Od początku 2025 r. fundusze wydały na nieruchomości komercyjne nad Wisłą 1,67 mld EUR, o 7 proc. mniej niż przed rokiem, ale aż o 70 proc. więcej niż przed dwoma laty - podał Knight Frank.
Największy udział w transakcjach miały magazyny (42 proc.), a następnie biura (25 proc.) i obiekty handlowe (19 proc.). Mieszkania na wynajem instytucjonalny i akademiki odpowiadały za 13 proc. inwestycji, a hotele za zaledwie 1 proc.
- Obecnie aktywność inwestycyjna w Polsce - ze względu na obniżone ceny nieruchomości - jest w dużej mierze napędzana przez kapitał prywatny, w tym lokalny, którego udział w rynku rośnie - mówi Bartłomiej Krzyżak, dyrektor w Avison Young.
Magazyny w górę, biura w dół
Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wyliczają, że magazyny przyciągnęły 694 mln EUR, co daje wzrost aż o 136 proc. w relacji r/r. Największą transakcją w tym segmencie była sprzedaż i wynajem zwrotny portfela spółki Eko-Okna (264 tys. m kw.). Kupującym był amerykański fundusz Realty Income, a wartość transakcji sięgnęła 253 mln EUR.
Co ciekawe, aż 227 mln EUR inwestorzy ulokowali w sektorze living (mieszkania na wynajem i akademiki). To o 172 proc. więcej niż rok wcześniej. Największą transakcją był zakup przez AFI Europe projektu BTR (ang. Build-To-Rent) w Warszawie za 61,8 mln EUR. Xior Student Housing nabył natomiast prywatny akademik BaseCamp we Wrocławiu za 55 mln EUR.
Na rynku biurowym łączna wartość transakcji wyniosła 411 mln EUR, a na handlowym – 322 mln EUR, co oznacza spadek o odpowiednio 49 i 36 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2024 r.
Eksperci Avison Young prognozują jednak, że w drugiej połowie 2025 r. możliwe jest ożywienie na rynku handlowym, które ma szansę pozytywnie wpłynąć na całoroczny bilans.
- Spodziewamy się kolejnych transakcji z udziałem parków i nieruchomościami typu convenience [centra szybkich, wygodnych zakupów - red.], ale także centrów handlowych o dominującej pozycji w miastach i o solidnych, stabilnych fundamentach, którymi również interesują się inwestorzy – prognozuje Artur Czuba, dyrektor w Avison Young.
Okazji będzie coraz mniej
Najbardziej aktywne na rodzimym rynku są fundusze z Europy Środkowej i Wschodniej, których udział w akwizycjach sięga niemal 40 proc. 30 proc. udziału ma kapitał z USA, a 20 proc. - z Europy Zachodniej.
Stopniowo rośnie także rola inwestorów z Polski. W pierwszej połowie roku odpowiadali oni za ponad 14 proc. wartości transakcji.
- W pierwszych dwóch kwartałach tego roku istotną rolę odgrywał kapitał lokalny - zwłaszcza prywatni inwestorzy, często właściciele gruntów, którzy za cel postawili sobie m.in. znaczącą dywersyfikację aktywów. Warto też zwrócić uwagę, że w pierwszym kwartale na polskim rynku zaczęły pojawiać się struktury typu family office, głównie brytyjskie, a także szwajcarskie i jedna austriacka. Koncentrowały się one przede wszystkim na zakupie gruntów przygotowanych pod projekty mieszkaniowe, oferujących jednak dodatkową wartość – mówi Emil Domeracki, partner w Walter Herz.
Podobne wnioski płyną z analizy Avison Young - obecnie w Polsce głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny i fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję.
Według Pauliny Brzeszkiewicz-Kuczyńskiej, menedżerki odpowiedzialnej za badania i dane w Avison Young, to ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości. Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herza tłumaczy natomiast, że - w związku ze spadkiem wycen aktywów - inwestorzy instytucjonalni są obecnie bardzo wymagający.
- Po obniżkach stóp kapitał będzie intensywniej poszukiwał alternatywy dla niżej oprocentowanych obligacji i depozytów, a nieruchomości jako źródło stabilnych dochodów będą odzyskiwać swoją dawną pozycję inwestycyjną. Obniżone koszty inwestycji dzięki niższym stopom procentowym pozwalają zniwelować różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących, co przełożyć się może w najbliższym czasie na większą liczbę transakcji o większym nominale. Niższy koszt pieniądza będzie także działał stymulująco na realizację nowych projektów deweloperskich i komercyjnych. Ich skala, ze względu na utrzymujące się wciąż napięcia geopolityczne, jest jednak trudna do przewidzenia. Niemniej spodziewamy się, że druga połowa 2025 r. przyniesie zauważalne ożywienie w inwestycjach na naszym rynku – mówi Bartłomiej Zagrodnik.