Po czterech nerwowych latach — sytuacja na rynku biurowym w Warszawie poprawiła się. Analitycy zapowiadają, że będzie jeszcze lepiej.
Jeszcze we wrześniu analitycy z międzynarodowych agencji nieruchomości nie kryli zadowolenia. Przekonywali, że już dawno nie było tak dobrze. Tymczasem opublikowane pod koniec października przez Warsaw Research Forum (WRF tworzą specjaliści z czterech firm: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DTZ Zadelhoff Tie Leung i Jones Lang LaSalle) dane za trzeci kwartał 2004 r. pokazały, że spadła ogólna liczba wynajętej powierzchni biurowej. W II kwartale 2004 r. wynajęto bowiem ponad 86 tys. mkw., a w III kwartale — nieco ponad 56 tys. mkw. Zdaniem specjalistów z WRF, to tylko chwilowe wahnięcie na rynku, które nie będzie miało większego wpływu na ogólną sytuację w 2004 r.
— Mamy listopad, a do końca roku czeka nas podpisanie kilku znaczących umów najmu, po 4-5 tys. mkw. każda — mówi Jarosław Zagórski z Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Udany rok
— Biorąc pod uwagę wielkość nowoczesnej powierzchni biurowej wynajętej do tej pory, wygląda na to, że w 2004 r. odnotujemy rekordowy popyt — uważa Anna Staniszewska z DTZ.
Jej zdaniem, sumując powierzchnię wynajętą w ramach podpisanych nowych umów najmu, renegocjacji, zwiększenia zajmowanej powierzchni oraz powierzchni zajętej na potrzeby własne firm w wybudowanych siedzibach okaże się, że rok 2004 będzie najlepszy od czterech lat. Wszystko wskazuje na to, że w 2004 r. liczba powierzchni wynajętej może przekroczyć 270-280 tys. mkw.
— Mogę z całą odpowiedzialnością powiedzieć, że rynek biurowy w Warszawie ożył. Pracy dla agentów jest dużo, a będzie jeszcze więcej. Czy padnie rekord wynajętej powierzchni? Tego jeszcze nie wiem — mówi Jarosław Zagórski.
Oznaki ożywienia
Analitycy są przekonani, że rok 2004 r. będzie początkiem dobrej passy. Zdaniem Anny Staniszewskiej, zainteresowanie powierzchniami biurowymi widać także nie tylko wśród kilku międzynarodowych gigantów, ale także — co ważniejsze — wśród mniejszych firm. Poszukują one zwykle powierzchni w przedziale od 300 do 1 tys. mkw.
— Niewielkie firmy przenoszą się z biur o niższym standardzie do nowoczesnych biurowców — twierdzi Anna Staniszewska.
Ale są i inne czynniki, które —zdaniem analityków — poprawią nastrój właścicielom biurowców teraz świecących pustakami. Po pierwsze przybywa firm dopiero wchodzących na rynek. Ma to związek z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Po drugie —coraz wyraźniejsze są symptomy ożywienia gospodarki. Jarosław Zagórski podchodzi do sprawy bardzo praktycznie i zwraca uwagę na pewien istotny fakt:
— O tym, że będzie lepiej, świadczy chociażby to, że firmy konsultingowe, które przecież żyją z doradzania innym, zwiększają zatrudnienie i znacząco powiększają w ostatnim czasie powierzchnię biurową. Na przykład KPMG w biurowcu WTT wynajęło ponad 1 tys. mkw. — przypomina.
Czynsze raczej w dół
Ożywienie na rynku nieruchomości to niewątpliwie dobre wieści dla właścicieli biurowców. Czy więc najemcy powinni zacząć niepokoić się o wzrost czynszów? Nie. Sytuacja na warszawskim rynku biurowym jest bowiem dość skomplikowana. Przed wzrostem czynszów „chroni” olbrzymia podaż powierzchni biurowej w samym centrum Warszawy. Dodatkowo nowe biurowce są już w budowie i, zdaniem analityków, współczynnik powierzchni niewynajętej w centrum może niedługo przekroczyć 20 proc.
— W porównaniu z ubiegłym rokiem czynsze spadły o 1-2 EUR. Szacujemy, że w kolejnych latach w centrum czynsze mogą obniżyć się o 10-15 proc. — mówi Anna Staniszewska.
Zupełnie inna sytuacja panuje poza centrum. Atrakcyjne czynsze, elastyczność deweloperów w negocjacjach, więcej miejsc parkingowych i mniejsze korki spowodowały, że wielu najemców zdecydowało się na siedzibę z dala od centrum. Ulubioną dzielnicą stał się Mokotów — niektórzy agenci żartują nawet, że to właśnie w okolicach kompleksu biurowego Mokotów Businnes Park — a nie w ścisłym centrum — znajduje się prawdziwy centralny obszar biznesu. Na Mokotowie nowe siedziby będą miały takie firmy jak Commercial Union czy Polkomtel. Według DTZ, wskaźnik powierzchni niewynajętej w biurowcach poza centrum spadł z 9,8 proc. w I kwartale do poziomu 8,16 proc. w III kwartale 2004 r. i powinien pozostać stabilny przez kolejny rok.
Zdaniem Jarosława Zagórskiego, powoli zaczyna się pojawiać problem ze znalezieniem dużej powierzchni dla jednego najemcy poza centrum. Właściciele biurowców będą więc mieli teraz lepszą pozycję w negocjacjach i na pewno nie będą skorzy do dalszego obniżania czynszów. Poza tym będą ostrożniej planować kolejne inwestycje.
— Większość nowych znaczących umów poza centrum to będą tak zwane prelety, czyli umowy przedwstępne. O tym, że właściciele biur poza centrum są już mniej skorzy do negocjacji, może świadczyć fakt, że niedawno jeden z deweloperów nie chciał przystać na warunki najemcy i zrezygnował z inwestycji — mówi Jarosław Zagórski.
Podsumujmy więc: według DTZ, czynsze wywoławcze dla większych najemców w najnowocześniejszych biurowcach, w najlepszej lokalizacji w centrum Warszawy kształtują się na poziomie 21-23 EUR. Poza centrum stawki wahają się między 14-16 EUR. Pamiętajmy jednak, że są to stawki wywoławcze. Często właściciele biurowców oferują okresy wolne od czynszów lub darmową aranżację biura. W efekcie tzw. czynsze efektywne są z reguły o 15-20 proc. niższe.