CA Immo wychyla głowę z centrum

Notowane na wiedeńskiej giełdzie CA Immo chlubi się swoim wyważonym podejściem do inwestowania i strategią skoncentrowaną na biurowcach położonych w centralnych lokalizacjach stolic państw Europy Środkowo-Wschodniej. Wyjątkiem są Niemcy, gdzie CA Immo ma bank ziemi i biurowce nie tylko w centrum Berlina, ale też we Frankfurcie i w Monachium - i prowadzi tam działalność deweloperską.

Pierwsza jaskółka

W Polsce, gdzie CA Immo rozpoczęło działalność równo 20 lat temu, pod koniec 2020 r. nabyło od HB Reavis biurowiec Postępu 14 w Warszawie.

– To nasza pierwsza inwestycja na Mokotowie. Niektórzy mogą postrzegać Mokotów jako ryzykowną lokalizację w tych nie najlepszych czasach. Jesteśmy jednak przekonani, że zła prasa i niechęć części najemców wobec tej części stolicy to przeszłość, a Mokotów jeszcze wszystkich pozytywnie zaskoczy. Rozwijająca się infrastruktura i coraz bardziej zbilansowany typ zabudowy istotnie poprawiają atrakcyjność tej mikrolokalizacji – mówi Andrzej Mikołajczyk, dyrektor zarządzający CA Immo w Polsce.

Firma nie tylko kupuje, ale też co pewien czas sprzedaje biurowce. Dzieje się tak, gdy nieruchomość przestaje pasować do portfela pod względem rynku, lokalizacji, sektora, wielkości, jakości lub potencjału.

– Obecnie w Polsce mamy wyodrębniony jeden biurowiec, który chcemy wystawić na sprzedaż. Nie mogę podać więcej szczegółów, bo to zbyt wczesny etap procesu, ale zainteresowanie jest duże. W tym przypadku kryterium była wielkość. Staramy się koncentrować na większych obiektach, m.in. po to, by zaangażowanie naszego zespołu było jak najbardziej efektywne – mówi Andrzej Mikołajczyk.

W portfelu firmy są bardzo rozpoznawalne budynki, głównie w ścisłym centrum lub blisko centrum stolicy: Warsaw Spire (Budynki B i C), Warsaw Towers, Bitwy Warszawskiej Business Center, Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point oraz Wspólna 47/49. Jak ustalił „PB” - ostatni jest przedmiotem sprzedaży.

Wspólna 47/49 to ośmiokondygnacyjny, kameralny budynek z podziemnym parkingiem na 137 pojazdów, oddany do użytkowania w 2000 r. Całkowita powierzchnia biurowa tej inwestycji to 7200 m kw. W gronie najemców są m.in. Covance, Trei Real Estate, Halcrow.

Według eksperta, chcącego zachować anonimowość, budynek wynajęty jest tylko częściowo, a miesięczne stawki czynszu mogą się wahać w okolicach 18-19 EUR za m kw. Taką inwestycją mogą zainteresować się fundusze celujące w mniejsze obiekty w przedziale cenowym 20-30 mln EUR, kupujące tanio budynek z pustostanami, by po repozycjonowaniu i komercjalizacji za kilka lat sprzedać drożej.

– To dobrze zorganizowana nieruchomość, a jej najważniejszym atutem jest doskonała lokalizacja w Śródmieściu. W razie potrzeby można byłoby też zmienić jej funkcję na hotelową albo mieszkaniową – ocenia ekspert.

Austriackie podejście

Łączna powierzchnia nieruchomości wchodzących w skład portfela CA Immo w Polsce przekracza 170 tys. m kw., a ich wartość to ok. 590 mln EUR. Wartość globalnych aktywów firmy równa była w 2020 r. ok. 5,7 mld EUR i w stosunku do 2019 r. wzrosła o 8 proc.

Zdaniem Andrzeja Mikołajczyka konsekwentne realizowanie strategii sprawiło, że CA Immo bez większych perturbacji przeszło zarówno kryzys w 2008 r., jak i ostatni, spowodowany koronawirusem. Podejście to przejawia się zwłaszcza w kupowaniu bardzo wyselekcjonowanych nieruchomości.

– Inwestujemy w obiekty charakteryzujące się doskonałą lokalizacją, wysoką jakością, funkcjonalnością i przemyślaną architekturą. W mojej ocenie jeśli obiekt spełnia wszystkie te kryteria, zawsze z powodzeniem może konkurować z innymi budynkami – nawet najnowszymi i najnowocześniejszymi – mówi Andrzej Mikołajczyk.

Koronawirus rzeczywiście nie zaszkodził mocno biurowcom w polskim portfelu CA Immo – firma podpisała wiele umów najmu, dzięki czemu w jej obiektach na koniec 2020 r. skomercjalizowane było średnio 95,7 proc. powierzchni.

– Dzięki realizacji strategii i skoncentrowaniu się na potrzebach najemców wychodzimy z tego trudnego okresu obronną ręką. Mam na myśli utrzymywanie bliskiego kontaktu z najemcami, dyskusję na temat wpływu pandemii na ich biznes i niejednokrotnie – jeśli sytuacja tego wymagała – oferowanie większej elastyczności lub nawet pomocy finansowej – mówi Andrzej Mikołajczyk.

Zastrzega, że większa elastyczność, np. w postaci krótszych umów, dotyczy obecnych najemców, którzy chcą je przedłużyć, i wiąże się z ograniczonymi nakładami na przystosowanie powierzchni.

W pandemicznym 2020 r. CA Immo dodało do globalnego portfela pięć budynków o łącznej powierzchni ok. 80,4 tys. m kw. Składają się na to dwa obiekty, które firma wybudowała w Berlinie i Monachium, oraz trzy kupione – dwa w Berlinie i jeden w Warszawie.

W przypadku Warszawy zakup na Mokotowie, a nie w centrum, świadczy o bardziej otwartym niż poprzednio podejściu CA Immo. Fundusz nie decyduje się jednak jeszcze na zakup biurowców w polskich miastach regionalnych, co inni inwestorzy robią od dawna.

Zielona konieczność

Ważnym elementem strategii CA Immo jest ESG (dbałość o środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny).

– Zawsze staramy się być bardziej ambitni niż wymogi unijne. Np. cała energia kupowana przez CA Immo w Polsce od 2021 r. pochodzi ze źródeł odnawialnych. To pozwala na realizację jednego z naszych celów – obniżenie emisji CO2 do 2030 r. o 50 proc. – mówi Andrzej Mikołajczyk.

W 2020 r. firma przeprowadziła pierwszą emisję tzw. zielonych obligacji, o wartości 350 mln EUR. Wpływy przeznaczone są na finansowanie zielonych budynków, spełniających co najmniej kryteria certyfikatu zrównoważonego rozwoju LEED Gold. Zapisy pięciokrotnie przekroczyły wartość emisji.

Dyrektor zarządzający CA Immo w Polsce podkreśla, że przed inwestorami stoi obecnie trudne zadanie poszukiwania złotego środka między ekologią a zyskownością biznesu. Ustawodawstwo unijne i krajowe zmierza jednak w takim kierunku, że kto szybko nie stanie się „eko”, będzie musiał ponosić koszty modernizacji albo płacić kary.