Według szacunków firmy Savills w pierwszej połowie 2019 r. powierzchnie logistyczne w Polsce wygenerowały 423 mln EUR obrotów. Choć analitycy JLL przedstawiają niższe szacunki — zarejestrowali w tym czasie transakcje o wartości 374 mln EUR — ich zdaniem jest to i tak najlepszy wynik w historii polskiego rynku w porównaniu z analogicznymi okresami w poprzednich latach.
— Niesłabnące zainteresowanie magazynami wśród zagranicznych inwestorów to rezultat dynamicznego rozwoju tego sektora, a ten jest podyktowany szeregiem czynników. Lokalizacja Polski w samym sercu Europy, coraz dalej idące usprawnienia infrastrukturalne, które idą w parze z rosnącą siłą nabywczą Polaków, co napędza sprzedaż detaliczną, przekładają się na wzrost popytu na usługi i powierzchnie logistyczne — przekonuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.
— Spodziewamy się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje dotyczące zarówno pojedynczych obiektów, jak i portfeli nieruchomości — dodaje.
Koreańskie kontrakty
Inwestorzy przejmują magazyny, obserwując dobrą koniunkturę w sektorze logistyki. Popyt na hale widać na niemal każdym rynku w Polsce. Według danych JLL w I połowie 2019 r. popyt brutto przekroczył 1,6 mln m kw., a popyt netto, czyli uwzględniający nowe umowy i ekspansje — sięgnął 1,1 mln m kw. Największą aktywność najemców zarejestrowały okolice Warszawy, Wrocław oraz Polska centralna.
— Mimo pierwszych oznak spowolnienia gospodarczego rynek magazynowy broni się stałym wzrostem w sektorze e-commerce oraz zmianą w łańcuchach dostaw, które wymagają większej liczby mniejszych lokalnych centrów dystrybucyjnych — zapewnia Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo.
Warto jednak mieć na uwadze, że na rekordowy wynik za pierwszą połowę 2019 r. złożyły się przede wszystkim duże transakcje dotyczące obiektów zajmowanych przez pojedynczych najemców. Najwięcej w tym roku wydały fundusze z Korei. Jak wyliczają eksperci JLL, były to np. centra logistyczne zajmowane przez Amazon we Wrocławiu i Eurocash w Koninie, które za około 130 mln EUR kupił Mirae Asset Global Investments, fundusz z Seulu. Koreańscy inwestorzy (IGIS Asset Management) przejęli także za około 85 mln EUR centrum dystrybucyjne Zalando Lounge w miejscowości Ameryka koło Olsztynka. W obu przypadkach nabywców reprezentowała spółka Hines. W ostatnich dwóch latach widać ożywioną aktywność funduszy z Azji. Oprócz Korei Południowej magazyny nad Wisłą wzbudzają zainteresowanie podmiotów z Malezji oraz Filipin. W Polsce nadal inwestują także fundusze z Europy Zachodniej i USA.
— Rośnie również liczba inwestorów prezentujących różne strategie co do nabycia i sprzedaży nieruchomości. Na rynku obecni są zarówno gracze inwestujący długoterminowo, jak też inwestorzy poszukujący produktów „value-add” z zamiarem sprzedaży w średnim i krótkim horyzoncie czasowym — zwraca uwagę Renata Osiecka.
Dodaje ona, że udział polskich inwestorów w tego typu transakcjach nadal utrzymuje się na niskim poziomie, poniżej 1 proc.
W wysokim standardzie
Według ekspertów Axi Immo magazyny weszły na salony rynku inwestycyjnego dzięki globalnemu wzrostowi kanału e-commerce i zmianom przyzwyczajeń zakupowych klientów. Zdaniem analityków firmy Savills inwestorzy doceniają również jakość obiektów magazynowych zlokalizowanych w Polsce. Tu zdecydowaną większość zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej stanowią bowiem relatywnie młode budynki, często o wysokim standardzie i zaawansowane technologicznie.
Szczególnym zainteresowaniem cieszą się pojedyncze projekty typu BTS.
— Poszukiwane są również portfele logistyczne zlokalizowane w głównych hubach magazynowo-logistycznych w kraju. Ponadto rozwój tzw. logistyki ostatniej mili i popytna najem w inwestycjach miejskich ma również swoje pozytywne odzwierciedlenie na rynku inwestycyjnym — wyjaśnia Renata Osiecka.
Wylicza, że globalne platformy inwestycyjne chcą lokować w projekty o wartości powyżej 50-100 mln EUR. Rodzaj obiektu magazynowego wpływa na stopy zwrotu. Najniższe stopy — jak wskazują przedstawiciele Savillsa — osiągane są w segmencie tzw. fulfillment centers wykorzystywanych przez międzynarodowe firmy zajmujące się handlem e-commerce, takie jak Amazon czy Zalando. Magazyny takie stanowią najczęściej wysoko wyspecjalizowane, wykorzystujące najnowsze technologie centra dystrybucji wynajęte na zasadzie wieloletnich (często przekraczających 10 lat) umów najmu.
— Stopy kapitalizacji w przypadku takich obiektów sięgają około 5–5,25 proc., a w najbliższym czasie spodziewamy się ich dalszej kompresji do poziomu nawet 4,5 proc. Z kolei w sektorze parków magazynowych wynajętych co najmniej kilku najemcom, czyli tzw. multi-tenant parks, stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych produktów sięgają około 6,25-6,5 proc. — wylicza John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego dedykowanego sektorowi nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Savills.