Fundusze wprowadzają się do polskich mieszkań

Na polskim rynku najmu jest jeszcze dużo do zrobienia, ale też dużo do zarobienia - uważają zagraniczni inwestorzy. I planują kolejne kroki.

Przeczytaj tekst i dowiedz się:

  • Dlaczego fundusze chcą inwestować na rynku PRS w Polsce
  • Jakie są słabe strony polskiego rynku
  • Dlaczego współpraca z funduszami może być korzystna dla dewelopera

Szacowany udział mieszkań wynajmowanych na polskim rynku wynosi według Polskiego Związku Firm Deweloperskich 5-10 proc. Średnia w krajach europejskich to około 20 proc. Według wyliczeń Pawła Sztejtera, dyrektora działu mieszkaniowego JLL, firmy doradczej z rynku nieruchomości, aktualne zasoby na wynajem w rękach instytucjonalnych inwestorów w największych miastach w Polsce to około 4,5 tys. mieszkań. Na podstawie obecnie podpisywanych i negocjowanych umów szacuje, że w najbliższych latach będzie to 22 tys. mieszkań, czyli około 0,15 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający niemieckiego funduszu Catella Residential Investment Management, uważa, że stopy zwrotu w inwestycje mieszkaniowe w Polsce są wyższe o 1,5-2 pkt. proc. od tych w krajach Europy Zachodniej. To równoważy m.in. ryzyko walutowe, które muszą ponosić fundusze inwestujące w krajach, w których główną walutą nie jest euro.

– W Polsce stopy zwrotu w PRS są obecnie na poziomie 5-6 proc. Jest to więc, “błękitny ocean” na który warto wpłynąć - ocenia Michał Okoń, dyrektor zarządzający niemiecko-czeską firmą Zeitgeist Asset Management Polska, inwestującą w najem instytucjonalny.

Dynamiczny rozwój

Zmiany, które zachodzą na polskim rynku, pokazują potencjał sektora.

- Jeszcze dwa-trzy lata temu rynek PRS nie był w stanie dostosować się do zapotrzebowania zagranicznych funduszy oczekujących gotowych inwestycji, istniejących na rynku od pięciu lat i do tego już z najemcami, co jest standardem w europejskich krajach wysokorozwiniętych – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Michał Okoń podkreśla, że na rynku pierwotnym w Polsce klient kupuje wyobrażenie o budynku, co za granicą, np. w Niemczech, czy we Francji jest niedopuszczalne. Dystrybucja niewykończonego lokalu również nie istnieje na zachodnich rynkach. Według tamtejszych standardów to nadal jest plac budowy. Mimo to polski rynek jest obecnie na tyle atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych, że chcą na niego wchodzić.

- Z punktu widzenia inwestycji PRS brak produktu jest dużym utrudnieniem. Brak gotowych nieruchomości w ofercie doprowadził do tego, że coraz bardziej stajemy się deweloperem. Chcielibyśmy, aby więcej projektów było rozwijanych, abyśmy mogli więcej inwestować – dodaje Peter Noack, CEO Zeitgeist Asset Management

Dodaje, że na polskim rynku nie ma takiej konkurencji jak na niemieckim czy holenderskim.

Droga do przebycia

Mimo, że w Polce kilku deweloperów przeprowadziło transakcje sprzedaży zagranicznym funduszom, a kolejne są w trakcie finalizacji, wielu nadal jest niechętnie podchodzi do współpracy. Podstawowym powodem wskazanym przez Konrada Płochockiego jest brak odpowiedniego zaplecza finansowego po stronie polskich deweloperów, gdyż nawet największych nie stać na samodzielne ukończenie całej inwestycji, nie mówiąc już o jej wykończeniu. Michał Okoń uważa zaś, że potrzebna jest zmiana mentalności rodzimych deweloperów i otwarcie się na współpracę.

- Deweloperzy myślą cały czas w starych kategoriach. Robiąc projekcje finansowe uwzględniają koszty, jakby sprzedawali 100 mieszkań stu rodzinom. Z funduszami pracuje się o wiele łatwiej i przede wszystkim bezpieczniej finansowo – dodaje Michał Okoń.

Jego zdaniem deweloperzy powinni dostrzec, że dzięki współpracy z funduszami mają alternatywne możliwości finansowania. Mogą na przykład otrzymywać od funduszu pieniądze na realizację kolejnych kamieni milowych. Dzięki temu zamiast zadłużenia w banku na np. 100 mln zł, wystarczy im kredyt obrotowy w wysokości 8-10 mln zł. To mniejszy koszt i mniejsze ryzyko, a również lepsza zdolność finansowa do realizowania równolegle innych projektów z udziałem banków. Michał Okoń uważa, że takie umowy, typu forward funding, będą coraz popularniejsze.

– To duża zmiana, bo fundusz uczestniczy w finansowaniu poszczególnych etapów budowy, jednocześnie nie mając takich wymagań jak banki, a deweloper nie musi mieć nawet działki zakupionej ze środków własnych, wystarczy jedynie umowa przedwstępna na grunt. Fundusze nie wymagają przedsprzedaży projektu na poziomie 40 proc. jak banki, więc nakład finansowy przed rozpoczęciem budowy jest zdecydowanie mniejszy - uważa dyrektor Zeitgeist Asset Management Polska.

Pierwszy kamień milowy

Pionierską transakcją, która się odbyła na naszym rynku, była sprzedaż budynku przy Pereca w Warszawie, w całości przeznaczonego na najem instytucjonalny. Sprzedawał deweloper Matexi Polska, kupował niemiecki fundusz Catella Residential Investment Management.

- Transakcja była dużym wyzwaniem dla naszego zespołu. Trzonem naszej działalności jest sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym, niemniej sprzedaż projektów funduszom zyskuje na znaczeniu. Praca z zagranicznym klientem instytucjonalnym, budowa wykończonych mieszkań, negocjacje, uzgodnienia, finansowanie to długi proces znacząco różniący się od budowy i sprzedaż klasycznych mieszkań deweloperskich. Zdecydowaną zaletą tej współpracy były indywidualnie uzgodniony harmonogram płatności oraz możliwość sprzedaży projektu w formule forward funding, a także dywersyfikacja klientów i dostosowywanie się do potrzeb zmieniającego się rynku - ocenia Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska.

Test okazał się owocny i zachęcił obie strony do dalszych działań. Matexi przekonało się do poszerzenia działalności o tę gałąź, a Catella kupiła w Polsce kolejne inwestycje. Jako pierwsza weszła w najem ekskluzywny, kupując część apartamentów na wynajem na Złotej 44. Wśród funduszy popularne są przede wszystkim mieszkania standardowe i akademiki. Zdaniem Michała Okonia, kiedy rynek nasyci się tymi dwoma produktami, zacznie się dynamicznie rozwijać również sektor premium. Wtedy będziemy mogli mówić o dojrzałym rynku PRS w Polsce.

Droga w przyszłość

Eksperci uważają, że choć w Polsce najem instytucjonalny dopiero raczkuje, to dynamicznie się rozwija, a wspomogła go pandemia. Michał Okoń wskazuje, że zagraniczne fundusze uwagę skierowały m.in. na biurowce klasy B i hotele, które straciły płynność finansową, z zamiarem ich zakupu i przekształcania na przykład w akademiki.

Dokonały się również transakcje, które wpłynęły na dalszą zmianę PRS - polski developer Echo Investment wszedł w najem instytucjonalny jako udziałowiec. Razem z globalnym funduszem inwestycyjnym, reprezentowanym przez Griffin Real Estate, założył spółkę Resi4Rent. Rośnie też wartość inwestycji na tym rynku, czego przykładem jest zakup przez Zeitgeist Asset Management za 81 mln EUR kompleksu budynków u zbiegu ul. Nowogrodzkiej i Św. Barbary w Warszawie.

- W Polsce dopiero pojawiają się profesjonalne firmy wynajmujące mieszkania, które gwarantują przejrzyste warunki, dobre wyposażenie, usługi dodatkowe i elastyczność, kiedy trzeba zmienić mieszkanie na większe lub w innym mieście. Jesteśmy na początku drogi, by przekonać Polaków, że własne mieszkanie i – najczęściej – wieloletni kredyt, nie muszą być wyznacznikami dorosłości – podsumowuje Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

Zmiany w mentalności
Zmiany w mentalności
Zdaniem Michała Okonia, dyrektora zarządzającego niemiecko-czeską firmą Zeitgeist Asset Management Polska, rynek PRS będzie rozwijał się równolegle ze zmianą sposobu myślenia polskich deweloperów.
© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paulina Karpińska

Polecane