Dla magazynu najważniejsze jest położenie

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 16-09-2010, 00:00

Lokalizacja i koszt działki, infrastruktura drogowa, a przede wszystkim najemcy gotowi podpisać umowy przedwstępne – to wpływa na decyzję inwestora o budowie magazynu

W pierwszej połowie 2010 r. zakończono budowę zaledwie dwóch magazynów, o łącznej powierzchni 22,4 tys. mkw. W porównaniu z 2009 r., kiedy oddano do użytku 975 tys. mkw., to znaczący spadek. W minionych miesiącach wzrosła natomiast liczba rozpoczynanych projektów. W budowie jest ponad 285 tys. mkw. magazynów, z czego około 106 tys. mkw. to budynki typu BTS (build to suit), czyli budowane na zamówienie klientów.

— Mimo że obecnie powstają głównie inwestycje BTS, to deweloperzy powoli decydują się również na budowę parków, w których część powierzchni nie jest objęta przedwstępnymi umowami najmu (pre-lease). Powierzchnia spekulacyjna cieszy się największym zainteresowaniem operatorów logistycznych, stanowiących większość klientów wynajmujących magazyny. Zawsze będzie zapotrzebowanie zarówno na projekty budowane spekulacyjnie, jak i na build to suit — zapewnia Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni na Europę Środkowo-Wschodnią.

Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną, przyznaje że w ubiegłym roku większość deweloperów zawiesiła realizację projektów spekulacyjnych, mimo to nie zrezygnują na dobre z tej formy budowania. Jednak warunkiem rozpoczęcia kolejnych obiektów spekulacyjnych będą umowy najmu podpisane jeszcze przed rozpoczęciem budowy, dotyczące przynajmniej ich części.

Lokalizacja…

Najwięcej centrów logistycznych działa w aglomeracji warszawskiej i śląskiej. Niewiele mniej znajduje się w Poznaniu, Wrocławiu, Piotrkowie Trybunalskim oraz okolicach Łodzi.

— Kolejne nowe obiekty będą budowane w pobliżu dużych miast, takich jak: Warszawa, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk, Kraków, Toruń czy na obszarze aglomeracji śląskiej. To właśnie w tych regionach popyt na magazyny jest wciąż największy. Mają one coraz lepiej rozwiniętą sieć dróg, nie brakuje tam pracowników zarówno z wyższym wykształceniem, jak i pracowników fizycznych. Dobre perspektywy rozwoju mają również Bydgoszcz, Lublin i Rzeszów, ale skala realizowanych tam inwestycji będzie dużo mniejsza niż w największych polskich miastach — uważa Michał Śniadała, starszy negocjator w King Sturge.

…i jeszcze raz lokalizacja

Jeszcze do niedawna największy wpływ na decyzję dewelopera o budowie centrum logistycznego czy magazynu miało położenie działki, koszty zakupu gruntu, doprowadzenie mediów, przygotowanie terenu pod inwestycję.

— Dziś o wyborze miejsca na nowy park logistyczny decyduje przede wszystkim popyt, czyli najemcy, którzy chcą podpisać umowy. To odwrócenie tendencji sprzed kryzysu, kiedy to deweloper decydował o lokalizacji i budował magazyny, oferując powierzchnie spekulacyjnie bez uprzednio podpisanych umów najmu — mówi Michał Śniadała.

Wciąż jednak deweloperzy zwracają uwagę na istniejącą lub planowaną infrastrukturę drogową — położenie w bliskim sąsiedztwie autostrad, dróg krajowych lub dużych węzłów komunikacyjnych — jak i na możliwość dogodnego połączenia planowanego centrum logistycznego z istniejącą siecią drogową.

— Najważniejsza jest dla nas lokalizacja. Wnikliwie badamy potencjał regionu zanim, dokonamy wyboru miejsca pod budowę nowego parku. Wybór miejsca zawsze zależy od dostępu do najważniejszych tras komunikacyjnych w kraju. Zwracamy również uwagę na dogodne połączenia środkami transportu publicznego, z których korzystają pracownicy — wyjaśnia Dorota Jagodzińska-Sasson, członek zarządu MLP Group. l

Okiem eksperta

Podejście deweloperów się zmieni

Ben Bannatyne,

dyrektor zarządzający ProLogis na Europę Środkowo-Wschodnią

Powiedzenie, że dla klienta najważniejsza jest lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja, jest nadal prawdziwe. Idealne miejsce na park logistyczny powinno umożliwiać dobry dojazd z różnych kierunków, a przede wszystkim łatwy i przestronny wjazd. Istotne jest również, aby park był widoczny z głównego szlaku komunikacyjnego, najlepiej autostrady, obwodnicy czy drogi krajowej. Powinien być położony w bliskim sąsiedztwie dużego miasta, co gwarantuje dostęp do wykwalifikowanych pracowników, a także w sąsiedztwie innych obiektów magazynowych lub przemysłowych. Budowa obiektów na zasadach spekulacyjnych wróci do łask w 2012 r., jednak podejście do tego typu inwestycji będzie bardziej ostrożne niż w przeszłości.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu