FIRMY MOGĄ ROCZNIE WYCIĄGNĄĆ Z WARSZAWSKIEGO METRA 200 MLN ZŁ
Koniunktura dla wykonawców i projektantów może się skończyć, jednak coraz więcej zarabiają deweloperzy i agencje nieruchomości
Co roku budowniczowie warszawskiego metra toczą boje o pieniądze na kontynuowanie prac i zwykle je dostają — rocznie około 200 mln złotych. Dzięki temu firmy budowlane, biura projektowe, dostawcy sprzętu i pośrednicy w handlu nieruchomościami nieźle zarabiają.
Kiedy budowa metra startowała w 1983 r., Polska znajdowała się w epoce głębokiego socjalizmu i wykonawców wyznaczano z urzędu, a niektóre firmy miały monopol na realizację określonych prac. Teraz wszystko się zmieniło i obowiązują twarde rynkowe zasady. W praktyce oznacza to ostre przetargowe boje o każdy kontrakt. Co roku do „przerobienia” jest bowiem niebagatelna kwota blisko 200 mln złotych.
Metro finansowane jest z dwóch źródeł — z budżetu centralnego i budżetu miasta Warszawy. W tym roku rząd wyasygnował 60 mln zł, a miasto dało 130 mln zł. To wystarczy na doprowadzenie stacji Świętokrzyska i Ratusz oraz łączących je tuneli do stanu surowego. Jak informuje Teresa Kuźmińska z Metra Warszawskiego, do zamknięcia inwestycji, czyli na prace wykończeniowe, potrzebne jest dalsze 200 mln zł.
Hydrobudowa 6 pracuje przy metrze prawie od samego początku. Jest generalnym wykonawcą stacji Świętokrzyska. Stację Ratusz buduje natomiast warszawski Warbud. W tym roku, jak informuje Roman Ptaszyński, dyrektor oddziału kompleksowego budownictwa Inżynieryjnego Hydrobudowy 6, wartość prac wykonanych przez jego firmę dla metra sięgnie 20 mln zł. Podobny przerób firma miała w latach ubiegłych. Obecny kontrakt z metrem zakłada, że budowa stacji zostanie zakończona w październiku 2000 r. Ze wspomnianych 20 mln zł, zysk Hydrobudowy może sięgnąć do 10 proc. Roman Ptaszyński nie chce zdradzić dokładnej jego wysokości, zasłaniając się obawami przed konkurencją.
— To konkurenci, a nie inwestor, zbijają ceny. Dla oddziału Hydrobudowy 6 pracującego przy metrze kontrakt na wykonanie stacji Świętokrzyska ma kluczowe znaczenie, bo daje firmie 30 proc. tegorocznych przychodów — mówi Roman Ptaszyński.
Trzeci duży
Obok Hydrobudowy 6 najbardziej „zasiedziałą” firmą w warszawskiej inwestycji jest Przedsiębiorstwo Robót Górniczych Metro (PRG Metro). Jak informuje Henryk Złocki, członek zarządu tej spółki, PRG Metro działa na podstawie o umowy o drążenie tuneli na całej linii metra — od stacji Kabaty do Potockiej. Jest to dla firmy komfortowa sytuacja. W 1999 r. PRG Metro zakończyło pracę przy tunelu między stacjami Centrum i Świętokrzyska i obecnie koncentruje się na drążeniu tunelu między Świętokrzyską a Ratuszem (828 metrów).
— Wartość tych robót, które potrwają do 2000 r., szacuję na 120 mln zł. Utrzymujemy się z minimalnego kupieckiego zysku, który pozwala nam funkcjonować — mówi wymijająco o zyskach swojej firmy Henryk Złocki.
Prace przy metrze stanowią większość tzw. przerobu spółki PRG Metro, która zatrudnia 170 osób.
— Generalnie istniejemy po to, aby pracować dla metra. Wykonujemy też drobne usługi, głównie na terenie Warszawy np. szyby badawcze na Zamku Królewskim. Poza Warszawą, firma nie ma czego szukać, bo tam działają konkurenci, a ponadto w Polsce nie buduje się już kopalń, więc nie ma kontraktów na drążenie tuneli — podkreśla Henryk Złocki.
Od 1994 r. PRG Metro jest przedsiębiorstwem prywatnym. Spółka ma inwestora strategicznego, ale większościowy pakiet udziałów należy do załogi. Pracownicy udziałowcy martwią się o przyszłość.
— Kończy się etap drążenia tuneli dla metra. Przyszły rok zapowiada się bardzo słabo. Prace wykończeniowe, które również wykonujemy, nie są tak opłacalne. Z powodu notorycznego braku pieniędzy dla metra, PRG Metro nie może planować dalej niż rok naprzód. Przeroby dostosowujemy do ilości pieniędzy, a na przyszły rok nie ma gwarancji, że te pieniądze będą — żali się Henryk Złocki.
Jeśli znalazłyby się pieniądze, PRG Metro jest w stanie drążyć kilka odcinków równocześnie, co pozwalałoby budować w znacznie szybszym tempie.
Poza generalnymi wykonawcami stacji i tuneli przy metrze pracuje kilkudziesięciu podwykonawców. Na przykład PRG Metro zatrudnia lubińskie Przedsiębiorstwo Budowy Kopalń. Jak przyznają w Hydrobudowie 6, prace wykończeniowe powierzane są zwykle warszawskim firmom, od lat pracującym dla metra. Trudno powiedzieć, jak na tym zarabiają, zlecenia otrzymują bowiem nie od inwestora, ale od generalnego wykonawcy i to on dzieli się z nimi dochodami.
Projektant zaniedbywany
Metroprojekt, jak wskazuje sama nazwa, jest firmą, która zawsze pracowała na potrzeby metra. W początkach inwestycji Metroprojekt był biurem kierującym całością prac projektowych, a teraz jest tylko jednym z wielu tego typu podmiotów pracujących dla metra.
Obecnie firma wraz z Hydrobudową 6 pracuje dla stacji Ratusz. Biura projektowe nie startują do przetargów samodzielnie, ale wspólnie z generalnymi wykonawcami poszczególnych obiektów i tak jest w przypadku Metroprojektu.
— Aktualnie dla metra pracuje 50 z 70 osób zatrudnionych w biurze. Wartość projektów wykonanych na potrzeby tej inwestycji w 1999 r. sięgnie 2 mln zł, wobec 5 mln zł całkowitej sprzedaży usług Metroprojektu. W latach ubiegłych udział ten był jednak większy, w 1998 r. wynosił 2,9 mln wobec 7,5 mln całej sprzedaży, a w 1997 r. odpowiednio — 4,55 mln zł i — 7,16 mln — wylicza Grzegorz Klonowski, główny księgowy biura.
Według niego, zysk Metroprojektu sięga zaledwie 5 proc. tych przychodów, a powinien wynosić co najmniej 10 proc., żeby można było myśleć o rozwoju firmy.
— Koszty własne biura stale rosną i sięgają 50 proc. Ostatnio inwestorzy wymagają, aby biura były ubezpieczone od jakości wykonanych prac. W Metroprojekcie sytuacja jest też o tyle trudniejsza, że jego pracownicy są także właścicielami biura. Od 1991 r. jest ono bowiem spółką prywatną. Mamy największe doświadczenie w Polsce w projektowaniu prac pod ziemią. Nasi specjaliści pracowali m.in. przy budowie metra w Algierze — twierdzi Grzegorz Klonowski.
Pozycja biur projektowych przy warszawskiej inwestycji jest stosunkowo słaba tak wobec inwestora, jak i generalnego wykonawcy, który może sobie dobierać projektantów przy ubieganiu się o kontrakt na drodze przetargu. Niektórzy generalni wykonawcy proponują inwestorowi, że prace projektowe wykonają za darmo. Pochłaniają one bowiem nie więcej niż 5 proc. całości wartości nakładów na taką inwestycję jak budowa stacji metra.
— Inwestor ma silną pozycję i bardzo skwapliwie z tego korzysta. Jako przykład mogę podać sytuację, kiedy budżet, czyli strona finansująca, wypłaca wykonawcom zaliczki na konto wykonywanych prac z 60-dniowym opóźnieniem — przekonuje Grzegorz Klonowski.
Co postawić na tory
Wydłużanie się linii metra o nowe stacje wymaga zakupu kolejnych wagoników. W ubiegłym roku przetarg na dostawę 24 wagonów, w którym startowało 10 firm, wygrał chorzowski Alstom. Wartość kontraktu, według Teresy Kuźmińskiej, opiewa na 130 mln zł. Informacji tej nie potwierdził jednak Tomasz Kłosiński, odpowiedzialny w Alstomie za jego realizację. Nie chciał też powiedzieć, czy jego firma będzie startowała w następnych przetargach dla metra. Wagoniki z Alstomu mają trafić do Warszawy w połowie przyszłego roku.
Pośrednicy też zarabiają
Jerzy Muszyński z działu analiz warszawskiego biura obrotu nieruchomościami Unikat przyznaje, że linia metra na bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. Dotyczy to zarówno mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, jak i nieruchomości komercyjnych oraz działek budowlanych. Po pierwsze, wyższych cen żądać mogą deweloperzy. Jest to szczególnie widoczne w przypadku osiedla Kabaty, gdzie — jak informuje Katarzyna Brzezińska z Unikatu — ceny w 1999 r. bardzo wzrosły. Na początku roku sięgały 3,5 tys. zł za mkw. mieszkania, a teraz dochodzą do 4-5 tys. Również mieszkania z drugiej ręki, ze względu na dogodność dojazdu, są na Ursynowie 1,5 raza droższe niż np. w Falenicy.
Po drugie, swoistą rentę z tytułu bliskości metra czerpią posiadacze lokali użytkowych — sklepów i biur. Dzięki podziemnej kolejce dziennie przewija się przez jej okolice tłum kilkudziesięciu tysięcy osób. Przykładem komercyjnego wykorzystania bliskości metra jest centrum handlowe Land przy stacji Wilanowska.
ZALEŻNI OD BUDŻETU: Henryk Złocki z PRG Metro boi się, że przyszły rok może być słabszy dla jego firmy. Jeśli jednak władzom Warszawy uda się wyrwać dodatkowe pieniądze, to spółka nie powinna stracić. fot. Grzegorz Kawecki
KOLEJ KREUJE POPYT: Według Jerzego Muszyńskiego z agencji Unikat — przy tej liczbie korków w Warszawie — zakup nieruchomości w okolicy metra staje się bardzo kuszącym rozwiązaniem. W efekcie ceny 1 mkw. mieszkania na Ursynowie wzrosły z 3,5 do 4,5 tys. złotych. fot. Małgorzata Pstrągowska