Po siedmiu latach życia z frankiem szwajcarskim pod jednym dachem, rośnie liczba Polaków, którzy chcieliby się od niego uwolnić. Niestety, większość osób zadłużonych w tej walucie jest przywiązana kredytem do mieszkania jak chłop pańszczyźniany do ziemi.
Spośród 580 tys. kredytobiorców „frankowych” blisko 300 tys. ma do spłaty większy dług niż wynosi wartość nieruchomości. W pozostałych przypadkach, wzrost kursu walutowego skonsumował nadpłaconą do tej pory część kredytu i po kilku latach spłat wciąż są na początku kredytowej drogi.
Większość z nich musi liczyć się z tym, że w mieszkaniu kupionym za franki przyjdzie im spędzić jeszcze wiele lat. Dla wielu kredytobiorców to prawdziwy dramat, ponieważ kupione kilka lat temu stało się za ciasne dla powiększającej się rodziny. Inni mają zablokowaną możliwość przeniesienia się do innego miasta, wyjazdu za granicę itd.
Znaleźć furtkę
Nadzorca finansowy stwierdził niedawno, że frankowcy na prezent od banków w postaci przewalutowania po kursie zaciągania kredytów nie mają co liczyć, bo to by oznaczało ruinę sektora bankowego.
Sytuacja nie jest jednak bez wyjścia. Dobrą stroną kredytu frankowego jest relatywnie niska rata. Jeśli ktoś ma wysokie zarobki, to może spróbować zaciągnąć jeszcze jeden kredyt, tym razem złotowy.
— Bank bierze pod uwagę wysokość zobowiązań. Zasadniczo nie wnika, czego dotyczy kredyt i czy jest wyższy niż wartość zabezpieczenia. Bank interesuje zdolność kredytowa. Jeśli suma zobowiązań wnioskodawcy jest mniejsza niż połowa dochodów kredytobiorcy, wtedy teoretycznie powinien on dostać drugi kredyt hipoteczny — wyjaśnia szef bankowości hipotecznej w jednym z banków.
Wszystko zależy od konkretnego przypadku, ale zabieg jest możliwy do przeprowadzenia. Opuszczone mieszkanie kredytobiorca mógłby wynająć i spłacać kredyt frankowy wpływami z czynszu, czekając na lepsze czasy, kiedy kurs franka spadnie do akceptowalnego poziomu. Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu Expandera uważa, że mieszkań jest na tyle dużo, że mógłby powstać zorganizowany rynek wynajmu takich nieruchomości.
— W ten sposób zostałby odblokowany rynek mieszkań pod wynajem w dobrych lokalizacjach, dzisiaj zupełnie zabetonowany, a frankowi kredytobiorcy uzyskaliby dodatkowe źródła dochodu — mówi Aleksandra Łukasiewicz.
Jej zdaniem, organizacją całego rynku mógłby zająć się np. fundusz mieszkań na wynajem tworzony przez BGK, który zarabiałby na pośrednictwie między najmującym i najemcą lub inna powołana do tego instytucja. Piotr Kuszewski, dyrektor departamentu inwestycji kapitałowych BGK utrąca ten pomysł stwierdzając, że interesuje go tylko rynek instytucjonalny, a nie detaliczny.
Przy pomocy teściów
Drugi sposób jest znacznie bardziej skomplikowany niż zaciągnięcie kredytu, natomiast pozwala na rzeczywiste pozbycie się kredytowanego mieszkania — choć nie samego franka. Klient występuje do banku o przeniesienie hipoteki z mieszkania frankowego na inną nieruchomość, np. dom teściów.
Jeśli ma zdolność kredytową, może wnioskować o kredyt złotowy na nowe lokum. Jeśli nie, to sprzedaje stare mieszkanie, już wolne od kredytu, a uzyskane pieniądze wpłaca jako wkład własny na poczet kupowanej nieruchomości. Z tym, że przy tej operacji pojawiają się gwiazdki.
— Trzeba się liczyć z tym, że marża kredytu po zmianie zabezpieczenia może wzrosnąć. Nowe zabezpieczenie pod kredyt frankowy musi też spełniać odpowiednie kryteria. Nie chodzi tylko o wartość porównywalną z mieszkaniem, ale również lokalizację, która ma zasadniczy wpływ na tzw. płynność zabezpieczenia. Z punktu widzenia banku lepiej mieć zabezpieczenie na mieszkaniu w centrum miasta niż domu gdzieś na peryferiach, na który — w przypadku problemów ze spłatą rat kredytu — dużo trudniej znaleźć nabywcę — mówi Agata Chrzanowska, dyrektor marketingu bankowości hipotecznej Banku Millennium.
I jeszcze jedna uwaga: tego typu transakcje rozpatrywane są indywidualnie. Trzeba też pamiętać, że operację łatwiej przeprowadzić w ramach jednego banku niż z udziałem dwóch kredytodawców.
Obydwa opisane wyżej sposoby częściowego przynajmniej uwolnienia się od franka już są wykorzystywane przez kredytobiorców frankowych. BZ WBK już w ubiegłym roku zaczął akcję „Zmień mieszkanie na większe”, w ramach której zaproponował im sprzedaż mieszkania i kredyt na większe lokum
— Odzew oczywiście nie był masowy, ale z oferty skorzystało kilkuset klientów — mówi Łukasz Molenda z BZ WBK.
Agata Chrzanowska uważa, że możliwy do przeprowadzenia byłby jeszcze jeden sposób tym razem na całkowite uwolnienie się od frankowego kredytu, do tej pory jeszcze niećwiczony przez branżę, teoretycznie możliwy do przeprowadzenia, aczkolwiek odwracający logikę transakcji kupno-sprzedaż.
- Można wyobrazić sobie taką sytuacje, że nabywca przejmuje nieruchomość za darmo, albo nawet, jeśli LtV jest bardzo wysokie z dopłatą od sprzedającego. Sprzedawca, nawet inkasując stratę, pozbywa się w ten sposób kredytu frankowego. Nabywca przejmuje zadłużoną nieruchomość, np. w celach inwestycyjnych i następnie wynająć mieszkanie – mówi Agata Chrzanowska.
Powodzenie inwestycji zależy od wysokości LtV oraz od tego jak szybko kurs franka spadnie do opłacalnego poziomu na przewalutowanie, albo sprzedaż nieruchomości.