Fundusze przyspieszyły w mieszkaniach na wynajem

opublikowano: 28-09-2021, 20:00

Instytucjonalny najem napędzają zagraniczni inwestorzy, którzy wstrzymali się z zakupem centrów handlowych i lokują kapitał w mieszkania.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • ile zainwestowały fundusze w mieszkania na wynajem w Polsce w ostatnich dwóch latach
  • w jakich miastach można już wynajmować mieszkania od funduszy
  • czy rozwój sektora PRS wpływa na ceny i dostępność mieszkań dla klientów indywidualnych

Segment mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS = private rented sector) bardzo przyspieszył. Według raportu „Rynek PRS w Polsce” przygotowanego przez firmy Knight Frank i Dentons, inwestycje PRS oferują już ponad 5,6 tys. mieszkań.

Jest to dopiero początek segmentu instytucjonalnego w naszym kraju. Obecnie pierwsze mieszkania do wynajęcia w ramach PRS są już dostępne w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. W budowie jest 4,4 tys., a deweloperzy zapowiadają budowę 25,6 tys. mieszkań dla tego segmentu.

Takie mieszkania oferowane są w formie abonamentowej jako usługa. Ich atrakcyjność mają podnieść usługi dodatkowe, udogodnienia i części wspólne dla mieszkańców. W czynszu np. są ujęte zazwyczaj takie usługi, jak zarządzanie najmem przez aplikację, możliwość zdalnego zgłaszania usterek, bezprzewodowy internet, ochrona i monitoring budynku. Jako powierzchnie wspólne raport wymienia recepcję, ochronę, lobby, rowerownię czy pralnię. Dodatkowo mogą to być centrum fitness, punkt e-commerce, np. paczkomat, czy taras z miejscem do grillowania.

Największe transakcje

Pozytywny wpływ na rozwój PRS w Polsce miała — według ekspertów Knight Franka i Dentonsa — również pandemia COVID-19, która osłabiła zainteresowanie inwestorów takimi segmentami nieruchomości komercyjnych, jak handlowy czy hotelowy, skłaniając ich do kupowania pakietów mieszkań.

Inwestycje funduszy w portfele mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce wyniosły w latach 2019-20 860 mln EUR. Do największych transakcji należały: zakup przez Heimstaden Bostad 2,5 tys. lokali, które zbuduje Budimex Nieruchomości w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu za 310 mln EUR, czy portfela Marvipolu w Warszawie za 88,6 mln EUR, zakup przez NREP od fińskiego dewelopera YIT portfela ponad 1000 mieszkań w Warszawie za 100 mln EUR, zakup portfela Vantage przez TAG Immobillien we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi za 88 mln EUR.

Konkurencyjne czynsze

W Warszawie, gdzie jest prawie 2,5 tys. mieszkań w sektorze instytucjonalnym, ich czynsze wahają się w granicach 2330-2800 zł za miesiąc w przypadku mieszkań najmniejszych (27-37 m kw.), 3140-3530 zł w mieszkaniach większych (42-55 m kw.) oraz powyżej 4480 zł w mieszkaniach o powierzchni powyżej 65 m kw. Koszty eksploatacyjne i media są rozliczane osobno.

W raporcie porównano też ceny najmu w sektorze prywatnym i instytucjonalnym w trzech dzielnicach stolicy. Na Mokotowie (Służew) czynsze w sektorze prywatnym wynoszą 2100-2800 zł za miesiąc, a w instytucjonalnym 2300 zł. W Śródmieściu 3200-4000 zł w sektorze prywatnym, a w PRS 3000-3200 zł. Na Woli natomiast ceny w najmie instytucjonalnym są wyższe — wynoszą 3000-3700 zł, a w prywatnym 2500-3300 zł.

Na zachodzie Europy sektor najmu instytucjonalnego osiąga bardzo dobre wyniki. Zdaniem Krzysztofa Cipiura, partnera i dyrektora działu rynków kapitałowych w Knight Franku, inwestorzy liczą, że w Polsce powtórzą sukcesy osiągane w krajach zachodnich, nawet jeżeli jeszcze sporo lat trzeba poczekać, zanim powstaną znaczące portfele mieszkań na wynajem.

Największe marki PRS w Polsce

PlatformaMiastaLiczba nieruchomościInwestorLiczba mieszkań
Resi CapitalKatowice Kraków Łódź Trójmiasto Warszawa Wrocław10CavatinaW budowie: 1413 Planowane: 4300
Resi4RentWarszawa Wrocław Poznań Łódź Kraków Trójmiasto18Echo Investment/R4R SarlUkończone: 2140 W budowie: 470 Planowane: 2675
Vantage RentWrocław Poznań Łódź29TAG Immobillien/VantageUkończone: 510 W budowie: 255 Planowane: 9600
Fundusz Mieszkań na WynajemTrójmiasto Katowice Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa18Fundusz Mieszkań na Wynajem/PFRUkończone: 2.049 Planowane: 318
Heimstaden BostadWarszawa Trójmiasto Kraków Wrocław Poznań18Heimstaden BostadW budowie: 730 Planowane: 3109

Źródło: Knight Frank, Dentons: Rynek PRS w Polsce

Okiem eksperta
PRS daje szansę na większą różnorodność
Przemysław Dziąg
radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Obecnie coraz więcej deweloperów jest zainteresowanych budowaniem mieszkań nie tylko dla klientów indywidualnych, ale też dla funduszy instytucjonalnych. Widzą w tym przede wszystkim szansę na większą różnorodność i dywersyfikację oferowanych produktów.

Rozwój rynku PRS oceniamy jako pozytywne zjawisko. Ceny mieszkań rosną i jeszcze daleko im do bańki cenowej. W tej sytuacji coraz większa grupa klientów, zainteresowanych wcześniej kupnem, będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu. Zmieniają się też potrzeby młodych, którzy zaczynają doceniać możliwość najmu jako ułatwienie przy zmianie miejsca pracy i zamieszkania.

Pojawienie się nowej oferty, różnej od najmu prywatnego, może poprawić sytuację najemców. Już dziś ceny w mieszkaniach wynajmowanych przez fundusze bywają niższe od średniej rynkowej. Nie grozi nam też sytuacja jaka panuje np. w Berlinie, gdzie miasto chce odkupić mieszkania od funduszy, aby stworzyć tańszą możliwość najmu. Tam przeważa najem instytucjonalny, który dyktuje warunki dla całego rynku, w Polsce natomiast przeważają mieszkania własnościowe. Wśród wszystkich mieszkań na wynajem w Polsce, szacowanych na około 1,2 mln, kilka tysięcy lokali należących do funduszy stanowi kroplę w morzu. Aby segment mógł wpływać na sytuację na rynku najmu, musi jeszcze bardzo urosnąć. Byłoby optymalnie, gdyby stanowił 20 proc.

Okiem eksperta
Fundusze nie zagrażają klientom indywidualnym
Hanna Milewska-Wilk
specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów

Szybki rozwój sektora PRS może budzić pewien niepokój, że oto pojawia się kolejny, bardzo poważny konkurent dla osób kupujących mieszkania od deweloperów, co oznacza mniejszą dostępność lub wzrost cen lub obie te sytuacje jednocześnie.

Tak gwałtowny wzrost wciąż jednak nie nadąża za przyrostem liczby osób rozliczających najem jako osoby fizyczne, w ryczałcie i na zasadach ogólnych. W 2019 r. w stosunku do roku poprzedniego było prawie o 80 tys. podatników więcej. Rok wcześniej przybyło ponad ich 60 tys. Najem instytucjonalny może być konkurencją w sensie zmiany oczekiwań najemców co do jakości obsługi, ale raczej jeszcze przez kilka lat nie będzie znaczącą konkurencją, jeśli chodzi o zakres oferty.

W najmie instytucjonalnym preferowane są umowy na dłużej — rok to minimalny czas, przy kilkuletnich umowach możliwe są nieco niższe czynsze najmu. Fundusze i wprowadzane procedury zmieniają też postrzeganie najmu mieszkań: to już nie jest szara strefa gospodarki, z umowami ustnymi i brakiem przewidywalności, ale bardzo poważne instytucje, sprawdzanie wypłacalności najemcy, procedury i piękne strony internetowe. Standard mieszkań na wynajem na rynku podnosił się od lat — wprowadzano wiele mieszkań kupowanych od deweloperów jako inwestycyjne, właściciele przekonali się do remontowania swoich lokali, żeby zachęcić najemców i móc oczekiwać wyższych czynszów. Tutaj PRS raczej nie zmieni zbyt wiele, nadal jednak nie wiadomo, jak najemcy będą reagować na ofertę mieszkań bez mebli — to może też być większa rewolucja w polskich warunkach.

Nadal część najemców będzie preferować mniej oficjalne umowy na rynku detalicznym, część będzie oczekiwać podobnych standardów i formalizacji na rynku detalicznym, w szczególności od profesjonalnych firm zarządzających najmem dla prywatnych właścicieli. Tutaj możliwa jest większa standaryzacja i dalszy rozrost tych usługodawców, czyli generalnie postępująca profesjonalizacja rynku najmu.

Okiem eksperta
Rząd nie pomaga, a nawet utrudnia rozwój PRS
Paweł Toński
prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych

Ostatnie zmiany w propozycjach podatkowych Polskiego Ładu dotyczące wyłączenia amortyzacji w rozliczaniu kosztów nabycia budynków mieszkalnych oraz spowolnienie prac nad ustawą o REIT-ach świadczą o tym, że rząd nie docenia możliwości sektora najmu instytucjonalnego w Polsce. Twierdzenie, że ludzie korzystają z najmu jedynie wtedy, gdy nie stać ich na kupno mieszkania, oparte jest na stereotypach. W sytuacji, kiedy młodym trudno zdecydować się na związanie się kredytem z jednym miejscem na długie lata i coraz częściej wybierają najem jako korzystniejszą alternatywę, rozwój sektora PRS może pomóc w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Najem instytucjonalny daje nawet większy komfort i poczucie bezpieczeństwa niż prywatny, gdzie właściciel w każdej chwili może zmienić zdanie na temat wykorzystania danego lokalu i pożegnać najemcę. Jeżeli natomiast rząd obawia się, że rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny zdominują międzynarodowi gracze, to powinien przyspieszyć prace nad ustawą o polskich REIT-ach, co pozwoliłyby na pojawienie się na tym rynku polskiego kapitału.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane