Mieszkania drożały w październiku wolniej niż we wrześniu. Pokazujący tę dynamikę indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i portalu Bankier.pl, urósł w październiku w skali kraju o 0,24 pkt w porównaniu z wrześniem i sięgnął 117,76 pkt. Dla porównania, wzrost w poprzednim miesiącu był prawie dwukrotnie wyższy, bo o 0,45 pkt.
Warszawa i metropolie poniżej średniej
Jeszcze wolniej niż w skali całego kraju drożały mieszkania w stolicy. Indeks urban.one liczony dla Warszawy wzrósł zaledwie o 0,08 pkt, a we wrześniu było to 0,38 pkt. W pozostałych metropoliach ruch w górę wyniósł 0,07 pkt vs 0,71 pkt miesiąc wcześniej.
Wskaźnik dla cen działek budowlanych poszedł w górę o 0,19 pkt, podczas gdy miesiąc wcześniej 0,41 pkt.
Eksperci rynku nieruchomości współpracujący z Cenatorium zmienili też swoje prognozy na kolejne pół roku – już połowa z nich wierzy w obniżki cen w nadchodzących miesiącach, a niemal jedna trzecia w ich stabilizację. Miesiąc wcześniej proporcje były odwrotne - więcej opowiadało się za stabilizacją, a mniej za obniżkami. Pozostali przewidywali podwyżki.
Zwiększył się też od września do października udział przewidujących zwiększenie sprzedaży (z 22 na 50 proc.), a zmniejszyła grupa prognozująca jej stabilizację (z 66 na 40 proc.).
Jest stabilizacja, bo popyt trafia na dużą ofertę
– Popyt na mieszkania rośnie dynamicznie, a liczba wniosków kredytowych jest czterokrotnie wyższa niż w 2022 r. Wzrost zdolności kredytowej klientów stymuluje popyt na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Deweloperzy notują wyższe wolumeny transakcji. Ceny mieszkań się ustabilizowały, bez gwałtownych zmian mimo rosnącego zainteresowania, co daje kupującym przestrzeń negocjacyjną – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, na stabilizację cen wpływa fakt, że deweloperzy działają ostrożniej i starają się lepiej dopasować ofertę do realnego popytu.
Najnowsze dane z rynku podane przez Otodom pokazują, że na obecną stabilizację cen wpływa też dostępność mieszkań w ofercie deweloperów. Według portalu od stycznia do listopada 2025 r. na siedmiu głównych rynkach sprzedano 36,2 tys. lokali, przy jednoczesnym wprowadzeniu do sprzedaży 39,8 tys. nowych. W efekcie na koniec listopada klienci mieli do dyspozycji 61,3 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach, a wraz z rezerwacjami łącznie ponad 67,8 tys.
– Wysoka dostępność oferty pełniła w 2025 r. funkcję stabilizującą i była swoistą kotwicą rynkową. Kupujący mieli z czego wybierać, co pozwoliło na wzrost sprzedaży bez wywoływania gwałtownej presji cenowej. To jeden z paradoksów tegorocznej sytuacji: rynek był aktywny, ale jednocześnie stabilny – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Ceny ofertowe zmienne są
W porównaniu z wrześniem w październiku ofertowe ceny mieszkań wzrosły w Warszawie na rynku pierwotnym o 0,8 proc. a na rynku wtórym o 1,3 proc., w Krakowie odpowiednio o 1,1 proc. i o 0,5 proc., a w Poznaniu o 1,5 proc. oraz 0,9 proc. W Gdańsku zaobserwowano wzrosty o 0,9 proc. na obu rynkach. W Gdyni ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego spadły o 3 proc., podczas gdy na rynku wtórnym wzrosły o 1,2 proc., a w Łodzi odwrotnie – ceny nowych mieszkań obniżyły się o 1,6 proc. przy jednoczesnym wzroście cen na rynku wtórnym o 1,7 proc.
– Wzrost cen ofertowych można powiązać z ostatnimi obniżkami stóp procentowych, które mogły zachęcić sprzedających do podniesienia cen i tym samym osiągnięcia wyższych zysków ze sprzedaży mieszkań – mówi Małgorzata Wełnowska.
Ceny działek i domów jednorodzinnych w III kwartale 2025 r. nieznacznie wzrosły w porównaniu z II kwartałem. Jedynie w Krakowie zaobserwowano przecenę gruntów pod budownictwo jednorodzinne o 1,5 proc.