Od drugiego kwartału 2023 r. obserwowaliśmy spadek startu nowych inwestycji magazynowo-przemysłowych, a w 2024 r. możemy spodziewać się mniej nowych projektów bez podpisanych przedwstępnych umów najmu.
Pustostany urosną i zmaleją
– Wyższe wymagania związane z finansowaniem bankowym i jego koszty powodują, że przez dwa najbliższe kwartały 2024 r. trend spadku nowej podaży będzie kontynuowany, w tym projektów spekulacyjnych, których udział już w 2023 r. zmalał z 61 do 53 proc. W kolejnych kwartałach nadal będzie się zmniejszał z powodu ograniczenia finansowania oraz poziomu pustostanów na głównych rynkach – mówi Monika Rykowska z Axi Immo.
Według Axi Immo część klientów zrobiła w ostatnich 18 miesiącach relokacje i konsolidacje powierzchni, przez co w Polsce centralnej, Poznaniu i Warszawie pojawiły się duże moduły magazynowe dostępne od ręki.
– Wskaźnik pustostanów będzie rósł w pierwszych miesiącach 2024 r. i ma szansę spaść dopiero w drugiej połowie roku z racji zagospodarowania istniejącego wakatu i mniejszej liczby nowych inwestycji. Deweloperzy mają co prawda zabezpieczone grunty, ale będą czekali na klienta na przednajem albo na BTS [inwestycje projektowane specjalnie dla jednego najemcy – red.]. Spekulacyjnie będą budowali tylko ci, którzy mają własne finansowanie – mówi Monika Rykowska.
Wskazana ostrożność
Zachowawcza strategia deweloperów jest usprawiedliwiona nie tylko trudnościami z dostępem do finansowania bankowego i jego kosztem. Choć popyt w 2023 r. nie był zły – w trzech pierwszych kwartałach wyniósł 3 mln m kw. – to jednak znaczącą część stanowiły przedłużenia.
– Ta wartość będzie rosła. Mniej się buduje, aktualne stawki czynszów w nowych projektach są wyższe niż w obecnie zajmowanych, koszty przeprowadzki są duże, a dobrych pracowników trudno znaleźć. To wszystko zniechęca część najemców do zmiany – mówi Monika Rykowska.
Według ekspertów Axi Immo również procesy podpisywania umów najmu bardzo się wydłużyły, z czym rynek będzie się mierzył także w 2024 r. Niepewność dotycząca rynku konsumenckiego, zamówień, wielkości produkcji sprawiły, że nawet jeśli najemca ma zapotrzebowanie na powierzchnię, wstrzymuje się do ostatniego momentu z decyzją ze względu na ryzyko zaangażowania dużych kwot.
Czas na przemysł
– Wiele mówi się w mediach o przenoszeniu do Polski fabryk w ramach tzw. nearshoringu. To jednak nie nastąpi od razu – wymaga to długich procesów przygotowawczych, analiz rynkowych, które nie ograniczają się wyłącznie do rynku magazynowego – mówi Monika Rykowska.
Przyznaje jednak, że te procesy ruszyły i już trwają. Według niej większość samorządów w ramach organizacji specjalnych stref i jednostek administracji dedykowanych do współpracy z inwestorami rozmawia z podmiotami z Azji albo Europy. Reprezentują oni sektory AGD i szeroko rozumianą branżę motoryzacyjną, m.in. produkcję baterii samochodowych
Według Katarzyny Pyś-Fabiańczyk, dyrektorki działu nieruchomości przemysłowych w firmie doradczej Savills, obiekty produkcyjne, o których coraz więcej będziemy słyszeli ze względu na nearshoring czy friendshoring, podnoszą też poprzeczkę, gdy chodzi o jakość nowych projektów. To już nie zwykłe parki magazynowe, ale BTS-y dla wymagających najemców.
– Pojawiają się też szanse, jakie stwarza trend przenoszenia do Europy produkcji półprzewodników. Z tym ostatnim wiąże się też niestety dużo wyzwań – m.in. zapewnienie dostępności dużej mocy energii. Fabryka potrzebuje około 50 MW, czyli odpowiednika zasilenia 50 tys. domów – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.
Według ekspertów Axi Immo obecna sytuacja branży jest lepsza niż w latach kryzysu 2008-09. Rynek jest dojrzalszy i bardziej przygotowany na spadek koniunktury.
– Pierwsza połowa 2024 r. prawdopodobnie będzie jeszcze trudna. W drugiej mamy przesłanki do tego, aby sądzić, że sytuacja po stronie najmu będzie się poprawiać – mówi Monika Rykowska