Po przeglądzie biurowców i centrów handlowych za około 2 mld EUR na radarach giełdowego Globe Trade Centre (GTC) pozostało kilkanaście nieruchomości, które zdaniem władz spółki nadają się do przejęcia. Kryteria wyboru są jasno określone: obiekt ma przynosić przychody, dawać możliwość restrukturyzacji, która powiększy dochodowość, oraz mieć dobrą lokalizację.
— W tej części biznesu będziemy działać jak typowy fundusz okazji [opportunity fund — red.]. Rynek jest w idealnym momencie, żeby wykorzystywać takie możliwości: spadły czynsze, część właścicieli nieruchomości ma kłopoty, pieniądz jest tani, kraje na południu Europy przeszły już kryzys, a nieruchomości są tanie. Popyt fundamentalny w tych krajach jest, w odróżnieniu od Europy Zachodniej — mówi Thomas Kurzmann, od sierpnia prezes GTC.
Finansowa składanka
GTC wyemituje do 140 mln nowych akcji z prawem poboru, żeby mieć za co przejąć nieruchomości warte około 400 mln EUR. Przy zakładanym poziomie kredytowania 50-60 proc. spółka potrzebuje 160- -200 mln EUR (670-840 mln zł) gotówki.
— Zakupy potrwają 12-18 miesięcy, a pierwszych dokonamy być może jeszcze w tym roku. Dla zwiększenia skali chcemy też wchodzić w inwestycje z partnerami. Większość, czyli 60-70 proc. naszego portfela, będą stanowić nieruchomości przynoszące przychody z najmu. Reszta to będą projekty w budowie — mówi prezes GTC.
Półtora roku temu podobną strategię zapowiedziało Echo Investment. Deweloper kontrolowany przez Michała Sołowowa miał kupować starsze centra handlowe i biurowce, których wartość da się stosunkowo łatwo podnieść. Ta część strategii pozostaje na razie na papierze i m.in. dlatego wątpliwości wobec kierunku, który obrało GTC, ma Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.
— GTC to olbrzymia firma, która potrzebuje standardowych, powtarzalnych projektów. Obawiam się, że modernizując nieruchomości z problemami, firma ugrzęźnie w kosztach obsługi prawnej, architektów i uzyskiwania pozwoleń. Dodatkowo takich inwestycji na rynku nie ma zbyt wiele. Kolejne podniesienie kapitału to dla mniejszościowych akcjonariuszy zła wiadomość. Wpisuje się w harmonogram inwestycyjny głównego akcjonariusza, ale czy funduszyemerytalnych? Wątpię — mówi Maciej Wewiórski.
Według Andrzeja Knigawki z ING Securities, błędem GTC przed kilku laty było wyprzedawanie dobrze funkcjonujących nieruchomości i reinwestowanie pieniędzy w bardziej ryzykowne aktywa, jak działki na południu Europy.
— Czy opłaca się wziąć udział w kolejnym podwyższeniu kapitału? To zależy od warunków, czyli ceny emisyjnej, i czy rzeczywiście kupowane nieruchomości to okazja. Skłonność akcjonariuszy do udziału w kolejnej emisji jest odwrotnie proporcjonalna do częstotliwości — mówi Andrzej Knigawka.
Krucha decyzja
GTC po raz ostatni podniosło kapitał wiosną tego roku, a wcześniej — w 2012 r. Pieniądze poszły na spłatę zadłużenia. O kolejnej emisji WZA ma decydować 13 października, a proponowany dzień ustalenia prawa poboru to 16 grudnia. Do przeforsowaniauchwały potrzeba bezwzględnej większości głosów. Główny akcjonariusz, fundusz Lone Star, kontroluje 30 proc. akcji i głosów, a na poprzednim walnym reprezentowane było ponad 66 proc. Prezesi muszą więc przekonać przynajmniej część instytucji finansowych, które mają akcje GTC. Chodzi m.in. o fundusze emerytalne ING (11,2 proc.), Avivy (9,1 proc.) czy PZU (6,1 proc.).
Ich zarządzający nie chcą komentować strategii dewelopera i wypowiadać się o tym, jak zagłosują. A że finansowi potrafią się postawić głównemu akcjonariuszowi, przekonali się w ostatnich latach m.in. Michał Sołowow i Leszek Czarnecki. W 2012 r. fundusze zablokowały w Rovese emisję akcji na przejęcie od kieleckiego inwestora zagranicznych fabryk, rok później walne LC Corp nie uchwaliło emisji akcji na przejęcie od Leszka Czarneckiego wieżowca Sky Tower.
Ostatnia duża emisja akcji w sektorze deweloperskim domykała się w sierpniu w mieszkaniowym JW Construction. Spółka chciała pozyskać 128 mln zł na spłatę długów, w dużej części wobec głównego akcjonariusza Józefa Wojciechowskiego, a także na rozpoczynanie kolejnych budów. Udało się w 86 proc. Zarząd spółki zapowiada, że poradzi sobie bez brakujących 20 mln zł, bo na wkład własny do inwestycji za 3 lata uzbiera z mieszkań budowanych i sprzedawanych dziś.