Czerwoną latarnię wskazać łatwiej

Niewiadomą pozostaje to, jak długo potrwa dobra passa deweloperów i który wyjdzie obronną ręką ze spadku koniunktury. Wiadomo natomiast, który już sobie nie radzi

Archicom, Atal, LC Corp, Lokum Deweloper, Robyg, Vantage Development. Te nazwy usłyszeliśmy, pytając analityków o to, akcje którego dewelopera mieszkaniowego będą dobrą inwestycją w 2017 r. Szczodrość typów i brak zdecydowanego faworyta to pochodna tego, że w 2016 r. branża biła rekordy sprzedaży. Na dywidendy przeznacza zaś zazwyczaj 70-100 proc. zysku, a w sprzedaż mieszkań rozlicza w wynikach 2 lata po zawarciu umowy z kupującym.

— Wybór dewelopera mieszkaniowego na inwestycję to nadal kwestia wyboru lepszych wśród dobrych, a nie wyselekcjonowania dobrych i słabych — podkreśla Marek Szymański, analityk Vestor Domu Maklerskiego. Mimo wszystko dość łatwo przychodzi analitykom wskazanie spółki, która w segmencie budownictwa mieszkaniowego dobrą inwestycją nie będzie. W tym przypadku niemal od razu i zgodnie pada nazwa Polnordu, choć zachwytu nie budzi też JW Construction.

— Niskie tempo sprzedaży Polnordu przekłada się na relatywnie gorsze wyniki w latach 2017 i 2018 — zaznacza Piotr Zybała, analityk mBanku. — Jeśli w bardzo dobrym roku spółka nie poprawia sprzedaży, to o czymś świadczy. Co będzie, jeśli rynek jako całość zacznie spadać? — pyta Adrian Kyrcz z Banku Zachodniego WBK.

Maciej Wewiórski i Piotr Zybała podkreślają, że obecna koniunktura ma zupełnie inne podstawy niż hossa z lat 2005-07. Transakcje spekulacyjne, nakierowane na szybki zarobek, mają niewielki udział w popycie.

Dwa spojrzenia na to samo

Odpowiedź na pytanie, kiedy popyt na mieszkania zacznie spadać, jest kluczowa dla oceny perspektyw sektora. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, liczba rozpoczynanych budów przestaje rosnąć — co nie znaczy, że spada. Większość analityków uważa więc, że w 2017 r. sprzedażmieszkań — rozliczana w wynikach za 2 lata — utrzyma się na takim samym poziomie jak w 2016 r. Nie będzie więc wzrostu, ale popyt będzie wysoki.

— Wyniki 2017 r. będą dobre, a nawet rekordowe, ale jaki będzie rok 2018, to się okaże. Jeśli odejmie się 20 proc. popytu i 2 proc. marży, to wyniki niektórych spółek mogą spaść niemal o połowę — ostrzega Krzysztof Kubiszewski, analityk Trigonu DM. Jego zdaniem, obecne wyniki deweloperów są nie do utrzymania.

— Jestem bardzo sceptyczny. Mam opinię zupełnie inną niż konsens prognoz. By osiągnąć takie wyniki, na jakie wskazuje konsens, należałoby założyć wzrost marż i sprzedaży. Jak dla mnie jest to dość abstrakcyjne — komentuje Krzysztof Kubiszewski. Analityk podkreśla, że wzrost stawek WIBOR o 0,5 pkt. proc. wywróci rentowność kupna mieszkań na kredyt i wynajem, a takie transakcje tworzą znaczną część obecnego popytu.

— Szczyt sprzedaży osiągnięty w 2016 r. to pochodna nienaturalnie niskich stóp procentowych nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. A mieszkania kupione w ostatnich dwóch latach nie trafiły jeszcze na rynek najmu. One dopiero zaczną być wynajmowane i wtedy stanie się oczywiste, że coraz trudniej będzie znaleźć dla nich lokatorów. Przy wyższych stopach procentowych i wzroście podaży na wynajem kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych poważnie się zastanowią nad kolejnymi zakupami — uważa Krzysztof Kubiszewski.

Katastrofy nie będzie

Przedstawiciele innych domów maklerskich bagatelizują obawy Krzysztofa Kubiszewskiego. Maciej Wewiórski z DM Banku Ochrony Środowiska przypomina, że na rynku inwestycji infrastrukturalnych panuje zastój. To powoduje obniżenie cen materiałów budowlanych. W efekcie budowa mieszkań staje się tańsza i marże deweloperów rosną przy niezmienionych cenach.

— Ostatnia bessa na rynku mieszkaniowym trwała sześć lat — do 2013 r. W 2014 i 2015 r. rynek zaczął się odradzać. Początkowo nieśmiało, ale w 2016 r. było już bardzo dobrze. Dlaczego jednak okres koniunktury nie miałby trwać sześć lat, tyle co ostania bessa? — pyta Maciej Wewiórski. Maciej Wewiórski i Piotr Zybała podkreślają, że obecna koniunktura ma zupełnie inne podstawy niż hossa z lat 2005-07. Transakcje spekulacyjne, nakierowane na szybki zarobek, mają niewielki udział w popycie. Zakupy w większym stopniu wynikają z realnych potrzeb mieszkaniowych. Analityk DM BOŚ dostrzega ryzyko podwyżki stóp procentowych, ale jego zdaniem jest to dość odległa perspektywa.

— Na rynku widać związaną z tym niepewność, ale moim zdaniem kwestia ta przesuwa się w kierunku późnego 2018 r. — mówi Maciej Wewiórski. Zresztą dla wszystkich, którzy są optymistycznie nastawieni do sektora, kwestia stóp procentowych to najważniejszy czynnik ryzyka.

— Dopóki stopy procentowe pozostają na niskich poziomach, rentowność zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych pozostaje niezmieniona — wyjaśnia Adrian Kyrcz. Zdaniem większości specjalistów z domów maklerskich, nie należy jednak przeceniać tego ryzyka. Stopy nie wzrosną gwałtownie, a co za tym idzie — ich początkowy wpływ na rynek będzie znikomy, tak jak było ze wzrostem wkładu własnego przy kredytach hipotecznych z 10 do 15 proc. Ponieważ nie wywołało to żadnych perturbacji, analitycy lekceważą też wzrost wkładu o kolejne 5 pkt. proc. z początkiem 2017 r. Zdania na temat tego, kto wyjdzie obronną ręką z ewentualnego spadku popytu — niezależnie od tego, kiedy i czym byłby powodowany — są podzielone. Większość analityków zakłada, że skorzystają deweloperzy mający ofertę zdywersyfikowaną geograficznie. Byłby to więc problem np. dla tak dużej spółki jak Dom Development, która koncentruje się na rynku stołecznym (choć ostatnio poinformowała o możliwym przejęciu w Trójmieście). Na dodatek jest wskaźnikowo drożej wyceniana niż np. Robyg. Adrian Kyrcz uważa jednak, że warszawska specjalizacja to zaleta. Za w miarę pewny postrzega też rynek trójmiejski.

— Rynek warszawski jest o tyle specyficzny, że ma dodatnie saldo migracji, powodujące, że popyt na mieszkania się utrzymuje. W Trójmieście za przeciętne wynagrodzenie można zaś kupić mieszkanie o największej powierzchni — tłumaczy Adrian Kyrcz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Czerwoną latarnię wskazać łatwiej