Już niebawem polskie miasta wzbogacą się o blisko pół miliona metrów kwadratowych centrów
Śródmieścia znów zatętnią życiem? Wróci tu ruch, zgiełk i mieszkańcy? Żeby się bawić i kupować? To pole dla deweloperów obiektów handlowych.
Jeszcze dwa-trzy lata temu centra polskich miast omijane były przez deweloperów obiektów handlowych. Na ich celowniku znajdowały się ludne osiedla i obrzeża miast. Tam znajdowały się niezabudowane, duże działki, na których stosunkowo łatwo można wznosić nowoczesne obiekty. I było miejsce na ich rozbudowę, jeśli pojawiło się zapotrzebowanie najemców na dodatkową powierzchnię. W rezultacie w centrach miast budowano głównie biurowce. Śródmieścia pustoszeją więc z chwilą zakończenia pracy w „szklanych domach”.
Za klientem
Od niedawna obserwuje się trend powrotu deweloperów do centrów miast. A przecież ani nie przybyło w nich pustych działek, ani też nie spadły wysokie koszty realizacji obiektów w ciasnej zabudowie miejskiej. Skąd ta zmiana?
— Złożyło się na to kilka czynników. Jednym z nich jest kurcząca się ilość wolnych terenów na obrzeżach dużych miast. W mniejszych miastach, tak popularnych obecnie wśród deweloperów, jedyną opłacalną lokalizacją jest centrum. To nie wszystko. Coraz więcej firm chce mieć sklepy w śródmieściu. Wchodzące do Polski ekskluzywne marki interesują się tylko głównymi ulicami handlowymi. Poszukują miejsca na butiki w parterach kamienic, w sąsiedztwie innych marek podobnej klasy — wymienia Ewa Derlatka, starszy analityk w firmie doradczej DTZ.
Deweloperzy podkreślają, że zainteresowanie budzą atrakcyjne lokalizacje, mające wyjątkowy charakter.
— W centrach znajdują się działki z opuszczonymi, zaniedbanymi zabudowaniami poprzemysłowymi o ciekawej architekturze i historii. Ich włączenie, po zrewitalizowaniu i adaptacji, do budowanego centrum, w naszym przypadku w Focus Parkach, pozwala uzyskać indywidualny styl i zachować charakter miejsca — dodaje Jerzy Jakubiak, dyrektor ds. rozwoju Parkridge.
Ewa Derlatka zwraca uwagę na pojawienie się w centrum dużej liczby klientów.
— W biurowcach pracuje wielu zamożnych ludzi. Tu także znajdują się hotele oraz popularne miejsca turystyczne. Dlatego stworzył się popyt na sklepy — uzupełnia Ewa Derlatka.
Rachunek zysków i strat
Budowa w centrum miasta wymaga przede wszystkim czasu. Jest on potrzebny do negocjacji z władzami miejskimi, sąsiadami, przemyślenia organizacji placu budowy i dostaw materiałów. Czy rzeczywiście realizacja centrum takiej samej wielkości jest droższa w śródmieściu niż na obrzeżach?
— Zasadniczą różnicą między działką położoną w centrum a działką poza jego granicami, jest cena tej nieruchomości. Jeśli obie działki nie są zabudowane, wówczas realizacja obiektów na każdej z nich jest zbliżona zarówno pod względem czasu trwania budowy, jak i ponoszonych wydatków. Natomiast, jeśli na parceli położonej w centrum znajdują się dodatkowo historyczne, np. poprzemysłowe budynki, wówczas nakłady czasu i wydatków się zwiększają. Renowacja zabytków wydłuża nieco proces budowy i zwiększa koszty, ale również pozwala na zaoferowanie gościom możliwości spędzenia czasu w odrestaurowanych wnętrzach wspaniałych budowli — tłumaczy przedstawiciel Parkridge.
Koszty ponoszone przez deweloperów szybko się zwracają.
— Inwestycje w centralnym rejonie miasta są trudne, ale bardzo opłacalne. Po ukończeniu projektu deweloper ma unikatowy obiekt, obok którego z powodu braku działek nie powstanie konkurencyjne centrum. Czynsze w takich galeriach są wysokie i jest wielu chętnych najemców. Dzięki temu następuje stabilny zwrot poniesionych nakładów — dodaje Ewa Derlatka.
Częścią kosztów inwestycji jest także czas potrzebny na przejście procedury administracyjnej w urzędach.
— Władze miejskie wprowadzają wiele rozwiązań systemowych oraz powołują specjalnie wyodrębnione departamenty. Ich zadaniem jest wspieranie inwestorów i pomoc w realizacji wymogów formalnych, związanych z inwestycją. Dla inwestora jest to duże ułatwienie, gdyż dzięki temu, że kontaktuje się z konkretną osobą, która koordynuje wszelkie działania na linii inwestor — urząd, czas trwania obiegu dokumentów i przepływu informacji skraca się. Z każdym rokiem władze miejskie coraz bardziej wychodzą naprzeciw inwestorom i, ponieważ rozumieją ich potrzeby, starają się usuwać biurokratyczne bariery — ocenia Jerzy Jakubiak.
Przedstawicielki DTZ wskazują na kilka miast, w których władze miejskie realizują kompleksową wizję rozwoju. Chwalą zwłaszcza mniejsze ośrodki: Leszno, Legnicę i Bydgoszcz.
Przykład z placu budowy
Jednym z największych właścicieli powierzchni handlowych w centrach miast jest grupa Centrum Development & Investments (skupiająca spółki dawnej grupy DTC Real Estate).
Portfel nieruchomości CDI składa się z 21 obiektów w 15 miastach. Łączna powierzchnia handlowa, którą zarządza to ponad 110 tys. mkw. W ciągu najbliższych 5 lat, w wyniku planowanych inwestycji, CDI planuje potroić tę liczbę.
W tej chwili CDI realizuje kilka projektów związanych z modernizacją i rewitalizacją posiadanych obiektów. W Warszawie rozbudowywane i modernizowane są domy handlowe Wars, Sawa oraz Junior, które już dziś — wraz z wyremontowanym przez inwestora pasażem Wiecha — stały się centrum handlu śródmiejskiego stolicy.
We Wrocławiu kosztem ponad 100 mln EUR prowadzona jest renowacja zabytkowego domu towarowego Renoma i jego rozbudowa w nowoczesną galerię handlową. Po zakończeniu obiekt będzie miał ponaddwukrotnie większą powierzchnię, blisko 100 tys. mkw. Na pięciu kondygnacjach handlowych znajdzie się 120 sklepów (31 tys. mkw. powierzchni handlowej). Trzy górne piętra zabytkowej części na ponad 10 tys. mkw. mieszczą już teraz biura i centrum finansowo-księgowe Hewlett-Packard. Cała inwestycja powinna zakończyć się wiosną przyszłego roku.
Kolejnym projektem na miarę śródmieścia metropolii są inwestycje planowane w Poznaniu — tzw. Brama Teatru oraz rewitalizacja zabytkowego budynku Okrąglaka. CDI chce rozpocząć od rewitalizacji Okrąglaka w III kwartale 2008 r. Inwestycja wiąże się też z zamianą funkcji handlowej budynku na nowoczesną powierzchnię biurową (6 tys. mkw.). Planowany czas zakończenia prac to IV kwartał 2009 r.
Drugim projektem będzie nowa zabudowa pierzei ulicy 27 Grudnia na odcinku od Okrąglaka do budynku Arkadii. Kluczowym elementem projektu jest budynek Teatru Polskiego. Przewiduje się utworzenie w nowej zabudowie pierzei „bramy” prowadzącej do niego oraz stworzenie wewnętrznego placu przed Teatrem, a także postawienie nowego budynku Malarni. Stąd nazwa projektu Brama Teatru.
Dzięki obu inwestycjom, kosztem 100 mln EUR powstanie: około 40 tys. mkw. całkowitej powierzchni w nowej zabudowie, w tym 17 tys. mkw. powierzchni handlowej, ponad 12 tys. mkw. biur i mieszkań oraz biura w Okrąglaku. Prace przy projekcie Bramy Teatru powinny ruszyć za blisko trzy lata. Oddanie do użytku planowane jest na I kw. 2012 roku.
Natomiast w Szczecinie CDI planuje stworzenie nowego kompleksu biurowo-usługowego w centrum miasta przy Bramie Portowej, poprzez rewitalizację i zmianę funkcji obecnego domu towarowego Posejdon. Rewitalizacja i rozbudowa Posejdona dostarczy około 20 tys. mkw. nowych powierzchni biurowo-usługowych z funkcjami handlowymi w parterze.
Cenne 10 proc.
Czy zatem handel w centrach miast zagrozi obiektom na obrzeżach? Raczej nie. Analitycy Knight Frank obliczyli, że w Polsce pod koniec 2007 r. było ponad 6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Tymczasem, według danych DTZ, w śródmieściach polskich miast znajduje się 660 tys. mkw. powierzchni handlowej. Z tego 77 proc. to nowoczesne wielkopowierzchniowe centra. Najwięcej takich obiektów znajduje się w Łodzi (165 tys. mkw.), Wrocławiu (122 tys. mkw.) i Warszawie (120 tys. mkw.).
Deweloperzy zapowiedzieli budowę aż 470 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w śródmieściach. Także w przypadku tych inwestycji zdecydowana większość, bo 76 proc., znajdzie się w budynkach centrów handlowych. Najwięcej obiektów powstanie w Poznaniu (160 tys. mkw.), Gdańsku (90 tys. mkw.) oraz Wrocławiu (70 tys. mkw.). Zapowiadane są też rewitalizacje i budowa domów towarowych czy remonty parterów kamienic. Jak bardzo jest to opłacalne?
— W większości dużych aglomeracji czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych pozostają na stabilnym, wysokim poziomie. W najlepszych lokalizacjach osiągają wartości w granicach 90-95 EUR za mkw. miesięcznie. Średnie czynsze wynoszą 50-55 EUR za mkw. miesięcznie — wylicza Katarzyna Michnikowska z działu analiz Cushman & Wakefield.
obiekty handlowe w centrach miast
Łódź Manufaktura, Galeria Łódzka, Saspol, Orange Plaza
Wrocław Galeria Dominikańska, Arkady Wrocławskie, Pasaż Grunwaldzki, Merkury, Solpol I i II, Feniks, Kameleon
Warszawa Złote Tarasy, Wars, Sawa, Junior, Smyk, Dom Jabłkowskich
Poznań Stary Browar, Kupiec Poznański
Kraków Galeria Kazimierz, Galeria Krakowska, Dom Handlowy Likus, DT Krakus
Szczecin Galaxy, Dom Kupca
Gdańsk Madison, City Forum, Krewetka
Planowane i realizowane obiekty handlowe w centrach miast (wybór)
Wrocław Renoma, wyspa Wrocław, Oławska
Poznań Łacina, Malta, Brama Teatru, Pasaż MM, DePtak
Szczecin Kaskada, Brama Portowa
Gdańsk Targ Sienny, EuroMall
Katowice Dworzec PKP
Warszawa Likus Bracka, Dom Jabłkowskich II