W 2020 r. deweloperzy oddali w Warszawie do użytkowania 314 tys. m kw. powierzchni biurowej, m.in. w The Warsaw Hub (89 tys. m kw.) zrealizowanym przez Ghelamco Poland czy Mennica Legacy Tower (47,9 m kw.), której deweloperem jest Golub GetHouse. Jak zauważają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, jest to prawie dwukrotnie więcej niż w 2019 r. i o 15 proc. więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat. Co więcej, w 2021 r. zostanie oddane łącznie 15-25 proc. więcej powierzchni niż w 2020 r. Łącznie zasoby biurowe stolicy przekroczyły już 5,9 mln m kw.
Według firmy doradczej JLL równocześnie spada łączna powierzchnia biur, które pozostają w budowie, a deweloperzy ostrożniej podchodzą do uruchamiania nowych inwestycji. Może to doprowadzić w kolejnych latach do powstania luki podażowej.
– W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 tys. m kw. do 800 tys. m kw., a teraz jest to niewiele ponad 500 tys. m kw. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą też do rozpoczynania nowych budów, a w ciągu ostatnich miesięcy nowe inwestycje uruchomiło tylko kilku z nich – mówi Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy, JLL.
Co trzeci metr kwadratowy nowego biura powstaje dziś na Woli i jak prognozują analitycy BNP Paribas RE, okolice ronda Daszyńskiego mogą już za rok wyprzedzić pod względem podaży powierzchni biurowych Służewiec, dotychczasowego lidera.
Według ekspertów firmy Knight Frank już w 2020 r. szerzej pojmowane centrum, obejmujące też nowe inwestycje przy rondzie Daszyńskiego, dysponowało 1,55 mln m kw. powierzchni i wyprzedziło strefę Mokotów (1,46 mln m kw.) obejmującą Służewiec.
Ostrożni najemcy
Okres pandemii przyniósł duży spadek popytu wśród najemców, więcej było odnowień kontraktów. W 2020 r. w stolicy wynajęto łącznie 602 tys. m kw. (o ok. 31 proc. mniej niż w 2019 r.). Według Mateusza Polkowskiego, dyrektora działu badań i doradztwa JLL, firmy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności.
Mimo mniejszej łącznej powierzchni wynajętej w 2020 r. w Warszawie miało miejsce kilka bardzo dużych transakcji. Rekordem okazała się umowa przednajmu 46,6 tys. m kw. w budynku Generation Park Y podpisana przez PZU z deweloperem – firmą Skanska.
Widoczna była również wzrastająca podaż powierzchni oferowanej na podnajem. Według JLL obecnie w Warszawie na firmy czeka ok. 130 tys. m kw. tego typu przestrzeni, z czego blisko 60 proc. przypada na centralne części stolicy. Udział powierzchni podnajmowanej w całkowitych zasobach oscyluje na poziomie ok. 2 proc.
Niezależnie od pojawienia się większych powierzchni w podnajmach w Warszawie wzrósł również wskaźnik pustostanów – w IV kwartale 2020 r. był o 2,1 pkt proc. wyższy w stosunku do końca 2019 r. i wynosił 9,9 proc.
Nietrwałe czynsze
Zdaniem Małgorzaty Fibakiewicz, szefowej segmentu biurowego w BNP Paribas RE, wzrost wskaźnika pustostanów nie zaskoczył ekspertów, bo był związany z planowanym na ten rok oddaniem nowych powierzchni przez deweloperów. Pandemia jedynie się do tego dołożyła.
– W efekcie spadku popytu i przyrostu wolumenu powierzchni niewynajętej spodziewamy się w perspektywie krótkookresowej korekty stawek czynszowych zarówno bazowych, jak i efektywnych – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Jak wynika z danych firmy Knight Frank, czynsze wyjściowe w samym centrum Warszawy (tzw. Centralnym Obszarze Biznesu) w prestiżowych inwestycjach kształtowały się na poziomie 20-25 EUR/m kw./miesiąc, ale trafiały się również projekty, w których biura na najwyższych kondygnacjach osiągały nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Stawki efektywne pozostają o ok. 20 proc. niższe niż poziom wywoławczy.
Apetyt funduszy
Mimo pandemii łączna wartość wszystkich transakcji inwestycyjnych w segmencie biurowym w Polsce osiągnęła wartość niemal 2 mld EUR, z czego około 66 proc., czyli 1,3 mld EUR, przypadło na obiekty w Warszawie.
– Jest to wynik niemal o połowę niższy od rekordowego rezultatu z 2019 r., ale wciąż wyższy o ponad 21 proc. od 10-letniej średniej z lat 2009-19 – komentuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych, JLL.
Do największych transakcji na warszawskim rynku biurowym należały: zakup przez Commerz Real pierwszego etapu kompleksu Lixa (budynki A i B) od firmy Yareal, przejęcie Wola Center przez Hines od spółki Develia, kupno T-Mobile Office Park przez AFI Europe od Starwood oraz nabycie Generation Park Z przez fundusz DEKA od firmy Skanska.