Każdy człowiek podróżujący choć trochę po świecie dostrzega zapewne, że o stopniu rozwoju społeczeństw świadczą nie centra metropolii, które wyglądają nowocześnie nawet w średnio rozwiniętych krajach, ale peryferia. Dlatego dla mnie lepszym sygnałem rozwoju Polski jest to, co dzieje się w średnich i małych miejscowościach, a nie centrum Warszawy czy Krakowa. A w nich można dostrzec ciekawe zjawisko: powstaje tam coraz więcej bloków i kamienic. Nawet w takich miejscach, które są skazane na demograficzną depresję. Może być kilka powodów tego zjawiska.
Najpierw dane, na których opieram moją tezę. Między 2010 a 2024 r. udział powiatów o liczbie mieszkańców do 100 tys. w ogólnej powierzchni mieszkaniowej oddawanej do użytku w Polsce zwiększył się z 17 do 23 proc. Dotyczy to mieszkań z pominięciem budownictwa indywidualnego, czyli domów budowanych na własne potrzeby. Patrząc na ostatnie 15 lat, widać dwa momenty, których ten udział przyspieszył: w 2016 roku oraz 2021 roku.
Intrygujące jest to, że znaczny wzrost aktywności budowlanej zanotowały nawet niektóre powiaty o głębokim spadku liczby ludzi. Patrząc tylko na ostatnią dekadę, udział powiatów z łącznym spadkiem ludności sięgającym co najmniej 10 proc. w ogólnej powierzchni mieszkań oddawanych do użytkowania zwiększył się z 4 do 6 proc. Oczywiście w tych powiatach buduje się łącznie mniej mieszkań per capita niż w reszcie kraju, ale mimo wszystko nawet tam rośnie aktywność budowlana. To jest o tyle interesujące, że pokazuje, iż nawet w warunkach recesji demograficznej może się zwiększać popyt na nową powierzchnię mieszkaniową.
Z czego to wynika? Jest kilka możliwych powodów.
Pierwszą przyczyną wzrostu budownictwa w mniejszych powiatach jest po prostu wzrost dochodów ludności. Potrzeby mieszkaniowe cechują się wysoką elastycznością dochodową popytu, co znaczy, że zapotrzebowanie na mieszkania i usługi z nimi związane rośnie szybciej niż dochody. Innymi słowy, są to potrzeby wyższego rzędu. Najpierw ludzie chcą się uwolnić od mieszkania z rodzicami, potem chcą mieć większe mieszkania, a jeszcze wyżej w hierarchii jest mieszkanie w atrakcyjnej okolicy. Dlatego popyt na mieszkania może rosnąc nawet w warunkach braku wzrostu demograficznego.
W naturalny sposób te potrzeby w mniejszych miejscowościach są uruchamiane później, niż w dużych ze względu na średnio niższe dochody. O ile w dużych miastach standardem jest to, że ludzie mieszkają bez rodziców, o tyle w mniejszych miejscowościach i na wsiach nie jest to już tak częste. Ale za to coraz więcej osób na tych obszarach osiąga dochody umożliwiające zakup lub przynajmniej wynajem własnego mieszkania. Ponadto coraz więcej osób może rezygnować z mieszkania w domach jednorodzinnych na rzecz łatwiejszych w obsłudze mieszkań.
Nieprzypadkowo relatywne (w stosunku do reszty kraju) przyspieszenie budownictwa w powiatach do 100 tys. mieszkańców nastąpiło od 2016 r., kiedy zwiększone transfery społeczne zaczęły prowadzić do zmniejszenia różnic dochodowych w kraju. Zresztą zmiany w mniejszych miejscowościach widać nie tylko w budownictwie mieszkaniowym, ale też komercyjnym. W ostatnich latach nowoczesne powierzchnie handlowe rozwijały się w dużej mierze w formie parków handlowych lokowanych w miejscowościach średniej wielkości, a nie wielkich galerii handlowych w metropoliach. Za tym szedł rozwój firm handlowych, które poszerzały swoją ofertę na mieszkańców tego typu miast.
Drugą przyczyną opisywanego zjawiska są zmiany następujące po pandemii. Część pracowników przeszła na pracę zdalną lub hybrydową, co pozwoliło im spędzać więcej czasu w domu. Dla tych pochodzących z mniejszych miejscowości jest to okazja do powrotu w rodzinne strony, szczególnie w tych przypadkach, kiedy komunikacja z metropolią jest łatwa. Nieprzypadkowo wśród powiatów o największym przyroście oddawanej do użytku powierzchni mieszkaniowej są te z dobrym połączeniem kolejowym z metropoliami: średzki, bielski, lęborski, grodziski, mławski, sochaczewski. Swoją drogą pokazuje nam to, że kolej zmniejsza dystans geograficzny, powiększa obszary funkcjonalne metropolii i może ułatwiać ludziom realizację potrzeb mieszkaniowych.
Inną zmianą wywołaną przez pandemię była wysoka inflacja, która mogła podnieść inwestycyjny popyt na mieszkania. Programy ratunkowe wprowadzone przez rząd w 2020 roku doprowadziły do wzrostu zasobów gotówkowych ludności, szczególnie osób prowadzących działalność gospodarczą. Te zostały przeznaczone w pewnej mierze na inwestycje mieszkaniowe, postrzegane jako najlepsze zabezpieczenie przed wzrostem cen. Ten czynnik nie mógł być głównym powodem rozwoju budownictwa w mniejszych miejscowościach, bo inwestycje w mieszkania nie mają sensu bez popytu na powierzchnię mieszkaniową, ale mógł wzmocnić oddziaływanie wcześniej wymienionych zjawisk.
Dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego w mniejszych miejscowościach będzie zależał od tego, który z czynników odgrywa dominującą rolę. Jeżeli jest to wzrost dochodów ludności i tym samym zmiany preferencji odnośnie do standardu mieszkania, to będzie to trend długookresowy. Jeżeli zaś większa rolę odegrały zmiany popandemiczne związane z pracą zdalną i inflacją, to pewnie dynamiki będą w przyszłości dużo niższe niż w ostatnich latach.