W III kwartale 2025 r. w sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań wobec 9,2 tys. rok wcześniej i tylko nieco ponad 10 tys. kwartał wcześniej - wynika z danych JLL. Analitycy tej firmy tłumaczą, że delikatna zwyżka kontraktacji to wyniki malejącego oprocentowania kredytów hipotecznych przy utrzymującym się wzroście zarobków i stabilizujących się cenach za metr.
- Potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza, że wiadomo już, że żaden program dopłat do kredytu nie wejdzie w życie – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań w JLL Polska.
Chętnych więcej niż nowych lokali
W porównaniu z poprzednimi kwartałami zmniejszyła się jednocześnie liczba lokali wprowadzonych na rynek. W sześciu przebadanych przez JLL ośrodkach pojawiło się ich łącznie ok. 9,5 tys. Aleksandra Gawrońska zwraca uwagę, że kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż po raz pierwszy od dwóch lat. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na poziomie podobnym do tego z poprzednich trzech miesięcy.
- Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży - mówi Aleksandra Gawrońska.
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w serwisie Otodom, już od kilku miesięcy rynek mieszkaniowy wyraźnie poszukuje nowej równowagi, czego przejawem jest stabilizacja zarówno średnich cen, jak i liczby dostępnych ofert.
- Proces ten nakłada się na zmiany legislacyjne i wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań na koniec III kwartału. Wszystko wskazuje na to, że najbliższe miesiące nadal będą czasem dostosowywania się rynku, o czym świadczy redukcja wskaźnika obrazującego czas, w którym nastąpiłoby wyprzedanie wszystkich oferowanych przez deweloperów mieszkań, gdyby tempo sprzedaży utrzymało się na dotychczasowym poziomie. Warto zaznaczyć, że na rynku w stanie równowagi popytowo-podażowej, wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 4-5 kwartałów. To oznacza, że gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy - przy braku nowych inwestycji - mieszkania oferowane przez firmy deweloperskie znalazłyby nabywców w ciągu roku. Obecny poziom wskaźnika to prawie sześć kwartałów i wskazuje, że rynek mieszkaniowym w największych polskich miastach jest nadal rynkiem kupującego. Potencjalny nabywca korzysta z dużego wyboru mieszkań i szerokiej oferty rabatowej – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Korekta cen
Z danych Otodomu wynika, że we wrześniu na większości rynków pojawiły się delikatne korekty średnich stawek ofertowych.
- Z oceną trwałości tych redukcji należy jednak poczekać kilka tygodni, do czasu ustabilizowania się sytuacji rynkowej i wygaszenia efektu wejścia w życie przepisów o jawności cen - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
Jan Dziekoński, szef działu badań w BIG DATA RynekPierwotny.pl zwraca natomiast uwagę, że już sama wizja wejścia w życie obowiązku publikacji cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt - zarówno w górę, jak i w dół - w cennikach.
- W ciągu zaledwie dwóch miesięcy - w sierpniu i wrześniu 2025 r. - cenę zmieniło 25 proc. całej oferty mieszkań. Sam wrzesień 2025 r. przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników dotykającą np. 13,8 proc. ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa i osiągała np. 26,4 proc. w Łodzi, 20,4 proc. w Krakowie i 18,3 proc. w Gdańsku. Łączny efekt dla wysokości cen średnich wychodzi na zero lub lekko in minus - mówi Jan Dziekoński.
Rynek wtórny też przyciąga uwagę
Większy ruch widać także na rynku wtórnym. Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że liczba kontaktów nawiązanych między potencjalnymi nabywcami, a sprzedającymi wzrosła w III kwartale o 7 proc.
– Wzrost popytu nie jest duży, ale istotny. W II kwartale liczba zapytań spadała, przez co humory wielu sprzedających były minorowe. Miniony kwartał przyniósł jednak zmianę nastrojów – ruch w mieszkaniówce jest nieco większy – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Jego zdaniem zainteresowanie ofertami z rynku wtórnego wzrosło, ponieważ zadziałał miks czynników, takich jak obniżki stóp procentowych w lipcu i wrześniu oraz perspektywa następnych cięć, stabilizacja cen z lokalnie pojawiającymi się obniżkami, łatwiejsze negocjacje, rosnące koszty i tak drogiego najmu, a także to, że kupujący przestali być mamieni obietnicą nowego programu
dopłat do kredytów.
- Rząd przed wakacjami zrezygnował z tych planów i część kupujących już nie czekała, tylko przeszła do działania. Na rynku coś drgnęło, ale do dużego optymizmu jeszcze daleko. Dopiero najbliższe miesiące pokażą, czy to początek trendu – uważa Rafał Bieńkowski.