Fundusze inwestujące w nieruchomości już prawie co dziesiąte euro wydały na projekty mieszkaniowe. Wartość transakcji na polskim rynku w 2021 r. sięgnęła już 6,3 mld EUR, z czego 0,6 mld EUR zostało zainwestowane w aktywa PRS (private rented sector), głównie w transakcjach terminowych i joint venture.
Z najnowszych szacunkowych danych firmy Colliers wynika, że na rynku funkcjonuje już ponad 8 tys. mieszkań pod wynajem instytucjonalny, a blisko 22 tys. jest w budowie bądź są zakontraktowane. Plany na najbliższe lata zakładają realizację aż 60-70 tys.
— Biorąc pod uwagę drastycznie malejącą dostępność gruntów i rosnące ceny, nie wiemy jeszcze, czy wszystkie uda się zrealizować — mówi Michał Witkowski, dyrektor działu living services w Colliersie.
Popyt za popyt
Ekspert Colliersa podkreśla, że rosnący popyt funduszy pojawia się w Polsce w momencie, gdy klienci indywidualni mają coraz większe problemy z zakupem mieszkania. Inflacja, wzrost stóp procentowych zmniejszają zdolność kredytową (w styczniu 2022 r. wartość kredytów hipotecznych była o 20 proc. niższa niż w styczniu 2021 r.).
Tymczasem malejący popyt nie wpływa na spadek cen, które uzależnione są m.in. od rosnących kosztów materiałów i wykonawstwa.
— Mniejsze zainteresowanie klientów indywidualnych mogą równoważyć zakupy dokonywane przez inwestorów instytucjonalnych — mówi Michał Witkowski.
Jego zdaniem deweloperzy, którzy do tej pory z uwagi na duży popyt klientów indywidualnych niezbyt chętnie rozważali sprzedaż całych projektów inwestorom instytucjonalnym, dziś są gotowi na rozpoczęcie współpracy z funduszami.
— Nie przekłada się to jeszcze wprost na liczbę ofert, ale na zapytania deweloperów, jak taka współpraca przebiega, na jakich warunkach realizowane są transakcje, czym podmioty instytucjonalne kierują się w procesach decyzyjnych oraz jakie lokalizacje i grunty są atrakcyjne pod projekty PRS — mówi Michał Witkowski.
Pytania są zasadne. Rynek PRS rządzi się swoimi prawami — np. inwestycje biurowe czy mieszkaniowe budowane na sprzedaż często realizowane są niemalże po sąsiedzku, natomiast fundusze zwracają większą uwagę na otoczenie konkurencyjne.
Polski rynek najmu
Po trudnym 2020 r., kiedy czynsze z powodu wybuchu pandemii spadły o kilkanaście procent, koniec 2021 r. był korzystny dla właścicieli mieszkań. Stawki najmu na przełomie roku w wielu miastach były nawet wyższe niż w 2019 r. Do nauki stacjonarnej wrócili studenci, napędzając popyt w miastach, a coraz więcej firm działa w modelu hybrydowym. Popyt na rynku najmu wzmacniają ci, którzy rezygnują z kupna mieszkania, gdy rata kredytu jest wyższa niż czynsz. Rosnący popyt na wynajmowanie mieszkania wpłynie jednak także na wzrost czynszów.
— Bardzo prawdopodobne, że w wyniku wojny w Ukrainie pojawi się w Polsce nowa fala imigrantów, co dodatkowo zwiększy popyt na najem — mówi Michał Witkowski.
Rozprasza natomiast obawy, że rosnąca podaż PRS może wpłynąć na jeszcze większy wzrost cen. Łączna liczba lokali na wynajem w Polsce szacowana jest na około 1,2 mln, a PRS to nadal niewielki odsetek podaży. Nawet jeśli podaż PRS sięgnie poziomu 100 tys. w perspektywie 5-7 lat, oferta funduszy w dalszym ciągu będzie stanowiła tylko odsetek wszystkich mieszkań na wynajem dostępnych na rynku.
— W takiej sytuacji zdolność funduszy do dyktowania cen pozostanie więc na bardzo niskim poziomie — uważa Michał Witkowski.
Skąd i dokąd
Najwięcej projektów powstaje w Warszawie. Stolica to rynek z największym potencjałem mierzonym podażą powierzchni biurowej. Z uwagi na to, że klientami funduszy w dużej mierze są osoby młode, aktywne na rynku pracy, przy planowaniu inwestycji PRS analizują one podaż biur w skali danego miasta czy dzielnicy. Z tego też powodu inwestorów przyciągają również główne miasta regionalne, przede wszystkim Kraków i Wrocław, a także Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice.
Większość funduszy zaangażowanych w projekty PRS w Polsce pochodzi ze Skandynawii i Europy Zachodniej. Na tych rynkach najem instytucjonalny jest bardzo rozwinięty, Polska staje się dla nich naturalnym kierunkiem rozszerzenia działalności.
— Możemy zakładać, że pula inwestorów zainteresowanych wejściem do Polski i realizacją inwestycji z sektora PRS w najbliższych latach będzie się powiększać — mówi Michał Witkowski.