Bezobsługowy najem pokona odległość

Sytuacja na rynku długoterminowego najmu mieszkań wraca do normy i stawki powoli rosną. Według Rentier.io w porównaniu z październikiem 2020 r. w obecnym roku ceny najmu wzrosły średnio o 6 proc. (w porównaniu z przedpandemicznym październikiem 2019 r. wzrost wyniósł 3 proc.). Z drugiej strony rentowność inwestycji w długoterminowy najem spada.

– Stało się tak dlatego, że jeszcze szybciej niż stawki najmu rosły w analizowanym okresie ceny mieszkań. W rezultacie rentowność netto, czyli po uwzględnieniu podatku i dodatkowych kosztów, spadła z 4,4 proc. przed rokiem do 4,1 proc. obecnie. Jest to rentowność przy założeniu, że mieszkanie zostało kupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli np. przez miesiąc stoi puste, to wynik spada do 3,6 proc. – mówi Anton Bubiel, prezes i współzałożyciel Rentier.io.

W specyficznej sytuacji znaleźli się inwestorzy posiłkujący się kredytem hipotecznym. Wcześniej, przy rekordowo niskich stopach procentowych inwestycje takie pozwalały na spłacanie kredytu i zwykle coś jeszcze zostawało. Przy podwyżkach stóp procentowych zmienia się to na niekorzyść.

– Koszt związany z obsługą kredytu niebezpiecznie się zbliża do poziomu zarobków z wynajmu. Mniej atrakcyjne mieszkanie na wynajem może niebawem nie tylko przestać się spłacać samodzielnie, ale też zmusić właściciela do dokładania do interesu. Sytuacja, gdzie przeciętny przychód z wynajmu jest niższy niż rata kredytu, już występuje w Białymstoku, Gdyni, Krakowie i Toruniu. Po podwyżce do grona miast, gdzie rata przewyższy przychód z wynajmu, dojdą prawdopodobnie Gdańsk, Lublin, Poznań i Warszawa – mówi Anton Bubiel.

Mniejszy pustostan

Nie wszyscy inwestorzy potrafią tak zarządzać najmem, aby uniknąć okresów pustostanu. Według Sławka Muturiego, prezesa Mzuri, w połowie listopada w Warszawie udział niewynajętych mieszkań wynosił 7,5 proc. Wyliczenie oparł on na szacunkowej puli mieszkań na wynajem w Warszawie (ok. 100 tys.) i liczbie mieszkań do wynajęcia w stolicy na czterech głównych portalach ogłoszeniowych w dniu 15 listopada 2021 r. (ok. 7,5 tys.).

Mzuri zarządza na rzecz właścicieli 7 tys. mieszkań i pokojów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Łodzi. Zapewnienie sobie profesjonalnej obsługi najmu kosztuje w tej firmie 11 proc. od czynszu netto (czyli bez uwzględnienia opłat do administracji budynku oraz opłat za media) plus 20 zł opłaty stałej miesięcznie. Jednak różne firmy stosują różne zasady.

– Przeważnie opłata za zarządzanie najmem długoterminowym wynosi ok. 10 proc. stawki za wynajem netto, ale niektóre firmy uwzględniają stawki brutto. Czasem firma obsługująca najem długoterminowy dodaje jakiś próg kwotowy (np. „nie mniej niż 200 zł”). W Fieście prowizja to 10 proc. netto bez progu. Dodatkowo pobieramy tzw. opłatę startową równą całemu czynszowi netto z jednego miesiąca, która służy m.in. na sfinansowanie profesjonalnych sesji zdjęciowych – mówi Dariusz Kłosiński, właściciel Fiesta Zarządzanie Najmem, mającej oddziały w kilku miastach w Polsce.

Według Dariusza Kłosińskiego profesjonalnie przygotowane mieszkania mają lepszy marketing i udaje się w nich osiągać wyższe czynsze, więc opłata startowa się zwraca. Jak z kolei wylicza Sławek Muturi, przy czynszu netto 1000 zł, miesięczna opłata na rzecz Mzuri wyniesie 130 zł miesięcznie. Właściciel powinien jednak uwzględnić koszty, jakie musiałby ponieść samodzielnie zajmując się najmem: wydatki na dojazdy do mieszkania w celu jego prezentacji potencjalnym najemcom i koszty ogłoszeń na portalach.

Według Dariusza Kłosińskiego w ostatnim roku popyt na usługi zarządzania wzrósł o 50 proc., a firmy profesjonalnie zarządzające najmem zaczynają działać nie tylko na głównych rynkach mieszkaniowych, ale również w mniejszych miastach. To ostatnie zadecydowało o otwarciu oddziałów firmy w Lublinie, Bydgoszczy i Toruniu.

Bezobsługowa inwestycja

Bezobsługowe inwestycje w nieruchomości na większą skalę zaczęły się od aparthoteli, gdzie kupując lokal nie trzeba się troszczyć o poszukiwanie gości, ich obsługę i wszystkie rozliczenia. Tymi rzeczami zajmują się profesjonalni operatorzy, po czym przelewają ustalony zysk właścicielowi lokalu. W przypadku aparthoteli mamy jednak do czynienia z produktem inwestycyjnym, a nie usługą.

– Na rynku pojawiły się też usługi, którymi zajmują się biura pośrednictwa nieruchomości i firmy związane z zarządzaniem nieruchomościami. Znajdują na życzenie klienta mieszkanie w dowolnym mieście, które pomogą kupić, przygotują do wynajęcia i potem zarządzają najmem. Często taką podwójną usługę świadczy jedna firma, choć faktury mogą być dwie, bo zarządzanie jest w inny sposób rozliczane [w systemie podatkowym - red.] niż pośrednictwo nieruchomości – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów

W podobnym modelu działa na łódzkim rynku Marcin Matusiak, który wyszukuje na rynku kawalerki i przygotowuje je na wynajem tak jak to robią fliperzy. Jednak to właśnie usługa zarządzania nieruchomością i bezobsługowość inwestycji przyciąga klientów z polecenia, przeważnie z innych miast, a nawet z zagranicy. Ostatnio Opiekun Inwestora na Rynku Nieruchomości – jak sam się tytułuje – zrewitalizował dla swoich klientów całą kamienicę, w której oprócz kawalerek są części wspólne.

– Klient zamiast kupić za 300 tys. zł kawalerkę w Krakowie może za podobną kwotę kupić dwie w Łodzi, a ceny najmu są zbliżone. Moi klienci nie muszą przyjeżdżać potem do Łodzi, czy odbierać telefonów od najemców, kiedy pojawi się jakaś drobna awaria, bo my się tym zajmujemy w ramach zarządzania. Jedyny ich kontakt z mieszkaniem polega na wpływającym co miesiąc przelewie z czynszu – zapewnia Marcin Matusiak.

Na możliwości jakie daje inwestorom zakup nieruchomości w innym mieście zwraca też uwagę Sławek Muturi. Według niego dysponując kwotą 400 tys. zł, można kupić jedną kawalerkę w Warszawie i wynająć ją za 1300 zł netto (zwrot 3,5 proc. zakładając najem przez 11 miesięcy w roku) lub – alternatywnie – nawet 3 kawalerki na Śląsku i wynajmować je łącznie za 2600 zł netto (zwrot 7 proc.).

Jak fundusze

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk sytuacja na rynku związanym z inwestowaniem w mieszkania na wynajem jest dziś bardzo dynamiczna. Wiele osób kupowało mieszkania inwestycyjnie, traktując nieruchomości jako bezpieczniejsze rozwiązanie niż kupowanie innych produktów. Dziś stopy zwrotu są coraz mniejsze, a mieszkania coraz bardziej stają się długoterminową lokatą. Ci, którym jednak zależy na dużych regularnych zyskach z nieruchomości, zaczną kupować udziały w spółkach, które są ich właścicielami i wypłacają regularną dywidendę.

– Już teraz zaczynają powstawać takie konstrukcje czysto finansowe, naśladujące działanie funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne. Na bieżąco mamy przychody czynszu z najmu, które utrzymują nam budynek w dobrym stanie technicznym i wystarczają na minimalny 3-procentowy zysk okresowo wypłacany udziałowcom. Natomiast zysk rzeczywisty pojawi się przy obracaniu taką nieruchomością – tłumaczy Hanna Milewska-Wilk.

Ponieważ nieruchomości w dobrych lokalizacjach drożeją, to co 3-8 lat nieruchomości są sprzedawane i kupowane nowe i w ten sposób następuje kapitalizacja zysku o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent.

Rentowność netto przy pełnym obłożeniu (12 miesięcy wynajmu)

Źródło: rentier.io