Banki uwalniają frankowców

Kredytobiorca może zmienić mieszkanie, ale przeprowadzi się razem z frankiem. Millennium i mBank przeniosą hipotekę nawet z wysokim LTV

„Czujemy się uwięzieni we własnym domu” — krzyczeli frankowcy, którzy w ubiegłą niedzielę zorganizowali pikiety w kilku miastach Polski. W rzeczywistości nawet przy tak wysokim kursie franka wcale nie są przywiązani do mieszkań jak pańszczyźniany chłop do ziemi. Owszem, kredytobiorcy muszą oswoić się z myślą, że przyjdzie im jeszcze pewnie przez ileś lat żyć z frankiem pod jednym dachem, ale to nie znaczy, że są więźniami kupionych przed siedmiu czy ośmiu laty wymarzonych mieszkań na kredyt. Banki otwierają furtkę zainteresowanym przeprowadzką do nowego lokum. Razem z frankiem.

— Patrząc na nasz portfel frankowy — a z rozmów z kolegami wynika, że u nich jest podobnie — wiem, że problem klientów nie polega na tym, że płacą wysokie raty, ale na tym, że czują się zabetonowani w swoich niesprzedawalnych mieszkaniach. Ludzie zarabiają więcej pieniędzy, rodzą im się dzieci, chcą się przeprowadzić. Powinniśmy im w tym pomóc — mówi szef detalu w jednym z banków.

Nowe lokum, stary kredyt

Koło ratunkowe frankowiczom zdecydował się rzucić mBank. Nosił się z tym zamiarem od pewnego czasu. W poniedziałek zdecydował, że uruchamia procedurę pozwalająca kredytobiorcy zmienić mieszkanie, nie zmieniając kredytu. W modelowej sytuacji wyglądać to będzie następująco: frankowicz jest posiadaczem mieszkania o wartości 200 tys. zł i spłaca kredyt frankowy zaciągnięty przy LTV 100 proc. Chciałby zmienić je na inne, większe o porównywalnej lub większej wartości niż obecne.

— Klient zwraca się z wnioskiem o zgodę na zwolnienie hipoteki w celu sprzedaży nieruchomości wraz z informacją o zamiarze nabycia za uzyskaną kwotę innej nieruchomości. Bank wystawia dokument umożliwiający sprzedaż, zastrzegając jednocześnie, że pozyskane w ten sposób pieniądze będą przeznaczone wyłącznie na zakup innej nieruchomości. Klient wystawia na sprzedaż swoje mieszkanie, a pieniądze ze sprzedaży wpłaca do banku, który przelewa je na konto sprzedającego mu nową nieruchomość. Różnicę między ceną sprzedaży a ceną nabycia kolejnego mieszkania pokrywa klient — wyjaśnia Daniel Iwin, menedżer wydziału kredytów hipotecznych mBanku.

Niestety, przy obecnie obowiązujących przepisach w większości przypadków nie ma mowy o skredytowaniu brakującej kwoty, ponieważ zgodnie z wymogami nadzoru finansowego, maksymalna wartość kredytu może stanowić tylko 90 proc. wartości zabezpieczenia. Jeśli klient sam pokryje różnicę w cenach, transfer hipoteki z jednej nieruchomości na drugą odbywa się w ramach starej umowy kredytowej, spisanej w czasach, gdy takie ograniczenia jeszcze nie obowiązywały. Kluczowe znaczenie ma zachowanie relacji: wartość nieruchomości — wartość kredytu na takim poziomie, lub najlepiej lepszym, niż przy obecnie zajmowanej nieruchomości.

Opcja dla rozwiedzionych

mBank wyjdzie z propozycją transferu hipoteki do klientów w ciągu najbliższych tygodni. Od listopada 2011 r. w ofercie ma już takie rozwiązanie Bank Millennium. Do dziś z takiej możliwości skorzystało kilkuset kredytobiorców. Agata Chrzanowska, dyrektor marketingu bankowości hipotecznej banku, mówi, że jeśli sytuacja finansowa klienta jest dobra, to przeniesienie hipoteki z jednej nieruchomości na drugą, choć wymaga trochę zachodu, jest rozwiązaniem mieszczącym się w katalogu standardowych instrumentów banku. Nie ma żadnych przeszkód, żeby był szeroko wykorzystywany przez klientów. Nie tylko w Millennium, ale w ogóle na rynku.

— Klient musi wybrać nieruchomość, na której będziemy mogli ustanowić zabezpieczenie. Nie może ono być gorsze niż sprzedawana nieruchomość. Wartość ma znaczenie, ale nie tylko — wyjaśnia Agata Chrzanowska.

Dla banku liczy się jakość zabezpieczenia. Jeśli jednak ktoś mieszka w centrum Gdyni, a chce się przeprowadzić gdzieś na wschód Polski i kupić mieszkanie o takiej samej wartości, to może mieć problem z przeniesieniem hipoteki, ponieważ w razie wypowiedzenia kredytu trudno będzie je sprzedać. Z takich sytuacji można również znaleźć wyjście, np. nadpłacając kredyt, choć przy obecnym kursie franka jest to rozwiązanie mało atrakcyjne. Agata Chrzanowska twierdzi, że najczęściej klienci decydują się zmienić mieszkanie, ponieważ od momentu podpisania umowy kredytowej poprawiła się ich sytuacja finansowa, awansowali, mają dodatkowe dochody. NBP w raporcie o stabilności systemu finansowego z lipca 2014 r. wylicza, że przeciętna płaca od czasów boomu frankowego lat 2005-08 wzrosła o 46 proc. Według Biura Informacji Kredytowej, 65 proc. frankowiczów to osoby z pokolenia postbabyboomers i pokolenia X, czyli obecne 35-, 45-latki. Spora część z nich szuka nowego lokum ze względu na zmianę planów życiowych: przeprowadzkę czy np. rozwód, który dla frankowicza jest podwójnie trudny, ponieważ coś trzeba zrobić z kredytem. W ramach negocjacji z bankiem wspólne mieszkanie można sprzedać, kupić dwa oddzielne i na nich ustanowić nową hipotekę.


200 tys. kredytów powyżej 100 proc. LTV

Pytaliśmy w innych bankach o podobne rozwiązania. Dzwoniąc na infolinię uzyskaliśmy informacje, że w ramach indywidualnych negocjacji przeniesienie hipoteki jest możliwe, ale to raczej teoria.

— Pomysł jest bardzo dobry. Prowadziliśmy badania wśród klientów i pokazało się, że bardzo odpowiadałoby im takie rozwiązanie. Nie wprowadzimy go szybko z powodów proceduralnych. Potrzebna jest zmiana polityki w zakresie ryzyka i zabezpieczeń — mówi jeden z bankowców. Inni twierdzą, że obecnie koncentrują się przede wszystkim nie na frankowcach z nadwyżką finansową, lecz na kilku tysiącach kredytobiorców, których nie stać na spłacenie miesięcznej raty. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że na koniec 2013 r. 135 548 kredytobiorców frankowych miało dług wyższy niż wartość mieszkania. W 47 667 przypadkach stosunek wartości zabezpieczenia do wartości zadłużenia (wskaźnik LTV) wynosił 140 i więcej procent. Od 15 stycznia w gronie frankowców z kredytem większym niż wartość posiadanej nieruchomości doszło 55 249 gospodarstw domowych, które na koniec 2013 r. miały LTV między 80 proc. a 100 proc. Łącznie co najmniej 200 tys. kredytobiorców miałoby problem ze sprzedażą mieszkania bez „zrealizowania straty”, czyli uzyskaniem ceny pozwalającej na spłacenie banku i zupełnym wyjściem z kredytu.

 

200 tys. kredytów powyżej 100 proc. LTV

Pytaliśmy w innych bankach o podobne rozwiązania. Dzwoniąc na infolinię uzyskaliśmy informacje, że w ramach indywidualnych negocjacji przeniesienie hipoteki jest możliwe, ale to raczej teoria.

— Pomysł jest bardzo dobry. Prowadziliśmy badania wśród klientów i pokazało się, że bardzo odpowiadałoby im takie rozwiązanie. Nie wprowadzimy go szybko z powodów proceduralnych. Potrzebna jest zmiana polityki w zakresie ryzyka i zabezpieczeń — mówi jeden z bankowców. Inni twierdzą, że obecnie koncentrują się przede wszystkim nie na frankowcach z nadwyżką finansową, lecz na kilku tysiącach kredytobiorców, których nie stać na spłacenie miesięcznej raty. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że na koniec 2013 r. 135 548 kredytobiorców frankowych miało dług wyższy niż wartość mieszkania. W 47 667 przypadkach stosunek wartości zabezpieczenia do wartości zadłużenia (wskaźnik LTV) wynosił 140 i więcej procent. Od 15 stycznia w gronie frankowców z kredytem większym niż wartość posiadanej nieruchomości doszło 55 249 gospodarstw domowych, które na koniec 2013 r. miały LTV między 80 proc. a 100 proc. Łącznie co najmniej 200 tys. kredytobiorców miałoby problem ze sprzedażą mieszkania bez „zrealizowania straty”, czyli uzyskaniem ceny pozwalającej na spłacenie banku i zupełnym wyjściem z kredytu.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Eugeniusz Twaróg

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Banki uwalniają frankowców