Szwedzki gigant rynku mieszkań na wynajem negocjuje z czołowymi deweloperami. Ma u nas 1,4 tys. lokali, a za pięć lat chce mieć ich nawet siedem razy tyle.
Heimstaden to trzeci co do wielkości gracz na europejskim rynku PRS (private rented sector), czyli sektora mieszkań na wynajem instytucjonalny. Dotychczas działał głównie w Skandynawii, ale kilka lat temu pojawił się także w krajach Beneluksu, a ostatnio również w Niemczech i Czechach. W Polsce natomiast w grudniu zeszłego roku kupił w Warszawie 640 mieszkań na wynajem od firmy Eiffage, a w styczniu 650 od Marvipolu. To jednak nie zaspokoiło apetytów szwedzkiego potentata.
Setka na dobry początek
— Mam nadzieję, że w tym roku przybędzie nam kilka tysięcy mieszkań, choć nie potrafię powiedzieć, czy będą to dwa czy trzy tysiące. W ciągu pięciu lat ich liczba sięgnie 5-10 tys. — mówi Stanislav Kubáček, szef zespołu ds. przejęć w Europie Środkowo-Wschodniej i Niemczech firmy Heimstaden.
Liczy na kolejny znaczący zakup jeszcze wiosną. Szczegółów nie ujawnia.
— Nie ograniczamy się tylko do Warszawy, nasze plany dotyczą największych miast: Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Gdańska. Bacznie obserwujemy lokalny rynek — dodaje menedżer.
Chodzi o miasta, w których docelowo jego firma będzie mogła stać się właścicielem co najmniej 500-1000 mieszkań, a na początek minimum 100.
Według niego potencjalni klienci firmy mieszkają w dużych ośrodkach. To single, młode pary oraz młode rodziny, czyli ludzie na początku kariery zawodowej. Aby nie zmniejszać mobilności, nie chcą jeszcze kupować mieszkania. Heimstaden wynajmuje lokale bezterminowo i świadczy dodatkowe usługi związane np. z małymi remontami, funkcjonowaniem recepcji itp.
50 zł za metr kwadratowy
— Nastawiamy się głównie na najemców z klasy średniej, nie z segmentu luksusowego. Zakładamy, że będą płacić za najem mieszkania nie więcej niż 20-30 proc. przychodów gospodarstwa domowego. Szacuję, że średnia stawka wynajmu, bez kosztów mediów, w Warszawie wyniesie 50-60 zł za m kw., choć oczywiście będzie to zależało od dzielnicy — mówi Stanislav Kubáček.
Rozmawia z 10 największymi deweloperami w Polsce.
— Rozmowy z dużymi są po prostu praktyczniejsze. Jestem bardzo zadowolony ze współpracy z Eiffage’em i Marvipolem. To z takimi deweloperami najchętniej byśmy podpisywali umowy, bo oni podobnie jak my widzą potencjał w mieszkaniach na wynajem i nie trzeba ich przekonywać do takich inwestycji — mówi Stanislav Kubáček.
Zaletą naszego rynku jest też – inaczej niż w Czechach czy na Węgrzech – znaczna decentralizacja demograficzna i sporo silnych ośrodków miejskich. Nie ma też zbyt dużej konkurencji w segmencie wynajmu mieszkań, a ponadto uzyskanie pozwoleń budowlanych jest krótsze i łatwiejsze niż w Czechach.
— Dzięki temu m.in. w Warszawie w ciągu ostatniej dekady postawiono pewnie ze 20 drapaczy chmur, a w Pradze jeden. W stolicy Polski w ostatnich latach co roku sprzedaje się 25 tys. nowych mieszkań, a w stolicy Czech, która oczywiście jest troszkę mniejsza, zaledwie 5-6 tys. — twierdzi menedżer.
Lata 20., lata 90.
Wyzwaniem dla jego firmy będzie natomiast to, że nie ma u nas tradycji długoterminowego wynajmowania lokum i Polacy często nie postrzegają takiego mieszkania jako własnego domostwa. Heimstaden ma ambicje to zmienić.
Szwedzka firma jest zainteresowana także zakupem używanych mieszkań. W tej dziedzinie też ma spore doświadczenia, bo zdecydowana większość lokali, które dziś są jej własnością postawiono w latach 50. 60. i 70. zeszłego wieku. Stare mieszkania kupowała na początku działalności w Szwecji, ale także później w Czechach czy w Niemczech. Były to budynki zbudowane w latach 90., ale także międzywojennych.
Stanislav Kubáček zdaje sobie sprawę, że nad Wisłą nie ma wielu takich kompleksów mieszkalnych na sprzedaż, dlatego liczy głównie na nowe lub dopiero stawiane obiekty.
Rok 2020 Heimstaden może zaliczyć do udanych. Paradoksalnie pandemia okazała się sprzymierzeńcem firmy, bo na początku zapanowała panika i liczba transakcji na rynku nieruchomości, także mieszkaniowych, się zmniejszyła, więc spadły także ceny.
— W lutym kupiliśmy kompleks mieszkań w Czechach, w drugim półroczu przeprowadziliśmy wielką akwizycję w Niemczech, a pod koniec roku weszliśmy na rynek polski. Rozszerzyliśmy też portfolio w Skandynawii — mówi Stanislav Kubáček
Horyzont liczony w dekadach
Inaczej niż konkurencja firma nie musiała wstrzymywać się z kolejnymi zakupami w obawie o skutki finansowe wahań na rynku.
— Jesteśmy właścicielem i operatorem nieruchomości, ale nie jesteśmy funduszem inwestycyjnym, który wykłada kapitał tylko na trzy, pięć lat, a potem wychodzi z inwestycji. Nasz obecny horyzont inwestycyjny to 2050 r., co w dobie koronawirusa jest atutem, bo jeden rok gorszych wyników finansowych to dla nas tylko krótki epizod — tłumaczy menedżer.
Jego zdaniem w najbliższym czasie fundusze inwestycyjne i emerytalne będą chętniej inwestować w nieruchomości mieszkalne na wynajem, bo z powodu pandemii biura, centra handlowe czy hotele stały się znacznie bardziej ryzykowaną inwestycją. Konkurencja będzie więc rosła.
Ostatnie miesiące nie były jednak dla firmy Heimstaden pasmem nieustających sukcesów. Starała się m.in. o zakup spółki Budimex Nieruchomości i znalazła się nawet na krótkiej liście trzech potencjalnych nabywców. Ostatecznie w lutym tego roku sprzedający ogłosił, że dewelopera przejmą za 1,51 mld zł fundusz PE Cornerstone Partners oraz czeska firma Crestyl Group. Stanislav Kubáček zastrzega, że nie może komentować sprawy, ale nie uważa jej za zamkniętą.
— Transakcja sprzedaży spółki Budimex Nieruchomości nie została jeszcze sfinalizowana, bo strony podpisały tylko umowę warunkową — mówi menedżer.
W tym roku Heimstaden skoncentruje się na rozwoju na trzech rynkach, na które ostatnio wszedł.
— To nasz priorytet, ale ponieważ nasz mandat inwestycyjny obejmuje wszystkie kraje Unii Europejskiej, z pewnością przyjdzie czas na szerszą ekspansję. Pewnie udamy się na Węgry, choć z naszego punktu widzenia sprowadzi się to do jednego tylko miasta, bo wszystkie ośrodki poza Budapesztem są dziesięciokrotnie mniejsze. Będziemy pamiętać również o Bratysławie, Rydze, Wilnie czy Tallinie, ale to raczej perspektywa dopiero przyszłego roku. Wynikające z pandemii ograniczenia administracyjne nie sprzyjają przemieszczaniu się i stanowią problem dla naszej ekspansji — przyznaje Stanislav Kubáček.
Firma Heimstaden, której nazwa oznacza po szwedzku rodzinne miasto, powstała w Malmö w 1994 r. z inicjatywy norweskiego inwestora Ivara Tollefsena. Od początku działała w segmencie mieszkań na wynajem, najpierw wyłącznie w Skandynawii, ale potem ruszyła na południe kontynentu. Obecnie ma około 110 tys. lokali (z czego 93 proc. stanowią mieszkania): w Szwecji — ponad 30 tys., w Norwegii — prawie 5 tys., w Danii — około 10 tys., w Holandii — prawie 13 tys., w Czechach — 43 tys., w Niemczech — prawie 4 tys., a w Polsce — blisko 1,4 tys. Wartość jej nieruchomości na koniec 2020 r. sięgała 144,4 mld SEK (64,6 mld zł). Praktycznie wszystkie gotowe mieszkania są wynajęte, a czynsz w terminie firma otrzymuje od ponad 99 proc. najemców.
Obecnie założyciele mają mniejszościowy pakiet akcji (choć nadal dysponują większością głosów), zaś ponad połowa akcji należy do pięciu inwestorów finansowych. Są nimi: Alecta, Ericsson, Folksam, Sandvik oraz KPA Pension.
Heimstaden jest dziś trzecim co do wielkości graczem na europejskim rynku mieszkań na wynajem. Wyprzedzają go tylko dwa niemieckie: Vonovia oraz Deutsche Wohnen.
Polski rynek najmu instytucjonalnego jest w ciekawej, ale ciągle początkowej fazie. Zwiększa się liczba deweloperów mieszkaniowych, którzy chcąc zdywersyfikować przychody, przygotowują jeden lub kilka budynków na sprzedaż w całości inwestorom instytucjonalnym. Najczęściej jest to sprzedaż na zasadzie forward sale — polega na zawarciu umowy przedwstępnej na wybudowanie budynku o konkretnych parametrach i zapłacie przez inwestora ustalonej ceny po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, albo na zasadzie forward funding — polega na zawarciu umowy przedwstępnej na wybudowanie budynku o ustalonych parametrach i płatności ustalonej ceny w częściach zgodnie z postępem robót. Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce z reguły nie budują spekulacyjnie mieszkań, dlatego też brak jest gotowych całych budynków, jakimi najbardziej są zainteresowani inwestorzy. Z perspektywy części międzynarodowych inwestorów oferta dwóch, trzech projektów w ciągu dwóch lat — tyle wynosi średni okres budowy — od pojedynczego dewelopera jest mało atrakcyjna. Oprócz budynku o akceptowalnej liczbie mieszkań i układzie większość inwestorów chce mieć zapewnioną usługę operatorską oferowaną przez doświadczony podmiot. Haimstaden, jako jeden z najbardziej aktywnych europejskich inwestorów w sektorze PRS, widzi potencjał inwestycyjny wschodzących rynków centralnej i wschodniej Europy i jest otwarty na nabywanie projektów na etapie budowy lub uzyskiwania pozwolenia na budowę. W ten sposób, działając z kilkoma deweloperami, Haimstaden rzeczywiście może uzyskać efekt skali w ciągu najbliższych kilku lat. Otwartość na podjęcie się operatorstwa w ramach własnej grupy czyni Haimstaden jednym z prekursorów na rynku PRS, który ustalać będzie standardy obsługi.
Ustalenie czynszów na średnim poziomie i skierowanie oferty do szerokiej grupy potencjalnych najemców w kilku miastach może stworzyć jednocześnie ciekawy efekt marketingowy, pomocny w budowaniu silnej marki w Polsce.
Inwestycje w mieszkania na wynajem to trend ogólnoeuropejski. W części państw, np. w Skandynawii, Niemczech czy Szwajcarii, znany od kilku dekad, w innych, m.in. Wielkiej Brytanii, dopiero od pięciu, najwyżej dziesięciu lat. Patrząc na to, jak rozwijały się tamte rynki, można zakładać podobny scenariusz również w Polsce. To, że nastąpi dalszy wzrost w tym sektorze, wydaje się nieuniknione. Wbrew pozorom sprzyja nam demografia oraz tendencja do przenoszenia się ludzi do dużych miast. Zaletą Polski jest również to, że w przeciwieństwie do innych państw regionu mamy wiele silnych ośrodków miejskich. Mieszkańcy Polski chcą być mobilni i elastyczni w swoich wyborach, dlatego coraz częściej nie decydują się na zakup mieszkania równoznaczny z zaciągnięciem na wiele lat kredytu. Ponadto przy rosnących cenach coraz liczniejsza grupa osób nie może sprostać warunkom takiego kredytu czy zgromadzić niezbędnego wkładu własnego. To potencjalni klienci firmy Heimstaden oraz innych tego typu inwestorów, których jest już na polskim rynku co najmniej kilku.
Wybór przez decydentów firmy Heimstaden Warszawy oraz czterech dużych aglomeracji na miejsce inwestycji mieszkaniowych jest bardzo trafioną strategią.
