Grudniowa transakcja sprzedaży Radisson Collection przy ul. Grzybowskiej w Warszawie kończy dobry rok na rynku inwestycji w obiekty hotelowe. Nabywca, fundusz Wenaas Hotels Europe, należący do norweskiej grupy inwestycyjnej Wenaasgruppen, kupił podniesiony po remoncie do kategorii pięciu gwiazdek hotel od Europa Capital. Początek roku natomiast był pod znakiem nabycia warszawskiego Sheratona przez Patron Capital od Benson Elliot Capital Management LLP/Walton Street Capital.
— Wartość transakcji w przypadku Radisson Collection mogła wynieść nawet 90-95 mln EUR, więc ten rok skończymy prawdopodobnie wynikiem około 300 mln EUR zainwestowanych w segmencie hotelowym. W 2018 r. nabywcy hoteli wydali na nie w sumie tylko około 120 mln EUR. W rekordowym 2017 r. sprzedano 15 hoteli za 429 mln EUR — mówi Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.
Podkreśla, że w przypadku Sheratona i Radisson Collection mamy do czynienia z transakcjami dotyczącymi hoteli funkcjonujących na podstawie umowy o zarządzanie, co świadczy o zainteresowaniu inwestorów segmentem hotelowym nawet w jego tradycyjnej formie. To istotne, bo większość funduszy kupujących nieruchomości nie specjalizuje się w branży hotelowej — wolą stałe comiesięczne przepływy pieniężne z najmu, jakie zapewniają np. biurowce czy magazyny.
Model dla funduszy
W Polsce pojawia się coraz więcej nowych sieci hotelowych, których działanie oparte jest na modelu najmu powierzchni, co sprawia, że inwestycje hotelowe stają się bardziej atrakcyjnym produktem dla funduszy inwestycyjnych, co może wpłynąć na zwiększenie zainteresowania tym segmentem nieruchomości. W odróżnieniu od hoteli tradycyjnych oparte na umowie najmu przypominają nabywcom model dobrze znany z biurowców.
— Jest to wygodne dla dewelopera, który zyskując operatora hotelowego jako najemcę komercjalizuje budynek, a także dla inwestora, który kupuje obiekt z długoletnią umową najmu. W tym przypadku ryzyko operacyjne prowadzenia hotelu pozostaje po stronie operatora. Właściciel obiektu otrzymuje przez 20-25 lat stały czynsz najmu, niezależnie od koniunktury na rynku hotelowym — mówi Bolesław Kołodziejczyk.
Pierwsze jaskółki takiego modelu już mamy. Transakcją hotelową w modelu najmu był zakup Vienna House w Krakowie i Międzyzdrojach przez fundusz z Tajlandii w 2017 r. Powstają też kolejne hotele w tym modelu. Umowę najmu oferuje np. sieć Motel One, której pierwszy obiekt otwarto w 2019 r. przy ul. Tamka w Warszawie. Kolejnym będzie pierwszy w Polsce hotel sieci Barcelo, z którą umowę podpisał niedawno White Star, inwestor wielofunkcyjnej Elektrowni Powiśle w Warszawie. Planowany na 2020 r. Radisson Red w Warszawie również będzie działał na umowie najmu.
— Wyznacznikiem dla polskiego rynku będzie na pewno sprzedaż hotelu NYX Centrum, który powstanie w budowanym przez HB Reavis kompleksie Varso. NYX to marka należąca do izraelskiej sieci Leonardo Hotels oferująca właśnie najem. Transakcja, której można spodziewać się w przyszłym roku lub później, pokaże, jak rynek wycenia tego typu hotel w centrum miasta — mówi Bolesław Kołodziejczyk.
Chętni na hotel
Dotychczas w segmencie hotelowym inwestowały nieliczne fundusze, przeważnie bardziej wyspecjalizowane, które są w stanie lepiej ocenić ryzyko zaangażowania się w ten segment. Ale zdarzają się wśród nich również fundusze inwestycyjne, np. Union Investment, znany głównie z inwestycji w biurowce, kupił Holiday Inn Gdańsk (2017 r.), Invesco — Sheratona w Krakowie (2017 r.), a Deka — InterContinental w Warszawie (2012 r.).
— Przeważnie są to pojedyncze transakcje dokonywane w ramach dywersyfikacji portfela. Innym motywem jest oczywiście typ nieruchomości. Położony w centrum Warszawy lub Krakowa hotel jest obiektem typu premium, stanowiąc uzupełnienie w portfelu inwestorów działających we wszystkich segmentach nieruchomości komercyjnych — mówi Bolesław Kołodziejczyk.
Zdaniem eksperta Cresy inwestycje w segment hotelowy wspiera również rosnące zaangażowanie sieci hotelowych w Polsce. Coraz więcej hoteli działa pod szyldem międzynarodowych marek, dzięki czemu stają się bardziej rozpoznawalne przez inwestorów.