Po odmrożeniu usług gastronomicznych 18 maja w biurowcach otworzyły się jedynie pojedyncze lokale. Przy 10-procentowej obecności pracowników w budynkach ich uruchomienie powiększa jedynie skalę strat. Zdaniem Andrzeja Grabowskiego, dyrektora operacyjnego w firmie doradczej Forbis Group, ratunkiem dla gastronomii mogły być negocjacje umów najmu, jednak nie wszyscy właściciele budynków są w stanie zaproponować najemcom lepsze warunki.
— Mniejsze jednostki organizacyjne wykazują skłonność do rozmów, niestety w przypadku reprezentacji większych funduszy rzadko możliwe jest zwolnienie z czynszu lub choćby obniżki, co niechybnie poprowadzi do sporu. Część operatorów może tego nie udźwignąć — mówi Andrzej Grabowski.
Na początku lipca wniosek o upadłość złożyła np. warszawska firma Prima Catering.
— Mieliśmy cztery kantyny pracownicze w Mordorze sprzedające normalnie ok. 1200-1400 posiłków dziennie. Gdy tylko wybuchła epidemia, zwróciliśmy się do wynajmujących o pomoc, czyli zawieszenie spłaty opłat czynszowych. Nikt nie potraktował naszej prośby poważnie, chcianonam przesunąć płatności o dwa-trzy miesiące, a o zawieszeniu opłat eksploatacyjnych nikt nie chciał słyszeć — wyjaśnia Marek Borkowski, prezes Prima Catering.
Kolejna może być firma, do której należy sześć lokali w warszawskich biurowcach, z czego jeszcze trzy działają. Właściciel firmy podaje, że w biurowcu, w którym siedzibę ma jeden z czołowych polskich banków, przychodzi do pracy 100 osób z 2,5 tys. pracujących przed pandemią. W innym, gdzie sam czynsz wynosi 40 tys. zł miesięcznie, dzienne obroty zamiast kilku tysięcy, ledwo osiągają kwotę 600 złotych. Ogółem w czerwcu firma zgłosiła do ZUS 90-procentowy spadek obrotów w porównaniu z czerwcem 2019 r. Normalnie we wszystkich sześciu lokalach obsługiwała średnio 2 tys. osób dziennie.
— Fundusz z Amsterdamu, do którego należy biurowiec, nawet nie odpowiada na nasze prośby w sprawie ulg czynszowych, mimo że jesteśmy zagrożeni bankructwem — mówi pragnący zachować anonimowość właściciel firmy.
— W lipcu zdecydowaliśmy się otworzyć trzy lokalizacje. Obecny przychód z prowadzenia kantyny odpowiada 1/6 lub 1/7 wartości przychodu sprzed lockdownu. Próbujemy inicjować rozmowy z właścicielami i zarządcami obiektów w celu zmiany warunków umów i dostosowania ich do nowej rzeczywistości. Są one trudne. W przypadkach braku możliwości porozumienia zdecydowaliśmy się skorzystać z prawnych możliwości zmiany postanowień umownych. Rozważamy wszystkie opcje, jakie daje nam prawo do wyjścia z tej kryzysowej sytuacji i minimalizacji strat — informuje Marek Dębicki, właściciel warszawskiej sieci Connect Lunch Bar.
Jaskółki postępu
Pewne postępy w negocjacjach dostrzega Piotr Niemiec, prezes Gastromall Group, właściciel sieci restauracji pod marką Olimp. Przed pandemią firma obsługiwała prawie 50 budynków i obecnie o ewentualnych zniżkach musi rozmawiać z każdym właścicielem osobno.
— Dopiero ostatnio zaczęli zauważać tę różnicę, że my od czterech miesięcy mamy zero przychodu, a im pozostali najemcy, którzy mimo że pracują zdalnie, normalnie płacą czynsze. Ponadto wszystkie usługi zajmują w tych biurowcach zaledwie 2 proc. powierzchni — mówi Piotr Niemiec.
Według raportu „Biurowce od kuchni” Colliers International z 2019 r. na 5,5 mln m kw. powierzchni biurowej w Warszawie moduły handlowo-usługowe liczą łącznie 350 tys. m kw. w 1300 lokalach. Gastronomia stanowi 35 proc. całej tej oferty. W sumie w warszawskich biurowcach jeszcze przed rokiem działało ponad 540 różnego rodzaju lokali gastronomicznych.
Jedną piątą z nich stanowiły kawiarnie, pozostałe to kantyny, bistra, restauracje i bary z alkoholem i przekąskami. Na brak zrozumienia ze strony właścicieli biurowców zwracają uwagę nawet międzynarodowe sieci, takie jak Costa Coffee. Segment biurowy jest jednym z czterech, obok galerii handlowych, ulic i osiedli oraz segmentu travel (kawiarnie zlokalizowane na dworach PKP, lotniskach i stacji metra), na których operuje sieć. Jak zauważa Wojciech Skoczylas, dyrektor sprzedaży Costy na Polskę i Łotwę, w tym biurowym sytuacja jest najtrudniejsza, a w kilku lokalizacjach trwa wręcz pat negocjacyjny.
Liczy się obłożenie
Firmy handlowe i usługowe zlokalizowane w biurowcach nie miały takiego szczęścia jak te w galeriach handlowych, które tarcza antykryzysowa ustawowo zwolniła z opłat na czas lockdownu. Co więcej, o ile do galerii klienci powoli wracają, o tyle w biurowcach niektóre korporacje zapowiadają pracę zdalną do końca roku, a inne nawet do chwili, gdy wskaźnik zakażeń koronawirusem spadnie poniżej 50 przypadków dziennie. Według Piotra Niemca obłożenie biurowców powinno być co najmniej 50-procentowe, żeby otwierając restaurację, nie generować straty.
Dziś, przy 10-procentowej obecności pracowników, zamiast 150 klientów dziennie do kantyny zajrzy co najwyżej 15. Jak czytamy w raporcie Colliers International, z bistro i restauracji w godzinach pracy korzystało przed rokiem 56 proc. użytkowników warszawskich biurowców, przy czym codziennie robiło to 17 proc., a 39 proc. raz w tygodniu. Dotychczasowymi rozmowami z wynajmującymi usatysfakcjonowana jest natomiast Monika Bentkowska, dyrektor HR na Europę Centralną i prezes na Polskę Sodexo, firmy prowadzącej m.in. usługi żywieniowe.
— Przy całym zachowaniu elastyczności i proaktywności wobec klientów staramy się doprowadzać do transakcji, które pozwalają nam nie tylko na utrzymanie biznesu, ale i dają szansę na rozwój. Jesteśmy przekonani, że życie w biurowcach będzie się toczyło — przekonuje Monika Bentkowska.
Z perspektywy wynajmujących
Ja wynika z raportu „CEE Occupier Survey” firmy CBRE, z połowy najemców (nie tylko gastronomicznych), którzy podjęli renegocjacje w polskich biurowcach, co czwarty uzyskał pozytywne efekty, jedna trzecia będzie się nadal starała o bardziej elastyczne zapisy w umowach, a 45 proc. nie uzyskało żadnych ulg.
Do tych zadowolonych powinni się zaliczać najemcy Savills Investment Management (SIM) w biurowcach Gdański Business Center oraz Marynarska Point 1. Jak informuje Julia Racewicz, starszy menedżer ds. aktywów w SIM, dzięki wypracowanym porozumieniom z siedmiu najemców restauracyjnych działających tam przed pandemią pozostało sześciu.
— Prośby ze strony najemców gastronomicznych dotyczyły zarówno pełnej obniżki czynszu w okresie, kiedy ich działalność ograniczała się tylko do wydawania posiłków na wynos, jaki i częściowej lub pełnej obniżki czynszu już po zniesieniu restrykcji. Firmom zależało na tzw. wakacjach czynszowych na okres kilku lub nawet kilkunastu miesięcy — mówi Julia Racewicz.
Również w większości budynków biurowych zarządzanych przez MVGM w Polsce najemcy gastronomiczni wznowili swoją działalność, choć niektórzy w ograniczonym zakresie, decydując się np. tylko na przygotowywanie posiłków z dowozem.
— Aktualnie w budynkach z portfela zarządzanego przez MVGM pracuje około 20 proc. zatrudnionych. Z tego względu część najemców gastronomicznych wystąpiła o wakacje czynszowe lub stałą obniżkę czynszów — informuje Łukasz Mazurczak, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami biurowymi i magazynowymi w MVGM.
Zdaniem Łukasza Mazurczaka w nieco lepszej sytuacji mogą być ci operatorzy, którzy działają w bardzo dobrze zlokalizowanych budynkach biurowych, np. w pobliżu dworców, gdzie każdego dnia pojawia się dużo ludzi — potencjalnych klientów. Zauważa też, że tego typu firmy coraz częściej rozważają zmianę modelu biznesowego na wcześniej wspomniane przygotowanie posiłków z dowozem do domu, ale także dostawę gotowych zamówień do biura czy przygotowanie oferty dla budynków biurowych w sąsiedztwie.