Z początkiem lipca stało się to, na co deweloperzy czekali od miesięcy. Start programu Bezpieczny kredyt 2 proc. sprawił, że popyt na mieszkania wystrzelił. Ruch w biurach sprzedaży jest obecnie tak duży, że są obawy o dostępność nowych lokali, zwłaszcza że deweloperzy zwlekają z uruchamianiem budów. Według GUS w czerwcu 2023 r. ruszyło ich aż o 43 proc. mniej niż rok wcześniej.
Aktywność spółek mocno ogranicza niedobór gruntów pod zabudowę.
- Sytuacja wygląda bardzo podobnie w większości dużych miast w Polsce - gruntów pod inwestycje brakuje. Deweloperzy poszukują nowych terenów. Obecnie jednak w sferze marzeń jest nie tylko znalezienie pustej działki, ale nawet zabudowanej obiektem do rozbiórki, która będzie w odpowiedniej cenie i będzie miała właściwy status planistyczny – mówi Marcin Jański, szef działu mieszkaniowego i nieruchomości alternatywnych w CBRE.
Palącą potrzebą jest uwolnienie terenów pod zabudowę, choćby tych, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości lub zabudowanych niszczejącymi biurowcami czy sklepami wielkopowierzchniowymi. Najgorzej z dostępnością gruntów jest w największych miastach, gdzie mocno spowolniły procedury administracyjne. Tym samym dużo trudniej o okazje. Jeśli już się pojawiają, to dotyczą działek wymagających dodatkowego, kosztownego zaangażowania ze strony dewelopera. Mam na myśli konieczność doprowadzenia mediów, zbudowania drogi czy przekonwertowania działki z przemysłowej na budowlaną. Z naszego doświadczenia wynika, że najłatwiej jest o grunty w najmniejszych miastach. Tam też procedury administracyjne przebiegają znacznie szybciej. Wzorcowy jest w tym przypadku także Szczecin. Równie sprawnie działa się w Poznaniu. Największe trudności napotykamy w Warszawie i we Wrocławiu.
Jego zdaniem obecne ożywienie w sprzedaży mieszkań będzie miało bezpośredni wpływ na plany inwestycyjne deweloperów.
– W najbliższym czasie można spodziewać się jeszcze większych problemów z pozyskaniem działek pod zabudowę mieszkaniową – twierdzi Marcin Jański.
Tomasz Lewandowski, ekspert JLL, zwraca uwagę, że problem z dostępnością gruntów jest największy w Warszawie.
Z powodu ograniczonego dostęp do gruntów oraz małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a to wpływa też na ceny. Dlatego spodziewamy się, że stawki za metr dalej będą rosnąć. Mamy bank ziemi na ponad 15 tys. mieszkań, ale rozpoczęcie projektów nie jest łatwe i to jest największa bariera rozwoju rynku. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę się wydłuża – obecnie trwa to od 1,5 roku do 2 lat, a kiedyś 6-9 miesięcy. Bardzo ważne było dla nas podpisanie umowy z funduszem CenterBridge. Nasza współpraca wystartowała i kilka projektów już jest w trakcie realizacji. Mając partnera, możemy myśleć o większych zakupach. Konkurencja przy transakcjach obejmujących mniejsze powierzchnie jest duża, a im większy projekt, tym mniej zainteresowanych. Liczymy, że dzięki wsparciu funduszu będziemy mogli kupić projekty, których sami pewnie byśmy nie nabyli.
- Deweloperzy nie tylko nie mają w czym wybierać, ale de facto nierzadko muszą akceptować grunty obarczone pewnymi problemami technicznymi. Mogą to być działki wymagające przeniesienia napowietrznych linii energetycznych do gruntu czy przełożenie sieci CO. Inną kwestią są problemy prawne. Obserwujemy też zainteresowanie nieruchomościami kubaturowymi o różnej funkcji, np. biurowej czy usługowej, których wyburzenie lub przebudowanie często stanowi jedyną możliwość realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w dobrej, śródmiejskiej lokalizacji – mówi Tomasz Lewandowski.
Znaleźć prawdziwe okazje inwestycyjne jest jeszcze trudniej niż wolną działkę. Ewa Palus, ekspertka Rednet Property Group, przypomina, że najwięcej było ich na przełomie lat 2021 i 2022 oraz w pierwszych tygodniach wojny w Ukrainie.
- W 2023 r. powrócił optymizm, a na rynku gruntów pojawiło się więcej poszukujących. Okazje należą obecnie do rzadkości, a ceny ziemi są coraz wyższe. W najbliższych kwartałach mogą one jeszcze rosnąć, zwłaszcza biorąc pod uwagę prognozowany wzrost popytu na mieszkania i kurczące się zasoby gruntów budowlanych. W dalszym ciągu będą się rozwijać dalekie przedmieścia i miasta satelitarne – mówi Ewa Palus.
Obecnie w realizacji oraz przygotowaniu mamy ponad 10 tys. mieszkań. Mimo rozbudowanego banku gruntów nieustannie szukamy nowych działek, które pozyskujemy zarówno bezpośrednio od właścicieli, jak i poprzez akwizycje innych podmiotów. Obecnie najbardziej interesują nas grunty z wydanymi pozwoleniami na budowę, na których - wykorzystując bieżącą sytuację rynkową i duże zapotrzebowanie na mieszkania z kredytem 2 proc. - będziemy mogli szybko rozpocząć realizację inwestycji. Ostatnio sfinalizowaliśmy dwie takie transakcje - nabyliśmy od dewelopera działkę w Krakowie i od Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie.
Z danych Cenatorium wynika, że w ostatnich 12 miesiącach ceny działek wzrosły o 4 proc.
- Zainteresowanie gruntami, nie tylko na cele mieszkaniowe, ale także w kontekście inwestycji i lokaty kapitału, nie minie, co będzie miało bezpośredni wpływ na utrzymanie się cen nieruchomości gruntowych, a także ich możliwy dalszy wzrost. Nabycie działki pod zabudowę niesie za sobą niskie koszty utrzymania i jest inwestycją, która dobrze chroni przed inflacją w dłuższym okresie - mówi Małgorzata Wełnowska, starsza analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Odpowiednich działek jest coraz mniej i trzeba wykonać ciężką pracę, by zrobić dobrą akwizycję. Warszawa jest najtrudniejsza pod tym względem. Oprócz zbyt małej podaży gruntów, dużym problemem jest bardzo często ich nieuregulowany stan prawny, czyli brak obowiązujących Miejscowych Planów Zagospodarowania Terenu. Skutkiem jest wydłużenie procesów legislacyjnych i inwestycyjnych oraz wzrost kosztów wytworzenia. Działamy na czterech rynkach. W Bydgoszczy i Toruniu mamy zawsze zabezpieczone tereny pod przyszłe inwestycje i znamy w zasadzie wszystkie możliwe grunty do kupienia. Ci, którzy mają teren do sprzedania, sami do nas przychodzą. W Olsztynie pracujemy nad taką pozycją i od czterech lat osiągnęliśmy bardzo dużo. W Warszawie natomiast musimy ciężko pracować, żeby to osiągnąć, ale wszystko jeszcze przed nami.
Oferta gruntów pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie jest mocno ograniczona, a wiele działek ma skomplikowany status prawny. Ich zakup wiąże się z większym ryzykiem oraz dłuższą procedurą pozyskania zgód na budowę. Okazje inwestycyjne zdarzają się niezwykle rzadko. Inaczej było w pierwszym półroczu 2023, gdy zainteresowanie zakupem mieszkań - m.in. z uwagi na wysokie oprocentowanie kredytów - było stosunkowo niskie, a grunty można było nabyć w atrakcyjnej cenie.
Stale rozbudowujemy bank ziemi. W 2021 r. nabyliśmy grunty za 194 mln zł na 227 tys. m kw. PUM [powierzchni użytkowej mieszkań - red.], a rok później kupiliśmy działki za 373 mln zł na 402 tys. m kw. PUM. Tegoroczny plan zakłada zakupy za około 200 mln zł. Nasz bank ziemi na koniec I kw. 2023 r. dawał możliwość wybudowania 717 tys. m kw. PUM. Niezmiennie szukamy działek w siedmiu największych aglomeracjach, w których działamy. Preferujemy grunty, które są objęte planem miejscowym i pozwalają na realizację wieloetapowych inwestycji.
W pierwszym półroczu 2023 r. zakontraktowaliśmy grunty pod budowę kilkunastu nowych, wieloetapowych inwestycji, zdywersyfikowanych geograficznie. W połowie roku nasz aktywny bank ziemi obejmował grunty pod budowę ponad 22 tys. lokali w 17 miastach, w tym w Lublinie – nowej lokalizacji na naszej mapie działalności. Aktywy bank ziemi rozbudowujemy systematycznie.