Fundusze polubiły polskie magazyny

opublikowano: 23-09-2019, 22:00

Popyt na usługi i powierzchnie logistyczne nie słabnie od pięciu lat. Inwestorzy również wydają spore sumy na rynku magazynowym nad Wisłą

Według szacunków firmy Savills w pierwszej połowie 2019 r. powierzchnie logistyczne w Polsce wygenerowały 423 mln EUR obrotów. Choć analitycy JLL przedstawiają niższe szacunki — zarejestrowali w tym czasie transakcje o wartości 374 mln EUR — ich zdaniem jest to i tak najlepszy wynik w historii polskiego rynku w porównaniu z analogicznymi okresami w poprzednich latach.

Na rynku widać duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych chcących
ulokować swój kapitał w polskich nieruchomościach komercyjnych, w tym
szczególnie w nowoczesnych magazynach — zapewnia John Palmer, ekspert z firmy
Savills.
Zobacz więcej

JEST POPYT:

Na rynku widać duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych chcących ulokować swój kapitał w polskich nieruchomościach komercyjnych, w tym szczególnie w nowoczesnych magazynach — zapewnia John Palmer, ekspert z firmy Savills. Fot. ARC

— Niesłabnące zainteresowanie magazynami wśród zagranicznych inwestorów to rezultat dynamicznego rozwoju tego sektora, a ten jest podyktowany szeregiem czynników. Lokalizacja Polski w samym sercu Europy, coraz dalej idące usprawnienia infrastrukturalne, które idą w parze z rosnącą siłą nabywczą Polaków, co napędza sprzedaż detaliczną, przekładają się na wzrost popytu na usługi i powierzchnie logistyczne — przekonuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.

— Spodziewamy się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje dotyczące zarówno pojedynczych obiektów, jak i portfeli nieruchomości — dodaje.

Koreańskie kontrakty

Inwestorzy przejmują magazyny, obserwując dobrą koniunkturę w sektorze logistyki. Popyt na hale widać na niemal każdym rynku w Polsce. Według danych JLL w I połowie 2019 r. popyt brutto przekroczył 1,6 mln m kw., a popyt netto, czyli uwzględniający nowe umowy i ekspansje — sięgnął 1,1 mln m kw. Największą aktywność najemców zarejestrowały okolice Warszawy, Wrocław oraz Polska centralna.

— Mimo pierwszych oznak spowolnienia gospodarczego rynek magazynowy broni się stałym wzrostem w sektorze e-commerce oraz zmianą w łańcuchach dostaw, które wymagają większej liczby mniejszych lokalnych centrów dystrybucyjnych — zapewnia Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo.

Warto jednak mieć na uwadze, że na rekordowy wynik za pierwszą połowę 2019 r. złożyły się przede wszystkim duże transakcje dotyczące obiektów zajmowanych przez pojedynczych najemców. Najwięcej w tym roku wydały fundusze z Korei. Jak wyliczają eksperci JLL, były to np. centra logistyczne zajmowane przez Amazon we Wrocławiu i Eurocash w Koninie, które za około 130 mln EUR kupił Mirae Asset Global Investments, fundusz z Seulu. Koreańscy inwestorzy (IGIS Asset Management) przejęli także za około 85 mln EUR centrum dystrybucyjne Zalando Lounge w miejscowości Ameryka koło Olsztynka. W obu przypadkach nabywców reprezentowała spółka Hines. W ostatnich dwóch latach widać ożywioną aktywność funduszy z Azji. Oprócz Korei Południowej magazyny nad Wisłą wzbudzają zainteresowanie podmiotów z Malezji oraz Filipin. W Polsce nadal inwestują także fundusze z Europy Zachodniej i USA.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

— Rośnie również liczba inwestorów prezentujących różne strategie co do nabycia i sprzedaży nieruchomości. Na rynku obecni są zarówno gracze inwestujący długoterminowo, jak też inwestorzy poszukujący produktów „value-add” z zamiarem sprzedaży w średnim i krótkim horyzoncie czasowym — zwraca uwagę Renata Osiecka.

Dodaje ona, że udział polskich inwestorów w tego typu transakcjach nadal utrzymuje się na niskim poziomie, poniżej 1 proc.

W wysokim standardzie

Według ekspertów Axi Immo magazyny weszły na salony rynku inwestycyjnego dzięki globalnemu wzrostowi kanału e-commerce i zmianom przyzwyczajeń zakupowych klientów. Zdaniem analityków firmy Savills inwestorzy doceniają również jakość obiektów magazynowych zlokalizowanych w Polsce. Tu zdecydowaną większość zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej stanowią bowiem relatywnie młode budynki, często o wysokim standardzie i zaawansowane technologicznie.

Szczególnym zainteresowaniem cieszą się pojedyncze projekty typu BTS.

— Poszukiwane są również portfele logistyczne zlokalizowane w głównych hubach magazynowo-logistycznych w kraju. Ponadto rozwój tzw. logistyki ostatniej mili i popytna najem w inwestycjach miejskich ma również swoje pozytywne odzwierciedlenie na rynku inwestycyjnym — wyjaśnia Renata Osiecka.

Wylicza, że globalne platformy inwestycyjne chcą lokować w projekty o wartości powyżej 50-100 mln EUR. Rodzaj obiektu magazynowego wpływa na stopy zwrotu. Najniższe stopy — jak wskazują przedstawiciele Savillsa — osiągane są w segmencie tzw. fulfillment centers wykorzystywanych przez międzynarodowe firmy zajmujące się handlem e-commerce, takie jak Amazon czy Zalando. Magazyny takie stanowią najczęściej wysoko wyspecjalizowane, wykorzystujące najnowsze technologie centra dystrybucji wynajęte na zasadzie wieloletnich (często przekraczających 10 lat) umów najmu.

— Stopy kapitalizacji w przypadku takich obiektów sięgają około 5–5,25 proc., a w najbliższym czasie spodziewamy się ich dalszej kompresji do poziomu nawet 4,5 proc. Z kolei w sektorze parków magazynowych wynajętych co najmniej kilku najemcom, czyli tzw. multi-tenant parks, stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych produktów sięgają około 6,25-6,5 proc. — wylicza John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego dedykowanego sektorowi nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Savills.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dorota Kaczyńska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu