Kapitał trafia do nowych nisz zapewniających wyższy zysk

Materiał partnera
02-09-2018, 22:00

W obliczu niesłabnącej hossy na polskim rynku nieruchomości globalne fundusze chętnie powierzają kapitał spółkom realizującym kolejne inwestycje

Obok gigantycznych transakcji, jak np. przejęcie pakietu obiektów handlowych za około 1 mld EUR przez Chariot Top Group BV (Griffin Real Estate), w centrum zainteresowania inwestorów są pojedyncze niewielkie projekty komercyjne. Rozwija się wachlarz alternatywnych opcji: Mieszkania na wynajem, apartamenty wakacyjne czy akademiki pozwalają na dywersyfikację portfela. Nad Wisłą inwestorzy zaczynają też analizować projekty z zakresu budownictwa senioralnego. Jednocześnie zmianie ulega model finansowania projektów — rośnie udział finansowania obligacjami, podczas gdy do niedawna inwestorzy sięgali głównie po kredyty. W 2017 r. 15 deweloperów wyemitowało obligacje o wartości ponad 1,3 mld zł i tylko w I kwartale 2018 r. deweloperzy uplasowali emisje na ponad 500 mln zł.

— Inwestorzy najczęściej rozważają euroobligacje. Pytają także o papiery emitowane na prawie niemieckim. Ponadto podmioty aktywne na polskim rynku nieruchomości komercyjnych szukają finansowania za granicą — opowiada Wioletta Bratoszewska, dyrektor ds. finansowania nieruchomości w HSBC Bank Polska.

Nowe rozdanie

Standardowe formy inwestowania (galerie handlowe, biurowce, magazyny) coraz częściej są uzupełniane alternatywnymi rozwiązaniami. Należy do nich np. sektor akademików, który z powodzeniem prosperuje na Zachodzie. Jak wskazują eksperci Savillsa, w 2016 r. wolumen inwestycyjny na świecie w tym sektorze wyniósł rekordowe 16,4 mld USD. A krajowe statystyki sprzyjają tego typu przedsięwzięciom: w Polsce studiuje około 1,35 mln osób, w tym niecałe 15 proc. słuchaczy studiów dziennych może skorzystać z publicznych akademików. Deweloperzy już zaczynają wypełniać tę niszę, np. Griffin Real Estate buduje sieć pod szyldem Student Depot. Pierwsze akademiki już funkcjonują w Poznaniu, Lublinie i Łodzi. Kolejne czekają w blokach startowych.

— Prywatnymi akademikami interesują się spółki polskie, jak i zagraniczne, które szukają również możliwości inwestowania w mieszkania na wynajem długoterminowy (tzw. Private Rented Sector, w Polsce częściej określany jako Resi4Rent) czy hotele — zauważa Michał Rokosz, dyrektor ds. finansowania nieruchomości w HSBC Bank Polska.

W kolejnych latach możemy się spodziewać wzrostu projektów „assisted living”, czyli budynków lub osiedli wspierających potrzeby osób starszych. Za tym trendem również przemawiają statystyki: do 2020 r. około 20 proc. polskiego społeczeństwa będą stanowiły osoby powyżej 60. roku życia. W kolejnych latach odsetek ten będzie się dalej zwiększał. Pierwsze kompleksowe centrum opieki nad osobami starszymi, Angel Care, powstało dwa lata temu we Wrocławiu. Obecnie budynek senioralny zamierza postawić m.in. na stołecznym Mokotowie Grupa Kapitałowa 5th Avenue Holding.

Do mniejszych miast

Inwestorzy ostatnio zaczęli koncentrować się na parkach handlowych. Z co najmniej dwóch powodów: po pierwsze, w Polsce powoli kończy się era „hiper”, czyli dużych inwestycji. Po drugie, duże sieci szukają nowych rynków zbytu. Zdaniem ekspertów EY, do 2020 r. ma powstać zaledwie kilka dużych projektów w większych aglomeracjach, później inwestycje na mniejszą skalę przeniosą się do małych i średnich miast.

— Do niedawna parki handlowe pozostawały poza uwagą deweloperów, gdyż banki nie koncentrowały się na finansowaniu tego typu przedsięwzięć. To się jednak zmienia. Projekty te realizują duże sieci o silnej bazie kapitałowej, a banki stawiające na rozwój długofalowej relacji z klientem są skłonne sfinansować mniejszą inwestycję, aby później rozwijać relację z klientem i wspierać go w realizacji większych przedsięwzięć — zauważa Wioletta Bratoszewska.

Dużym powodzeniem cieszą się również biurowce w Warszawie i w regionach. To z kolei efekt świetnej kondycji branży nowoczesnych usług biznesowych. Według danych Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), sektor ten każdego dnia generuje średnio 90 nowych miejsc pracy. Na koniec I kwartału 2018 r. w Polsce działało ponad 1,2 tys. centrów, zatrudniających prawie 280 tys. pracowników,zaś według prognoz w 2020 r. w sektorze będzie pracować 340 tys. osób.

Eksperci HSBC zwracają uwagę na inny trend — rewitalizacje, które przez długi czas były domeną pasjonatów zabytków. Nowe możliwości pokazały jednak dwie inwestycje: poznański Stary Browar, otwarty w 2003 r. a sprzedany w 2015 r. za 290 mln EUR oraz łódzka Manufaktura, gotowa w 2006 r., przejęta sześć lat później za 390 mln EUR. Od kilku lat odnowione budynki wzbogacają i upiększają portfolio wielu inwestorów. Dużym sukcesem zakończyła się rewitalizacja ponad stuletniej warszawskiej Hali Koszyki. Dziś to miejsce jest obowiązkowym punktem na stołecznej mapie spotkań towarzyskich.

Według raportu „Drugie życie budynków”, na koniec 2017 r. w realizacji znajdowało się prawie 2 mln mkw. powierzchni, w ramach której deweloperzy odnawiali również zabytki. W tym roku otworzył się np. w nowej odsłonie Hotel Europejski, działając pod skrzydłami słynnej sieci Raffles Hotels & Resorts. Na ukończeniu jest również Centrum Praskie Koneser. Inne duże projekty to: Browary Warszawskie, Bohema, Art Norblin czy Port Praski w Warszawie. Kolejne są już w planach. Wraz z rewitalizacją coraz większą rolę odgrywa tzw. zrównoważony rozwój. Flagową inicjatywą jest stołeczny biurowiec Warsaw Spire, przy którym deweloper, Ghelamco, stworzył Plac Europejski, swoisty inkubator wydarzeń kulturalnych dla całego miasta. W podobnej formule powstaje biurowiec Spark, również w Warszawie. Jego deweloper, Skanska, zaprojektował też otwarty plac, z m.in. amfiteatrem i strefą ćwiczeń.

— Takie inicjatywy były wcześniej znane tylko z parków biurowych, jak np. kompleks Platinium Business Park na Mokotowie, na którego terenie znajduje się staw i przestrzeń rekreacyjna, czy The Park Warsaw, samowystarczalny kampus biurowy, zapewniający dostęp do sklepów, banków, restauracji, kawiarni. Jest tu też np. poczta, pralnie, biura podróży, klub fitness, przedszkole, salon piękności i wiele innych punktów usługowych. Teraz deweloperzy decydują się na takie rozwiązania również w projektach realizowanych bliżej centrum miasta, jak właśnie Warsaw Spire — mówi Michał Rokosz.

 

KOMENTARZ

Łatwo już było

KRZYSZTOF KOSIŃSKI, lider zespołu inwestycyjnego Centerscape Investments Poland

Nasycenie największych miast nowoczesną powierzchnią handlową, rosnące koszty budowy, uwarunkowania legislacyjne i postępujący spadek stóp zwrotu z inwestycji — oto obraz rynku Anno Domini 2018. Przyszedł czas na zmiany. Inwestorzy coraz częściej szukają alternatywnych sposobów na inwestycje. Na rynku zarysowuje się trend skłaniania się inwestorów ku trudniejszym inwestycjom, takim jak rewitalizacje czy projekty multifunkcjne. Wynika to z faktu, iż dobrych lokalizacji w centrach miast jest coraz mniej, a i zagęszczenie jest już duże. Wyższe ryzyko planowanych projektów i spadające marże to środowisko, w którym szczególnego znaczenia nabiera koszt finasowania projektów inwestycyjnych w nieruchomości. W sytuacji zaciągania kredytów hipotecznych należy rozważyć możliwość zabezpieczenia się przed ewentualnym wzrostem stóp procentowych czy ryzykiem walutowym. Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe inwestora, dlatego też warto zastanowić się nad zamianą oprocentowania zmiennego na stałe. W ten sposób ograniczamy ryzyko wzrostu kosztów finansowych inwestycji w przypadku podniesienia stóp rynkowych. Przed ryzykiem walutowym zabezpieczy nas wykorzystanie takich instrumentów, jak opcje czy transakcje typu forward. Finasowanie projektów nieruchomości komercyjnych wymaga dużej wiedzy i doświadczenia ze strony banku. Nie bez znaczenia jest fakt, że kwoty pojedynczych inwestycji sięgają często wielu milionów EUR. Bank, który ma doświadczenie i możliwości finansowania wielomilionowych inwestycji, jest dla inwestora partnerem, którego doświadczenie może znacznie ograniczyć ryzyko danego projektu inwestycyjnego.

 

KOMENTARZ

Inwestorzy dostrzegają nowe rynki

BARBARA SIKORA, Griffin Real Estate, Senior Partner Investments

Zarówno na świecie, jak i na polskim rynku nieruchomości obserwujemy stałą kompresję stóp kapitalizacji, dlatego inwestorzy, w celu realizacji większych zwrotów, skłonni są akceptować bardziej ryzykowne przedsięwzięcia i wchodzić na nowe rynki, do tej pory niezagospodarowane przez inwestorów instytucjonalnych. Griffin Real Estate, wiodący Polski fundusz oportunistyczny, jako pierwszy na tę skalę w Polsce zainwestował w domy studenckie, a obecnie, wspólnie z Echo Investment, buduje największy w Polsce portfel mieszkań na wynajem. Rozumiemy zmieniające się potrzeby klientów, a nasz sukces bazuje na ofercie uszytej na miarę ich potrzeb: nowoczesne i w pełni wyposażone pokoje w chronionych akademikach Student Depot czy instytucjonalny, bezpieczny dla najemcy, ale też elastyczny wynajem mieszkań na średni i długi okres w nieruchomościach Resi4Rent świetnie zlokalizowanych i oferujących szeroką gamę dodatkowych usług, to zdecydowani trendsetterzy na polskim rynku nieruchomości.

 

KOMENTARZ

Trzeba być blisko

BŁAŻEJ JURKOWSKI, dyrektor finansowy Grupy LCP w Polsce

Rynek nieruchomości komercyjnych ma wiele różnych segmentów. Zawężając spojrzenie do obiektów handlowych, stoję na stanowisku, że w najbliższych latach kluczem będzie, aby być blisko klienta, zapewnić mu łatwy i szybki dostęp do potrzebnych dóbr, w tym również dokonywanych pod wpływem impulsu. Handel tradycyjny musi się mierzyć z internetową alternatywą, a na tym polu, przynajmniej na razie, przewagą tradycyjnych sklepów jest natychmiastowadostępność i możliwość oceny produktu wszystkimi zmysłami. „Wyprawy” na zakupy stają się domeną osób, dla których taka forma spędzania czasu jest rozrywką i dotyczy raczej części towarów. Taka tendencja na rynku powoduje, że wzmaga się popyt na ofertę małych obiektów handlowych w coraz mniejszych ośrodkach. Zapewniają one lokalnym społecznościom względną samowystarczalność, niewymuszającą wypraw do większych miejscowości. Grupa LCP aktywnie uczestniczy w tych zmianach na rynku. Od kilku lat intensywnie zwiększamy portfel obiektów zlokalizowanych w małych i średnich miejscowościach o dopasowanej do nich wielkości. Tylko w ciągu ostatniego roku nabyliśmy lub wybudowaliśmy osiem nowych obiektów i poszukujemy kolejnych.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Kapitał trafia do nowych nisz zapewniających wyższy zysk