Polski oddział GLP, inwestora, dewelopera i zarządcy nieruchomości, który w ubiegłym roku kupił wschodnioeuropejski biznes magazynowy firmy Goodman, wprowadza nowy standard w obiektach logistycznych budowanych spekulacyjnie, czyli bez wcześniejszego pozyskania najemców. Magazyny GLP Poland będą od tej pory wyższe o 2 m, co pozwoli na zwiększenie ich pojemności o 20 proc., o posadzkach o większej nośności (7 t/m kw. zamiast dotychczasowych 5 t) i wzmocnionej konstrukcji. To ostatnie pozwoli na odsunięcie słupów od bram (o 24 m zamiast dotychczasowych 12 m), co daje bardziej elastyczną powierzchnię do pracy w pobliżu doków, a także wzmocni dachy, na których przewidziano instalację paneli fotowoltaicznych. Dotychczas takie rozwiązania deweloperzy magazynowi stosowali jako ponadstandardowe w budynkach typu BTS (build to suit), spełniając specyficzne oczekiwania zamawiających takie powierzchnie klientów.
– Pierwszy taki obiekt w Jankach pod Warszawą przy węźle Wypędy jest już na ukończeniu i w najbliższym czasie wprowadzą się do niego pierwsi najemcy. Kolejne są w przygotowaniu w Gdańsku, Lędzinach na Śląsku i w Magnicach pod Wrocławiem – mówi Jarosław Czechowicz, członek zarządu GLP w Polsce.
Nowy standard przewiduje także innowacje technologiczne. Pierwszą są panele fotowoltaiczne, pozwalające na wykorzystanie do zasilania obiektów energii elektrycznej produkowanej na dachach magazynów jako uzupełnienie energii kupowanej od dostawców. W nurcie rozwiązań proekologicznych, a równocześnie przynoszących konkretne oszczędności kosztów jest też system zarządzania oświetleniem DALI — poprzez system czujników ruchu i natężenia światła dziennego automatycznie reguluje oświetlenie sztuczne, a więc zmniejsza zużycie energii.
Dwa standardy
GLP musi się jednak liczyć z tym, że nowym standardem będzie konkurował przede wszystkim z własnymi wcześniej wybudowanymi obiektami. Jarosław Czechowicz przyznaje, że standard w nich jest niższy, ale stopniowo są wprowadzane pewne modyfikacje: bardziej ekonomiczne oświetlenie ledowe z systemem DALI, remontowane powierzchnie biurowe i socjalne. Jednak konstrukcji – czyli wysokości, rozstawu słupów czy nośności dachu pod fotowoltaikę – zmienić się nie da. W efekcie w niektórych lokalizacjach obok obiektów 10-metrowych wyrosną 12-metrowe z wszystkimi udogodnieniami.
– W tych miejscach mogą pojawić się pewne różnice w wysokości czynszu. Nie boimy się jednak konkurowania starych powierzchni z nowymi. W logistyce nadrzędną wartością dla najemców nadal pozostaje lokalizacja, a tę mamy najlepszą, więc nie zabraknie chętnych także na powierzchnie we wcześniej zbudowanych. Obecnie wskaźnik wolnej powierzchni wynosi 1 proc. – mówi Jarosław Czechowicz.
Na razie firma ma w Polsce obiekty o powierzchni 1 mln m kw. i bank ziemi pozwalający na podwojenie tej liczby już według nowego standardu. Pierwszy z nich, zbudowany w Jankach, ma 32 tys. m kw.
Silny segment
W 2020 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyła 20 mln m kw. Deweloperzy magazynowi nie uskarżają się na brak klientów ani funduszy chętnych na zakup ich obiektów. Mimo pandemii w 2020 r. popyt na powierzchnię był bardzo duży. Według Colliers International, tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów roku wynajęto 3,74 mln m kw., podczas gdy w analogicznym okresie 2019 r. 2,86 mln m kw.
Mimo to niektórzy z deweloperów starają się wyróżnić, jak np. firma 7R, które postawiła na innowacje proekologiczne, czy właśnie GLP, wprowadzając nowy standard wysokości hal budowanych spekulacyjnie.
Rynek magazynowy
| Region | Powierzchnia całkowita w tys. mkw. | Poziom pustostanów w proc. | Średnie stawki czynszów bazowych (EUR/mkw.) |
| Warszawa miasto | 668 | 7,8 | 4,8 - 5,25 |
| Warszawa okolice | 3936 | 10,7 | 3,2 - 3,6 |
| Górny Śląsk | 3560 | 10,4 | 3,2 - 3,6 |
| Polska Centralna | 3250 | 9,3 | 2,9 - 3,6 |
| Dolny Śląsk | 2647 | 7,1 | 3,4 - 3,6 |
| Poznań | 2320 | 6,3 | 3,3 - 3,5 |
Źródło: Axi Immo, III kw. 2020 r., czynsze w regionach uwzględniają stawki najważniejszych subrynków
Upowszechniająca się już w Europie Zachodniej budowa nowych hal o wysokości 12 m świetnie sprawdza się w dużych parkach dla większych, logistycznych najemców. Są oni w stanie rzeczywiście wykorzystać możliwości składowania towarów na dodatkowym poziomie, co w efekcie pozwala na bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni, daje wymierne oszczędności i wygodę. Nowy standard nie jest jednak zawsze korzystny dla firm prowadzących mniejsze operacje lub takich, które nie wymagają składowania towarów na regałach. Wyższe magazyny są dla nich większym wyzwaniem w obsłudze towarów, a zwiększona kubatura wymaga dodatkowych wydatków na jej ogrzewanie. Sądzę więc, że deweloperzy i właściciele magazynów znajdą chętnych zarówno na te o 12- jak też 10-metrowej wysokości. W przypadku projektów BTS temat standardu wysokości w ogóle nie będzie istniał, bo powstają już w Polsce inwestycje, które mają 18 i więcej metrów, co pozwala na projektowanie operacji wewnątrz magazynu na kilku poziomach.