Inwestorzy przyglądają się polskim biurom
Perspektywy lokowania kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych
GLOBALNE PIENIĄDZE: Zdaniem Tomasza Trzósło z Jones Lang LaSalle, nie można wskazać na kraj pochodzenia kapitału inwestującego w polskie nieruchomości komercyjne. Fundusze zainteresowane zakupem nieruchomości z reguły są zakładane przez udziałowców z różnych, czasami bardzo odległych rejonów świata. fot. GK
Mimo dużej ilości nowych biurowców, warszawski rynek inwestycyjny nie rozwija się dynamicznie. Inwestorzy szukają bowiem nieruchomości już wynajętych i o bardzo wysokim standardzie.
Rynek inwestycyjny, czyli nabywanie nieruchomości przez inwestorów instytucjonalnych w Polsce, ogranicza się tylko do stolicy. To tutaj dokonano w 1999 roku pierwszych transakcji tego typu. Zdaniem ekspertów z DTZ Zadelhoff Tie Leung, ich wartość wyniosła około 100 mln USD (450 mln zł).
Negocjacje w toku
Analitycy z DTZ twierdzą, że obecnie trwają negocjacje w sprawie zakupu kilku najlepiej położonych budynków w Warszawie. Ich zdaniem, transakcje mają szanse na realizację przy stopie kapitalizacji (roczny zwrot z inwestycji) na poziomie 11 proc. Dla najlepszych budynków stopa ta może wzrosnąć do 12-13 proc.
Autorzy raportu „Warsaw City Profile”, przygotowanego przez międzynarodową firmę Jones Lang LaSalle, zauważają, że inwestorzy ostrożnie podchodzą do lokowania kapitału w warszawskich biurowcach, ponieważ liczba dobrych, ich zdaniem, obiektów jest jeszcze niewystarczająca.
— Obecnie wskutek znacznego spadku czynszów należy się spodziewać zmniejszenia ilości budowanych obiektów biurowych. W najbliższym czasie, inwestorzy nie będą więc mieli zbyt wielu obiektów do wyboru. Obecnie na rynku warszawskim tylko kilka biurowców może liczyć na zainteresowanie inwestorów — uważa Tomasz Trzósło z Jones Lang LaSalle.
Tymczasem eksperci z działu inwestycyjnego Healey & Baker przewidują, że rynek nieruchomości komercyjnych jest już bliski wkroczenia w nową fazę intensywnych zakupów przez fundusze międzynarodowe. Przewidują, że w niedługim czasie wiele atrakcyjnych obiektów zostanie sprzedanych.
Dlaczego tak wolno
Zdaniem ekspertów z Healey & Baker, powolny rozwój rynku inwestycyjnego spowodowany jest między innymi niestabilnymi stawkami czynszów, co utrudnia rzetelną wycenę nieruchomości. To z kolei prowadzi do zwiększenia ryzyka inwestycyjnego dla funduszy, potencjalnie zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi. Z drugiej jednak strony, zwiększone ryzyko związane jest z większymi stopami zwrotu.
— Podwyższone ryzyko może oznaczać szybsze wycofanie pieniędzy. Trzeba pamiętać, że fundusze inwestycyjne lokują swój kapitał na różnych rynkach, także tych mniej stabilnych — mówi Tomasz Trzósło.
Czego szuka kapitał
Inwestorzy poszukują obiektów biurowych o najwyższym standardzie.
— Największym zainteresowaniem cieszą się budynki z najemcami, którzy podpisali umowy na kilka lat. Oczywiście, im dłużej, tym lepiej. Czynsze powinny być skalkulowane osobno, bez opłat operacyjnych — informuje Tomasz Trzósło.
Analitycy z Healey & Baker przewidują, że w niedalekiej przyszłości powstające obecnie nieruchomości z sektora handlowo-usługowego, cieszące sią zainteresowaniem najemców na terenie całego kraju, przyczynią się do rozwoju rynku inwestycyjnego także poza rejonem Warszawy. Eksperci z Jones Lang LaSalle zauważają także wzmożone zainteresowanie inwestorów rynkiem powierzchni magazynowych.