Biurowce z szansą na drugą młodość

22-333-99-36Remontowanie starych obiektów komercyjnych i dostosowywanie ich do oczekiwań najemców jest kosztowne i ma uzasadnienie wyłącznie w przypadku budynków położonych w centrum miasta — twierdzą eksperci.

— Jednak i tu bywa różnie, gdyż po przeanalizowaniu ceny zakupu nieruchomości i kosztu jej czasowego wyłączenia z eksploatacji, utrudnień i odszkodowań dla najemców oraz samych prac budowlanych może się okazać, że lepiej zachować bieżący stan. Łatwiej i sprawniej jest wybudować nowy obiekt — wyjaśnia Łukasz Maciak, dyrektor z działu rynki kapitałowe DTZ.

Ubyło lat

Prawdziwym wyzwaniem dla inwestora jest zaadaptowanie na biurowiec starej kamienicy (zwłaszcza zabytkowej). Mimo to takie przekształcenia zdarzają się coraz częściej.

— Przykładami są takie warszawskie budynki, jak Mokotwska Square, Royal Trakt Offices, Miodowa 10 czy Plac Małachowskiego, które w ostatnich latach odremontowano i sprzedano lub właśnie są w trakcie remontu — mówi Michał Ćwkliński, członek zarządu i dyrektor działu inwestycyjnego w Savills. Otwarciem biura w kamienicy interesują się najczęściej firmy o wizerunku nobliwej instytucji z długą historią bądź takie, którym zależy na prestiżowej lokalizacji.

— Biuro w odremontowanym obiekcie nie musi oznaczać starych i niefunkcjonalnych wnętrz ani braku komfortu pracy. Dobry architekt umie wykorzystać urok i walory historii miejsca, wprowadzając jednocześnie nowoczesne rozwiązania architektoniczne i instalacyjne, które pozwolą zakwalifikować obiekt nawet do najwyższej klasy w ramach określonego standardu — mówi Małgorzata Baran- Barańska, starszy architekt w dziale zarządzania projektami Cushman & Wakefield.

Koszt dostosowania budynku do standardu nowoczesnego biurowca zależy od wielu czynników. Niemniej, patrząc na końcowy efekt i zainteresowanie najemców, takie inwestycje wydają się trafne.

— Z drugiej strony są również projekty, w których wartość samej działki przewyższa wartość budynków i inwestorzy decydują się wyburzyć taki obiekt, by w jego miejsce wybudować bardziej efektywny.Przykładem może być dawny hotel Mercure w Warszawie i powstający w jego miejscu biurowiec Q22 — mówi Ewelina Kałużna, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Z dystansem

Nieco inne tendencje panują na rynku magazynów, gdzie od lat króluje jeden sprawdzony i powielany standard budynku (wysokość 10 m, siatka słupów o wymiarach 12 m x 24 m, tak przemyślana, by pomiędzy słupami zmieściła się maksymalna liczba regałów magazynowych, oraz posadzka bezpyłowa o nośności 5 ton/1 mkw., która ma gwarantować bezproblemowe i bezpieczne użytkowanie wózków). Każda próba wyjścia poza standard jest traktowana jako dodatkowy koszt i ma odzwierciedlenie w wyższych stawkach czynszu.

— Zdarza się, że starsze budynki o innych funkcjach pierwotnych są dostosowywane do współczesnego standardu magazynowania, jednak są to pojedyncze przypadki. W takich sytuacjach koszty modernizacji zależą od pierwotnego stanu budynku i jego specyfikacji technicznej — mówi Szymon Gasparski, specjalista z działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.

Jako przykład inwestora, któremu udało się z powodzeniem dostosować stare powierzchnie magazynowe do obecnych wymagań podaje firmę MLP i jej park w Pruszkowie.

— Oprócz budowy nowoczesnych budynków klasy A deweloper przekształcił w magazyny budynki przedwojenne. Podobnej modernizacji starszego budynku dokonała również firma LCP w Bydgoszczy — mówi Szymon Gasparski.

W przypadku nieruchomości handlowych, największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się duże galerie handlowe o ugruntowanej pozycji w największych miastach, ze stabilną liczbą odwiedzających oraz relatywnie dużą wartością sprzedaży na 1 mkw.

— Często są to nieruchomości 3-6-letnie, które dają gwarancję stabilnych przychodów w długim okresie. Standard budynku w przypadku obiektów handlowych odgrywa więc drugoplanową rolę, bardziej liczą się przyzwyczajenia klientów i liczba konkurencyjnych obiektów w okolicy. Inwestorzy, którzy decydują się na zakup starszej nieruchomości o niższym standardzie, rzadko decydują się na jej gruntowny remont, w większości przypadków wykonując jedynie zabiegi kosmetyczne — mówi Michał Ćwkliński.