Polski portfel firmy Savills Investment Management (Savills IM) to nieruchomości komercyjne o powierzchni ok. 1,5 mln m kw. Jako międzynarodowy menedżer inwestycyjny firma zarządza zdywersyfikowanymi portfelami aktywów. Na całym świecie są one warte około 26,2 mld EUR, z czego 1,7 mld EUR ulokowane jest w naszym kraju.
Nie ma mowy o wychodzeniu z Polski. Nowy sektor na celowniku
Ilona Szafer, która w lipcu 2025 r. objęła funkcję dyrektor zarządzającej Savillsa IM w Polsce, podkreśla, że nasz kraj firma uważa za jeden z kluczowych rynków.
– Inwestycje w naszym zarządzaniu podlegają cyklicznej rotacji. Jeden z funduszy, dla którego zarządzamy portfelem nieruchomości w Polsce, chce sprzedać część aktywów, co wywołało spekulacje na rynku na temat wychodzenia Savillsa IM z Polski. Nie mamy takich planów – mówi Ilona Szafer.
Zaznacza, że oprócz planowanej sprzedaży obejmującej jedynie ułamek polskiego portfela, inne fundusze aktywnie poszukują nowych możliwości inwestycyjnych. Obecnie na celowniku funduszy znajdują się głównie aktywa magazynowe, jednak Savills IM z uwagą obserwuje rynek PRS (private rented sector, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny).
– W Polsce rynek PRS jest wciąż stosunkowo mały, ale szybko się rozwija. No koniec I kw. 2025 r. było już 24,4 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym – mówi Ilona Szafer.
Savills IM kupuje i sprzedaje
Od wejścia do Polski w 2017 r. Savills IM zbudował dla swoich klientów – czyli funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne – portfel złożony z magazynów, biurowców i jednego centrum handlowego (Galeria Katowicka). Wśród zakupionych nieruchomości jest m.in. Gdański Business Centre w Warszawie, kompleks biurowy złożony z czterech budynków klasy A o powierzchni najmu ponad 100 tys. m kw. Cały portfel Savillsa IM w Polsce jest wynajęty w 96 proc.
– W ciągu kilkuletniej obecności w Polsce naszą aktywność koncentrowaliśmy głównie na nabywaniu nieruchomości. Ostatnim zakupem były kolejne magazyny w 2022 r. Jedyna dotychczas transakcja sprzedaży dotyczyła w 2021 r. niedużego biurowca Marynarska Point I na Mokotowie – mówi Ilona Szafer.
Jednak w strategii wszystkich funduszy zakładana jest również sprzedaż z zyskiem obiektów, kiedy minie pierwszy lub kolejny cykl najmu.
– Zwykle po pięciu latach, bo na tyle najczęściej podpisywane są umowy najmu, następuje analiza pod kątem refinansowania nieruchomości, sytuacji rynkowej w danym momencie i jeśli wynika z niej, że to odpowiedni czas, poszukujemy kupca – mówi Ilona Szafer.
W przypadku nieruchomości magazynowych, które zajmują ponad 1,3 mln m kw. w liczącym 1,5 mln m kw. portfelu zarządzanym przez Savillsa IM, inwestorzy mają strategie długoterminowe, więc dotychczas nie dochodziło do sprzedaży.
Certyfikaty podnoszą wartość aktywów
Asset management, czyli aktywne zarządzanie nieruchomościami i budowanie ich wartości, to główna działalność Savillsa IM. Firma stara się uzyskać i odnowić dla zarządzanych obiektów certyfikaty BREEAM poświadczające ich wysoką jakość i zgodność z wymogami ESG.
– Udaje nam się uzyskiwać na tyle dużo punktów, że prawie wszystkie zarządzane przez nas nieruchomości uzyskują poziom excellent [drugi najwyższy poziom po outstanding w certyfikacji BREEAM – red.] – mówi Ilona Szafer.
W przypadku bardzo rozproszonych geograficznie nieruchomości magazynowych firma zwykle zleca zarządzanie zespołom zajmującym się tym wcześniej w firmach deweloperskich, które najlepiej znają te obiekty. Członkowie zespołu Savillsa IM regularnie obecni są jednak w każdej z nieruchomości, a w Gdański Business Center i Galerii Katowickiej stacjonują na stałe.
Atrakcyjność polskiego rynku
Savills IM działa na rzecz funduszy o konserwatywnym podejściu, dlatego kupuje nowe, mające najwyżej pięć lat od oddania do użytkowania i w pełni wynajęte nieruchomości. Z tego względu spółka podchodzi bardziej selektywnie do akwizycji w Polsce, gdzie warunki rynkowe sprzyjały dotychczas raczej transakcjom typu value-add, które polegają na zakupie starszych nieruchomości do modernizacji, rekomercjalizacji czy nawet zmianie funkcji.
– Obecnie atmosfera wokół transakcji w Polsce zmienia się. Na ostatnich targach Expo Real dominowały opinie, że Polska jest dojrzałym, stabilnym rynkiem i jest atrakcyjna gospodarczo, a stopy zwrotu są wyższe niż na Zachodzie Europy. Dla funduszy spoza naszego kontynentu istotny jest też fakt, że jesteśmy w Unii Europejskiej, więc wejście do Polski traktują jako ekspansję do strefy europejskiej – mówi Ilona Szafer.