Od wybuchu wojny w Ukrainie EBOR zwiększył skalę inwestycji w nieruchomości. Rocznie przeznacza na to pół miliarda euro, z czego ok. 40 proc. trafia do Polski.
– Nasz kraj jest liderem w Europie Środkowej i Wschodniej pod względem skali i dojrzałości rynku, dlatego tu właśnie testujemy pomysły, które potem chcemy też wdrażać w innych krajach. Ponad połowę pieniędzy trafiających do Polski na nieruchomości wykorzystujemy na finansowanie projektów w sektorze living [mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki itp. – red.], pozostałe głównie w sektorze logistycznym – mówi Konrad Wilczak, zastępca dyrektora EBOR na Polskę.
Od 1991 r. EBOR zainwestował u nas 15,2 mld EUR. W rekordowym 2024 r. było to 1,43 mld EUR.Bank zapewnia brakujący kapitał dla funduszy inwestycyjnych lub współpracuje z funduszami private equity i venture capital przy poszczególnych transakcjach. Włączał się np. w inwestycje funduszy Innova Capital, Enterprise Investors i Value4Capital.
Napęd dla PRS
Pilotaż w sektorze living dotyczył finansowania na początkowym etapie dużych inwestycji PRS – mieszkań na wynajem instytucjonalny z portfela takich podmiotów jak Resi4Rent, Heimstaden, Vantage, Lifespot czy Nrep, na co bank przeznaczył dotychczas ok. 400 mln EUR. Celem EBOR było wsparcie tworzącego się segmentu, który dziś liczy już ponad dwadzieścia tysięcy mieszkań. To wciąż niewiele w ogólnym zasobie 1,5 mln mieszkań na wynajem w Polsce, jednak obecnie również banki komercyjne coraz chętniej pożyczają na takie inwestycje.
Oprócz inwestowania w segmenty, które bankom komercyjnym wydają się jeszcze mało rozpoznane, a przez to bardziej ryzykowne, EBOR wyróżnia się szerszym wachlarzem instrumentów dłużnych.
– W przeciwieństwie do banków komercyjnych nie jesteśmy związani z jednym instrumentem. W grę wchodzi wszystko: od zabezpieczonego długu bankowego po inwestycje kapitałowe – mówi Konrad Wilczak.
Zastrzega, że projekty muszą być "bankowalne", czyli bank musi być przekonany, że dług zostanie zwrócony lub inwestycja przyniesie zysk. Pewnym ograniczeniem jest też skala - EBOR nie angażuje się w przedsięwzięcia poniżej 10 mln EUR. W rekordowym 2024 r. na wszystkie projekty w Polsce (nie tylko nieruchomościowe) wydał 1,4 mld EUR, a średnia wartość jednego to ok. 40 mln EUR.
Drugim segmentem nieruchomości, w którym działa europejski bank, jest logistyka jako sektor niezbędny do rozwoju gospodarczego kraju.
PRS-y złapały już wiatr w żagle
Od 2023 r., gdy firmy PRS oferowały 9847 mieszkań, do użytku oddanych zostało aż 11 tys. nowych, co oznacza wzrost o 112 proc. Obecnie na rynku dostępnych jest już 20,9 tys. mieszkań w tym segmencie, a w budowie jest 8,4 tys. Pierwszy budynek w tym segmencie wprowadził na rynek w 2014 r. państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Po dziesięciu latach w największych polskich miastach działa wiele podmiotów prywatnych.
źródło: Colliers i Cushman & Wakefield
Magazyny trzymają się mocno
W 2024 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów magazynowych to 1,26 mld EUR, a popyt utrzymał się na poziomie 5,8 mln m kw. (wzrost o 4 proc. r/r). Choć aktywność deweloperska spadła o 30 proc., nowa podaż (2,6 mln mkw.) wróciła do poziomu sprzed pandemii, w budowie pozostaje 1,8 mln m kw. Kondycja sektora wykazuje stabilizację pod względem pustostanów (7,5 proc.), a także w zakresie utrzymania stawek czynszowych na poziomie sprzed roku.
źródło: raport Axi Immo „Rynek magazynowy w Polsce 2024”.
Mieszkania dla wykluczonych
Obecnie EBOR chce się również przyczyniać do wytworzenia mechanizmów ułatwiających dostęp do mieszkań osobom wykluczonym z rynku: zbyt zamożnym, by mogły ubiegać się o lokale komunalne, ale nieosiągającym dochodów umożliwiających zakup lub wynajęcie mieszkania na warunkach rynkowych.
– Właśnie podpisaliśmy umowę z organizacją pozarządową Habitat for Humanity. To sformalizowanie trwającej już współpracy w ramach programu „Krok do domu”. Polega on na udostępnianiu z lekkim dyskontem niewielkiej puli mieszkań w inwestycjach PRS najemcom, za których Habitat gwarantuje opłacenie czynszu. Dla operatorów PRS taka gwarancja zmniejsza ryzyko. Nasza rola polega na namawianiu ich do takiej współpracy – tłumaczy Konrad Wilczak.
Przyznaje, że zakładane 40 lokali od jednego operatora (na razie w programie uczestniczy Vantage z grupy Robyga) to kropla w morzu potrzeb, ale bank ma nadzieję, że przeciera szlaki dla innych tego typu porozumień.
Innym pomysłem współpracy z Habitat for Humanity jest służący podobnym celom projekt Społecznej Agencji Najmu (SAN) prowadzonej przez tę organizację.
– SAN, którego koncepcja dopiero powstaje, ma być stroną umowy z właścicielem albo operatorem mieszkania, osobą prywatną, samorządem lub firmą PRS. Być może będzie tam dla nas do odegrania także rola finansującego – mówi Konrad Wilczak.
Na ratunek zabytkom
Kolejnym pomysłem EBOR na zaistnienie w nieruchomościach jest finansowanie rewitalizacji. Konrad Wilczak zwraca uwagę, że są to projekty skomplikowane i czasochłonne, więc komercyjne instytucje nie zawsze chcą wykładać na nie pieniądze.
– Część przedsięwzięć finansujemy sami, a część w ramach klubu lub konsorcjum z innymi bankami, którym obecność EBOR daje poczucie komfortu, że due-diligence zostało przeprowadzone dobrze, a ryzyko środowiskowe jest zbadane. Nie postrzegamy się więc jako konkurencja – mówi Konrad Wilczak.
W perspektywie najbliższych 3-4 lat EBOR planuje wydawać w Polsce na finansowanie projektów nieruchomościowych ok. 150-200 mln EUR rocznie.
Pionierskie inwestowanie w sektorach, które są jeszcze niepopularne wśród banków komercyjnych, to właśnie jedna z misji banków rozwojowych. Analogicznie do EBOR działa polski państwowy bank rozwoju – BGK. Już w 2014 r. powołał fundusz BGK Nieruchomości, co zapoczątkowało rozwój rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce. EBOR wspomógł potem ekspansję prywatnych firm PRS.
Pionierskie inwestycje zawsze kojarzą się z większym ryzykiem. Inwestorzy muszą kalkulować ich opłacalność, biorąc pod uwagę wysokość stóp procentowych, prognozy dotyczące czynszów i popytu na rynku najmu, otoczenie konkurencyjne itp. Dziś w naszej części Europy patrzą oni też na ryzyko zawirowań geopolitycznych. Bardzo dobrze, że istnieją instytucje mogące być lokomotywą rozwoju tam, gdzie kapitał prywatny i banki komercyjne są ostrożne.
Logistyka potrzebuje finansowania jak każda inna branża, a EBOR ze swoją zieloną agendą odgrywa ważną rolę w propagowaniu certyfikacji obiektów przez deweloperów. Unia Europejska w ramach wsparcia dla zielonych inicjatyw promuje Green Deal Industrial Plan, który ma przekształcić dekarbonizację w siłę napędową europejskiego przemysłu i gospodarki. Wymusi dostosowanie nieruchomości komercyjnych do nowych standardów, rozwój magazynów zeroemisyjnych i zielonego transportu. Ważnym elementem jest finansowanie tego typu inwestycji i może to być szansa dla rynku nieruchomości komercyjnych, w tym magazynowych. Pamiętajmy, że ostatecznie tempo wdrażania tych zmian będzie zależało od konkurencji globalnej, zwłaszcza w kontekście działań USA i Chin oraz postawy wszystkich stron sektora, czyli najemców, funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Dla EBOR może to być istotny sektor, dlatego warto śledzić nowe regulacje oraz dostępne mechanizmy wsparcia, bo mogą otworzyć zupełnie nowe możliwości inwestycyjne.
Jesteśmy dużym doświadczonym deweloperem, korzystamy z finansowania bankowego również przy naszych inwestycjach związanych z rewitalizacją dużych zabytkowych obiektów. Dużo więcej problemów w tej działalności przysparzają jednak długotrwałe procedury administracyjne. W przypadku historycznych obiektów, często w bardzo złym stanie technicznym, grozi to ruiną.
Banki, które kierują się misją w propagowaniu budownictwa ekologicznego, mogą również swoją ekspercką wiedzą wesprzeć inicjatywy zmierzające do usprawnienia tych procedur. Dawanie drugiego życia już istniejącym budynkom mniej szkodzi środowisku niż wyburzanie ruiny, której nie da się już uratować, aby budować w tym miejscu od podstaw. Przygotowałem w związku z tym projekt ustawy o ratowaniu zabytków. Zbieramy podpisy, aby zgłosić go jako społeczną inicjatywę ustawodawczą.
Kryteria EBOR dotyczące finansowania nie zmienią sytuacji firm takich jak nasza, bo koszt inwestycji w rewitalizację kamienicy waha się od kilkuset tysięcy złotych do 20 mln zł, nie jest to więc rząd 10 mln EUR. Po pieniądze do banku rozwojowego zgłoszą się raczej deweloperzy budujący duże wielofunkcyjne kompleksy, takie jak Fabryka Norblina, albo samorządy rewitalizujące całe kwartały miast. Jestem jednak przekonany, że spowoduje to większe zainteresowanie innych podmiotów finansowaniem także mniejszych inwestycji. Kamienice ze względu na swój wiek są na rynku mieszkaniowym w najgorszym stanie pod względem efektywności energetycznej - i na poprawę ich stanu są już dostępne preferencyjne pożyczki w ramach programu termomodernizacji. Możemy też liczyć na dotacje z urzędów konserwatorów zabytków, urzędów marszałkowskich, a BGK oferuje finansowanie dostosowania budynków do potrzeb osób wykluczonych, np. instalowanie wind. Włączenie się EBOR w finansowanie rewitalizacji powinno być silnym impulsem do uwzględnienia projektów rewitalizacyjnych przez inne banki.