Lipiec i II kw. 2019 r. minęły bez niespodzianek na rynku mieszkaniowym. Indeks urban.one, przygotowany przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl, rósł w tempie podobnym do czerwca, czyli o 0,21 pkt, i na koniec lipca sięgnął 102,15 pkt. Eksperci zapewniają, że ta tendencja powinna się utrzymać.
— Nastroje konsumenckie nadal są pozytywne. Wskaźnik koniunktury publikowany przez GUS wciąż jest na rekordowym poziomie: 8-9 pkt. Co więcej, z informacji płynących z rynku deweloperskiego wynika, że popyt zaakceptował już mocne zwyżki cen — mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Wzmożony popyt
Duży popyt ożywia działalność deweloperską w mniejszych miastach. Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska, zauważa zwiększone zainteresowanie inwestorów miastami z liczbą mieszkańców od 100 do 300 tys.
— Toruń, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce notują najwyższą w historii liczbę rozpoczynanych projektów, jak również najwyższe średnie ceny sprzedaży. W Kielcach np. deweloperzy już ponad rok temu przekroczyli cenę 6,5 tys. zł za m kw., co oznacza wzrost o ponad 50 proc. w porównaniu z latami 2012-15. Podobnie jak Warszawa, miasta te notują wzrost ceny gruntów pod zabudowę oraz kosztów budowy. Są także miejscem wzmożonego popytu, ponieważ ich mieszkańcy szukają lokali do zainwestowania nadwyżek finansowych. Rośnie także skala działalności największych firm deweloperskich oraz ich potrzeba przejmowania mniejszych podmiotów, które często prowadzą swój biznes właśnie w regionie — wyjaśnia prezes CMP Center Management Polska.
Innego zdania jest Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.
— Z moich obserwacji wcale nie wynika, że spółki dynamicznie wchodzą na nowe rynki. Rzeczywiście deweloperzy rozważają ekspansję do nowych miast, ale wiedzą, że rozpoczęcie działalności na nowym rynku powoduje konieczność stworzenia tam infrastruktury: biura sprzedaży, marketingu itp. Żeby pokryć te koszty, trzeba nabyć grunty na więcej niż jeden projekt, a przy obecnych wyśrubowanych cenach gruntów nie jest to takie proste — komentuje Wojciech Bartosik.
Czekanie na wyrok
Poza cenami mieszkań gorącym tematem w ostatnim czasie w branży deweloperskiej jest oczekiwanie na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie tzw. kredytów frankowych. Czy wyrok będzie miał wpływ na politykę kredytową banków?
— Nie ma wiarygodnych danych ani analiz, jaki faktycznie wpływ będzie miało orzeczenie TSUE. Niestety, ani Komisja Nadzoru Finansowego, ani Związek Banków Polskich nie są w stanie lub nie chcą pokazać żadnych obiektywnych danych na temat skutków „odwalutowania kredytów frankowych”. Trudno zatem oszacować, jaki wpływ może mieć wyrok. Jedno jest pewne, niezależnie od treści samego wyroku sytuacja kredytobiorców się nie zmieni — nadal będą musieli walczyć z bankami w sądach — uważa Michał Kubicki.
— Korzystne dla frankowiczów rozstrzygnięcie oznacza ryzyko strat dla banków. Mimo że sprawy w sądach mogłyby ciągnąć się latami, to widząc dziś ryzyko przyszłych strat, banki musiałyby zawiązywać rezerwy na poczet przyszłych odszkodowań. To oznacza presję na wyniki finansowe pokazywane teraz. W oczywisty sposób odbiłoby się to na pozycji kapitałowej banków zaangażowanych w kredytowanie walutowe. To oznacza nie tylko ograniczenie podaży nowych kredytów przez niektóre banki, ale też konieczność szukania przez nie pieniędzy w celu dokapitalizowania. Najprościej mówiąc — banki będą miały mniej pieniędzy na udzielanie kredytów, a skrajnym przypadku same będą potrzebowały dodatkowych pieniędzy, aby sprostać wymogom kapitałowym stawianym przez regulatora — uważa Bartosz Turek, analityk HRE Investments.