Ile naprawdę zarobisz na wynajmie

opublikowano: 21-01-2019, 13:30

Po odjęciu kosztów, zwrot z inwestycji w mieszkanie w najlepszej dzielnicy wynosi tyle, ile ugramy na dobrej lokacie

Na czym będzie można zarobić w 2019 roku? Zostań naszym Subskrybentem Premium (już od 12,90 zł) i sprawdź w raporcie "Czytaj i zarabiaj", który znajdziesz w zakładce "Raporty" na koncie użytkownika >>

Zobacz więcej

Fot. Marek Wiśniewski / Puls Biznesu

Najbardziej intratne miejsce dla inwestycji w mieszkania na wynajem w Polsce — dzielnica Strzyża w Gdańsku  — może się pochwalić zwrotem z inwestycji (ROI) w modelu 11 miesięcznym rzędu 8,13 proc. Chcąc podać jeszcze wyższy wynik, można założyć, że mieszkanie będzie wynajmowane 12 miesięcy w roku i wtedy ROI wyniesie 8,87 proc. Tymczasem po uwzględnieniu kosztów okołotransakcyjnych, jakie ponosi kupujący, a także koszty późniejszej obsługi, zysk topnieje do 2-3 proc.

— Weźmy jako przykład mieszkanie 50 mkw. kupione na rynku wtórnym w Gdańsku Strzyża. Z danych z ogłoszeń wynika, że cena zakupu wynosiła 338,4 tys. zł, cena najmu 2,5 tys. zł miesięcznie, a czynsz opłacany przez najemcę oprócz miesięcy pustostanu wynosił 428 zł miesięcznie. Dodając do symulacji pewne założenia kosztowe, możemy wyliczyć zwrot z inwestycji netto — mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io.

Na liście kosztów trzeba umieścić koszty pośrednika (3 proc. wartości nieruchomości), odświeżenie mieszkania i zakup mebli (10 tys. zł), taksę notarialną (0,25 proc. wartości nieruchomości), wniosek wieczysto-księgowy (260 zł), koszt wypisów (450 zł), opłatę sądową (435 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości).

Do tego w trakcie całego okresu inwestycji — przyjętego jako 30 lat — niezbędne są też cykliczne wydatki na odświeżenie (3 tys. zł co 10 lat), na drobne naprawy (500 zł co 3 lata), ubezpieczenie nieruchomości (0,1 proc. rocznie), podatek od nieruchomości (0,3 proc. rocznie), użytkowanie wieczyste lub podatek od gruntu (0,25 proc. rocznie). Przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, właściciel będzie też musiał w jednym miesiącu w roku zapłacić czynsz (428 zł). Trzeba też opłacić podatek ryczałtowy (8,5 proc. rocznie).

— Przy zakupie za gotówkę i bez uwzględnienia wpływów ze sprzedaży tego mieszkania po okresie inwestycji zwrot brutto wyniesie 3,31 proc., a netto — 2,57 proc. — szacuje Anton Bubiel.

To zyski, które można wypracować na lepszych lokatach.

Według prezesa Rentiera.io, przy zakupie na kredyt bardziej miarodajnym wskaźnikiem niż ROI będzie ROE, czyli zwrot z kapitału. Wskaźnik ten pokazuje bowiem zwroty z faktycznie zainwestowanych pieniędzy (rzeczywiste gotówkowe nakłady inwestycyjne, a nie cena zakupu). Przy zakupie za gotówkę ROI i ROE są takie same, przy posiłkowaniu się kredytem — ROE jest wyższe niż ROI.

— Zakładając 30-letni okres kredytowania, oprocentowanie całkowite kredytu 3,53 proc. i prowizję za udzielenie kredytu 2 proc. wartości nieruchomości, ROI netto wyniesie 0,96 proc., a ROE netto — 3,51 proc. Na koniec zostajemy też ze spłaconym już mieszkaniem — mówi Anton Bubiel.

Ta kalkulacja uwzględnia też koszt operatu szacunkowego (500 zł), wpisu do IV działu Ksiąg Wieczystych (200 zł) i podatku od czynności cywilnoprawnych od wpisu do hipoteki (19 zł). Zakładając, że po tych 30 latach spłacania kredytu sprzedamy to mieszkanie za 100 proc. ceny zakupu, ROI netto wyniesie 3,98 proc, a ROE netto — 14,49 proc.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy