Dane o produkcji budowlanej w lutym zaskoczyły zdecydowanie negatywnie. Według danych GUS dynamika budowlano-montażowa spadła, w ujęciu rocznym, o 16,9 proc., a więc niemal dwukrotnie więcej niż prognozowano. Spadek był głęboki nawet po uwzględnieniu efektu mniejszej liczby dni roboczych.
Budownictwo ogółem
Pogorszenie sytuacji w budownictwie to w głównej mierze efekt pogody – luty był nie tylko chłodniejszy niż styczeń, ale też chłodniejszy niż długookresowa średnia dla tego miesiąca. Przeciętna temperatura w kraju wynosiła -1,6 stopnia Celsjusza, wobec długookresowej średniej na poziomie -0,2 stopnia. Wprawdzie opady były mniejsze od długookresowej średniej, ale zalegający śnieg ze stycznia był czynnikiem utrudniającym prace. Potwierdza to bardzo duży wzrost odsetka badanych przez GUS firm, które wskazywały na warunki atmosferyczne jako barierę działalności. W lutym 41 proc. firm wskazywało na pogodę jako czynnik ograniczający działalność, wobec 22 proc. w lutym przed rokiem. Ostatnio tak wysoki odsetek z nich na pogodę, jako przeszkodę w prowadzeniu biznesu, wskazywał 4 lata temu.
We wszystkich trzech segmentach rynku budowlanego odnotowano spadki. Największe w segmencie budynków (-24,1 proc.), niemniej w budownictwie infrastrukturalnym i specjalistycznym spadki również były znaczące – wyniosły odpowiednio 11,8 i 13,1 proc.
Rynek deweloperski/mieszkaniowy
Fakt, że to pogoda może być głównym czynnikiem ograniczającym aktywność budowlaną, mogą potwierdzać dane z rynku deweloperskiego. W lutym utrzymał się bardzo wysoki wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, choć sama liczba rozpoczętych projektów mieszkaniowych nieznacznie się obniżyła.
Liczba pozwoleń na budowę, po uwzględnieniu efektów sezonowych (ale nie efektu różnic pogodowych między lutym 2020 a lutym 2021 – tego model wyrównujący sezonowo nie wyłapuje) wyniosła w lutym 29,1 tys., co oznacza wzrost o 37,8 proc. rok do roku. Dane znajdują się wciąż znacząco powyżej poziomów sugerowanych przez nasz model, oparty o stan rynku pracy. To wskazuje, jak duży, wręcz ponadnaturalny, może być popyt na rynku.
Liczba rozpoczynanych nowych projektów mieszkaniowych wyniosła 20,2 tys., co oznacza spadek o 7,4 proc. rok do roku. W tym przypadku jednak znaczenie mogły mieć warunki pogodowe. W średnim i długim okresie dane o nowych budowach zmierzają za danymi o pozwoleniach (choć są średnio niższe, bo nie wszystkie pozwolenia są realizowane).
Dobrą sytuację w branży deweloperskiej odzwierciedlają ceny akcji notowanych na warszawskiej giełdzie spółek. WIG-Nieruchomości znajduje się obecnie na najwyższym poziomie od dekady. Wieloletnie maksima odnotowują m.in. Dom Development i Ronson Development.
Przyczyn dobrej koniunktury w branży mieszkaniowej może być kilka. Jedną z nich jest złagodzenie polityki kredytowej banków, co one same sygnalizowały w ankiecie przeprowadzanej w styczniu przez NBP, które przekłada się na wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Inną może być sytuacja makroekonomiczna, a więc niskie stopy procentowe, które zapewne utrzymają się przez jakiś czas na niezmienionym poziomie, i wysoka inflacja. Inwestorzy chcą zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji lub przynajmniej utrzymać wartość swoich aktywów.
Choć sytuacja i perspektywy dla branży są optymistyczne, to istnieje kilka czynników, które mogą osłabić jej dynamiczny rozwój. Po pierwsze takim czynnikiem może być ewentualne wejście w życie ustawy o deweloperskim funduszu gwarancyjnym, która nakłada na firmy z branży obowiązek odprowadzania 1-2 proc. wartości każdego mieszkania na specjalne konto mające chronić konsumentów przed ewentualnym bankructwem inwestora. W lutym projekt ustawy trafił do Sejmu, a w ubiegłym tygodniu odbyło się jego I czytanie.
Innym ryzykiem dla deweloperów mogą być rosnące ceny surowców, które będą wywierać presję na marże generalnych wykonawców i przez to też mogą przełożyć się na koszty realizacji mieszkań. Problemem dla branży może być również spadek wskutek pandemii liczby pozwoleń dla pracowników z Ukrainy, którzy w większości zatrudniani są właśnie w budownictwie. Chociaż akurat tego firmy budowlane nie sygnalizują w jakimś zwiększonym stopniu. Przynajmniej na razie.