Uwagę uczestników EFNI przyciągnęła debata o tym, dokąd zmierza rynek nieruchomości. Ramy dyskusji nakreślił Adam Czerniak, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej i ekspert Polityki Insight. Zauważył, że rynek mieszkaniowy rozgrzał się w ostatnich latach do białości. Po pierwsze, rekordowo urosły wartości udzielanych kredytów hipotecznych. Po drugie, liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w 2020 r. była najwyższa od czasów Gierka. Do tego ich ceny są najwyższe w historii.
– Jak długo boom może potrwać? Kiedy skończy się raj dla deweloperów – dociekał Adam Czerniak.
Niesłabnący popyt
Andrzej Biernacki, prezes trójmiejskiej firmy deweloperskiej Ekolan, przyznał, że podaż nie nadąża za popytem, co przekłada się na galopujące ceny.
– Jeśli tego nie wyrównamy, to grozi nam nieustanny wzrost. A podaż marzy o tym, żeby rosnąć – przestrzegał Andrzej Biernacki.
Zdaniem Alana Aleksandrowicza, wiceprezydenta Gdańska, nie da się zaspokoić popytu na mieszkania w Trójmieście. Tutejszy rynek nie jest bowiem reprezentatywny dla reszty Polski. Aleksandrowicz wyróżnił trzy grupy kupujących nieruchomości w Gdańsku i Gdyni: inwestorzy szukający nad morzem lokaty kapitału, duże fundusze inwestycyjne i sektor PRS (czyli mieszkania na wynajem).
– To nie są ludzie młodzi, którzy wchodzą na rynek pracy. Większość mieszkań jest poza ich zasięgiem, może z wyjątkiem lepiej zarabiających w takich branżach jak przemysł czy IT – podsumował Alan Aleksandrowicz.
– Zabrzmię jak pesymista, ale w najgorszym położeniu są ci, którzy szukają swojego pierwszego mieszkania na własność – wtrącił Andrzej Biernacki.
Alan Aleksandrowicz dodał jednak, że miasto robi, co może, aby wzmocnić podaż: uchwala kolejne plany zagospodarowania przestrzennego, aktywuje kolejne grunty, a nawet przychylnym okiem patrzy na tzw. lex deweloper.
Jarosław Krawczyk, ekspert ds. rynku z serwisu Otodom, opowiadał o tym, jak koronawirus wpłynął na rynek nieruchomości. O ile w marcu 2020 r. pandemia zatrzymała rosnące ceny, o tyle już latem wróciły do poziomu z 2019 r.
– W czasie głębokiego lockdownu mieliśmy takie dni, że ludzie szukali więcej domów niż mieszkań – przyznał Jarosław Krawczyk.
Wyróżnił on dwie grupy, które pandemię traktowały jako pretekst do rozglądania się za mieszkaniem lub domem. Pierwsza potrzebowała zmiany, dodatkowego pokoju, innego rozplanowania przestrzeni, większego balkonu lub ogródka. Druga grupa – przez niższe stopy procentowe – wyciągnęła gotówkę z lokat oszczędnościowych, by zainwestować ją w nieruchomości.
Zmiana preferencji
– Pandemia była zmianą w życiu porównywalną do ślubu, narodzin lub wyprowadzki dzieci – tłumaczył Jarosław Krawczyk.
Na popularności zyskały domy pod miastem. Pandemia spowodowała duże i najprawdopodobniej trwałe zmiany w sposobie pracy. Okazało się, że praca zdalna przez kilka dni w tygodniu jest dla wielu pracowników możliwa i co najmniej równie efektywna jak praca z biura. W rezultacie spora część pracowników zdecydowała się wyprowadzić z miasta. Jarosław Krawczyk przytoczył dane z Otodom, z których wynika, że w I kwartale 2021 r. o 161 proc. wzrosła liczba zapytań dotyczących zakupu domów.
– Dom z dala od centrum jest często tańszy niż dużo mniejsze mieszkanie blisko pracy, a daje swobodę w kontakcie z naturą i zwykle zapewnia duży, prywatny ogród – tłumaczył przedstawiciel Otodom.
– A jaki to ma wpływ na ceny? Przez lata była to przecież duża niewiadoma – dociekał Adam Czerniak.
– Akurat w małych miejscowościach ceny rosną najwolniej, ale najszybciej w tych miastach, które zamieszkuje 50–500 tys. osób. Dlaczego? Prawdopodobnie ceny wyjściowe były dużo niższe – odpowiedział Jarosław Krawczyk.
Nierozpoznane zasoby
Następnie uczestnicy debaty zastanawiali się, jak niedawna podwyżka stóp procentowych wpłynie na dostępność kredytów hipotecznych. Główna stopa referencyjna wzrosła bowiem z 0,1 do 0,5 proc., najwięcej od lat.
Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, przekonywała, że gotówka pozostanie w obiegu.
– Już teraz widać, że kredyt jest wykorzystywany jako wsparcie. Nieraz wkład własny przekracza już 40 proc. wartości kredytu – mówiła Hanna Milewska-Wilk.
Niedawno sporządziła ona dla fundacji Habitat for Humanity raport o pustostanach mieszkaniowych w Polsce.
– Mamy masę domów w miejscach, gdzie wrony dawno zawróciły, nie dochodzą do nich drogi, brakuje kanalizacji i ogrzewania, a do ich budowy użyto nietypowych technologii, np. pustaków żużlowych lub gliny. I one tanieją lub są niesprzedawalne. Być może lata temu szukały kupca, ale banery z napisem „Sprzedam” zdążyły zżółknąć – wyjaśniała Hanna Mielwska-Wilk.
Według niej bolączką jest brak szczegółowych danych statystycznych o tym, w jaki sposób Polacy zarządzają zasobem mieszkaniowym, jak często zmieniają mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Przytoczyła zdanie zasłyszane od jednego z samorządowców o budowie mieszkaniach komunalnych „Ile byśmy zbudowali, to kolejka się nie skurczy”.
– Tutaj wciąż jest popyt – przyznała.
Czego trzeba Polakowi
Wtórowała jej Krystyna Wąchała-Malik z zarządu spółki PFR Nieruchomości, która nadzoruje program „Mieszkanie plus”, czyli budowę tanich mieszkań na wynajem. PFR w tym roku oddał do użytku ponad 2,2 tys. lokali. Chętnych na nie było... 12 tys. osób.
– Forma użytkowania w tym momencie nie ma znaczenia – oceniła Krystyna Wąchała-Malik.
Według niej młodsze pokolenia przykładają znacznie mniejszą wagę do posiadania mieszkania na własność niż ich rodzice.
– Wolą zachować mobilność, nie przywiązują się już tak mocno do pojedynczych lokalizacji, nie chcą się wiązać zaciąganiem wieloletnich kredytów hipotecznych. Będą zmieniali swoje miejsca zamieszkania. Dzisiaj polecą do Londynu, jutro do Warszawy – tłumaczyła.
Zaznaczyła, że budynki stawiane przez państwową spółkę nie ustępują deweloperskim realizacjom. Jako przykład podała osiedle Nowy Nikiszowiec w Katowicach, zaprojektowane przez studio 22 Architekci, które zostało nominowane do prestiżowej nagrody Miesa van der Roha.
A jakiego mieszkania najczęściej szukają Polacy?
– Tutaj trzeba wprowadzić rozróżnienie między tym, gdzie chcemy mieszkać, a na co możemy sobie pozwolić – zaznaczył Jarosław Krawczyk, a następnie przywołał dane serwisu Otodom, z których wynika, że o ile przed wybuchem pandemii szukaliśmy najczęściej lokali co najmniej 40-metrowych, tak rok temu — ponad 60-metrowych. Tyle że w tej samej cenie.
W badaniu przeprowadzonym niedawno przez Otodom i SWPS dla 29 proc. respondentów najważniejszą motywacją do zmiany miejsca zamieszkania była potrzeba większej przestrzeni (17 proc. wskazało potrzebę kontaktu z naturą). Wiele osób zmuszonych do pracy zdalnej nie miało warunków do jej wykonywania w domu – pracowali w kuchni, salonie, gdzie bawiły się dzieci, czy w sypialni. Powodowało to wiele konfliktów rodzinnych i frustracji wynikających z trudności w rozdzieleniu życia zawodowego od osobistego. W efekcie chęć zmiany była silnie powiązana ze zmianą układu mieszkania: większą liczbą pokoi, bardziej funkcjonalnym rozkładem czy nawet innym nasłonecznieniem.
Kolejny efekt pandemii: przywiązujemy większą wagę do widoku z okna.
– Zamknięci w domach zaczęliśmy dostrzegać świat z perspektywy sypialnianego parapetu czy balkonowego okna. Zauważyliśmy, jak słońce porusza się po niebie i o każdej porze dnia oświetla nasze wnętrza – dodał Jarosław Krawczyk.
Eksperci byli zgodni, że koronawirus zmieni sposób projektowania: duże molochy ustąpią miejsca niższej, nieco rozproszonej zabudowie, gdzie pierwsze skrzypce gra zieleń.
– Mamy za sobą wielkie budownictwo, 18-piętrowce, za które będę się smażył w piekle – zażartował Andrzej Biernacki, po czym dodał: – Dzisiaj budynek powinien się kończyć na trzeciej kondygnacji i mieć maksymalnie kilkanaście mieszkań.
Jakich typów nieruchomości szukamy? Według analiz PFR potrzebne są mieszkania „szyte na miarę”, spełniające jednocześnie funkcję domu i biura. Ich średni metraż oscyluje między 48 a 55 mkw.
Własne badania nt. potrzeb mieszkaniowych prowadził również Instytut Rozwoju Miast i Regionów. Okazuje się, że około 7 proc. mieszkań w Polsce nie ma dostępu do bieżącej wody i gazu.
Na koniec prowadzący dyskusję zapytał wiceprezydenta Aleksandrowicza, jak Gdańsk planuje ukierunkowywać rosnącą podaż: pnąc się do góry, dogęszczając miasto czy rozlewając je. Aleksandrowicz wykluczył ostatnią opcję.
– Miasto i tak rozlało się w sposób niekontrolowany na południe. Przez długie lata, może dziesięciolecia będziemy nadganiać z infrastrukturą i usługami publicznymi, co będzie nas kosztowało setki milionów, może miliardów złotych. Tu chcemy stawiać granice. Suburbanizacja to droga donikąd – zapewnił wiceprezydent.
A wysokościowce?
– To ciekawe rozwiązanie, ale nie możemy wchodzić brutalnie w istniejącą tkankę. Do tego budowanie w górę ograniczają wytyczne konserwatorskie i opinie mieszkańców. Zostaje więc dogęszczanie – odpowiedział Aleksandrowicz.