Nowe kierownictwo Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) zasypuje banki listami, wskazówkami pisemnymi i ustnymi oraz ankietami. Jeśli ktoś miał wątpliwości, czy sektor bankowy jest regulowany, teraz już nie ma. Ostatnio KNF wysłała do branży kilkudziesięciostronicową ankietę dotyczącą kredytów hipotecznych.
— Chcemy sprawdzić, jaka jest rzeczywista jakość portfela, badając sytuację w poszczególnych bankach — mówi Andrzej Saniewski, dyrektor departamentu bankowości komercyjnej i specjalistycznej oraz instytucji płatniczych KNF. Nadzór interesuje wszystko: poziom odpisów, udział kredytów zagrożonych łącznie i z podziałem na lata, struktura walutowa, liczba i wielkość przewalutowań, poziom LTV oraz rodzaj i poziom zabezpieczeń. Te dwa ostatnie parametry są szczególnie ważne, bo od kiedy w nadzorze zmieniło się kierownictwo, rynek zaczął się obawiać, że komisja ograniczy możliwość udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Wojciech Kwaśniak, wiceszef nadzoru, publicznie przywoływał przykłady innych krajów, gdzie standardem jest LTV (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80 proc. Andrzej Saniewski uspokaja: na razie żadne ograniczenia nie są planowane. Ale też zastrzega, że nadzór „będzie dążyć do upowszechnienia na polskim rynku dobrych standardów obowiązujących w innych krajach”.
— Z punktu widzenia bezpieczeństwa systemu lepiej byłoby, gdyby kredytobiorca wpłacił wkład własny. Z drugiej strony, banki istotnie ograniczyły sprzedaż kredytów walutowych będących głównym źródłem ryzyka związanego z rosnącą wartością zadłużenia ponad wartość zabezpieczenia — mówi dyrektor Saniewski.
Bezpośredni kontakt
Nie będzie więc rekomendacji w sprawie LTV ani systemowych rozwiązań. Co nie znaczy, że banki nadal będą mogły swobodnie pożyczać na kupno całej nieruchomości. Nie wszystkie. Andrzej Saniewski wyjaśnia, że wszystko zależy od jakości już posiadanego portfela kredytowego i rodzaju zabezpieczeń.
— Są banki, które pożyczały na 100 proc. LTV, jednak wynegocjowały z ubezpieczycielami dobre umowy, ubezpieczające tzw. brak wkładu własnego klienta. W innych poziom zabezpieczeń jest słabszy albo nie ma go w ogóle — mówi Andrzej Saniewski.
Jeśli zatem bank dobrze zabezpieczał brak wkładu własnego, nie ma powodu, by musiał rezygnować z kredytów powyżej 80 proc. Dyrektor Saniewski zastrzega jednak, że decyzje będą podejmowane indywidualnie „w drodze bezpośrednich kontaktów z bankami”. Sposób postępowania KNF w sprawie kredytów mieszkaniowych będzie zależał od wyników ankiety rozesłanej do banków. Mają odpowiedzieć nadzorcy do marca. Dane zbierane przez NBP pokazują bardzo dobrą jakość portfela kredytowego. Na koniec 2011 r. odsetek zagrożonych kredytów mieszkaniowych w bankach wzrósł do 2,3 proc. z 1,8 proc. rok wcześniej. Portfel kredytów miał wartość 317 mld zł i w ciągu roku urósł o 19 proc.
Ograniczone możliwości
Branża bez szczegółowych wytycznych nadzoru w sprawie LTV sama z wyprzedzeniem zmienia politykę kredytową. Z opublikowanej wczoraj przez NBP ankiety „Sytuacja na rynku kredytowym” wynika, że w IV kwartale 2011 r. banki zaostrzyły wszystkie warunki kredytowe, najsilniej w przypadku wkładu własnego i zabezpieczeń. Andrzej Powierża, analityk DM Banku Handlowego, uważa, że niezależnie od wskazań nadzoru część banków już teraz ma ograniczone możliwości intensywnego rozwijania akcji kredytowej.
— Są to głównie banki detaliczne, które bardzo mocno rosły w segmencie hipotecznym,jak Millennium, Getin Noble. Dotyczy to również Kredyt Banku. Tyle że w tym przypadku rosnący wpływ hipotek na bilans spowodowany jest w pewnej mierze wychodzeniem z dużych kredytów korporacyjnych oraz gotówkowych — mówi Andrzej Powierża. Dla całej zresztą branży najbliższy rok lub dwa będą trudne, jeśli chodzi o sprzedaż hipotek. Andrzej Powierża wskazuje na malejący popyt klientów, których coraz częściej nie stać na kredyt.
— Pensje nie rosną, a koszty utrzymania idą w górę — mówi Andrzej Powierża.
Zdrowy portfel
Osobny problem stanowią kredyty już udzielone, które nominalnie warte są więcej, niż wynosi wycena nieruchomości. KNF wyliczyła, że w takiej sytuacji na koniec III kwartału było ponad 300 tys. dłużników. Ich liczba wzrosła dwukrotnie w stosunku do 2010 r. W wielu umowach kredytowych jest zapis, że w takiej sytuacji bank może wystąpić wobec dłużnika o przedstawienie dodatkowych zabezpieczeń. Andrzej Saniewski mówi jednak wprost: to jest przede wszystkim problem banku.
— Wzrost wartości kredytu związany z osłabieniem złotego jest konsekwencją polityki kredytowej prowadzonej przez banki. Naszym zdaniem, była ona realizowana świadomie. Banki nie mogą teraz przerzucać tych kosztów w prosty sposób na swoich klientów — mówi Andrzej Saniewski.
300 tys. Taka była na koniec III kw. 2011 r. liczba kredytów o LTV większym niż 100 proc. To dwukrotnie więcej niż na koniec 2010 r.
100 mld zł Taka była na koniec III kw. 2011 r. wartość kredytów o LTV większym niż 100 proc. Na koniec 2010 r. było to 55,9 mld zł.
OKIEM EKSPERTA
LTV nie jest decydującym czynnikiem ryzyka
WIESŁAW THOR
wiceprezes BRE Banku ds. ryzyka
Nie podzielam niepokoju części rynku w sprawie LTV. Oczywiście najlepiej byłoby, gdyby klient miał znaczący wkład własny, bo z punktu widzenia ryzyka kredytowego im LTV jest wyższe, tym większe ryzyko nieodzyskania pieniędzy, gdyby klient przestał spłacać kredyt. To jest poza dyskusją. Natomiast są dwa powody, dla których uważam, że LTV w Polsce nie jest decydującym elementem dla ryzyka systemowego. Pierwszy to sposób oceny zdolności kredytowej klienta, który w polskich bankach opiera się na ocenie długoterminowej zdolności spłaty przy obciążeniu ratą na poziomie około 20-25 proc. wolnego dochodu netto. Jest to małe obciążenie. Drugim jest fakt, że kredyty hipoteczne zaciągali ludzie młodzi o wyższych niż przeciętna zarobkach, lepszym wykształceniu, mieszkańcy większych miejscowości, z dużą szansą na odzyskiwanie utraconej pracy.
Banki muszą się zabezpieczać przed spadkiem cen
REMIGIUSZ FALKOWSKI
dyrektor pionu kredytów konsumpcyjnych i bankowości hipotecznej w Pekao
Kredyt złotowy na 100 proc. LTV obarczony jest ryzykiem ceny nieruchomości. Nie jest 100-procentowo bezpieczny, bo ostatnie lata pokazały, że ceny na rynku nieruchomości mogą spadać, a nie rosnąć. Problem nie dotyczy jednak tylko ryzyka rynkowego, lecz również kredytowego. Jeśli klient wnosi wkład własny, to ryzyko kredytu jest niższe. 10 proc. wpłaty to minimum podwyższające wiarygodność kredytobiorcy. Czy 10 proc. wystarczy z punktu widzenia ryzyka rynkowego? Być może najbliższe 10 lat pokaże, że ceny będą rosły, ale w kolejnych mogą spaść nawet o 50 proc. To jest właśnie ryzyko rynkowe i banki zabezpieczają się przed nim. Udzielają kredytów na 100 proc. LTV pod warunkiem jednak, że klient zabezpieczy 20 proc. wartości nieruchomości w formie płynnej, np. składając depozyt lub wykupując ubezpieczenie tzw. brakującego (lub niskiego) wkładu własnego.
Lepiej nie zmuszać klientów do brania droższych kredytów
MARIUSZ DYMOWSKI
dyrektor departamentu finansowania klientów indywidualnych w PKO BP
Ile wkładu własnego trzeba ubezpieczyć, żeby bank był bezpieczny? Wydaje się, że obecny poziom 80 proc. LTV jest wystarczający. Prawdopodobieństwo spadku cen nieruchomości aż o 20 proc. jest ograniczone. Wprowadzenie wymogu wpłaty wkładu własnego mogłoby bardzo mocno ograniczyć możliwości kredytowe klientów. Nie jest tak, że dzisiaj po kredyt na 100 proc. LTV przychodzi osoba bez żadnych oszczędności. Zwykle kredytobiorcy mają odłożone pieniądze, jednak zaoszczędzili je z myślą o przeznaczeniu na wyposażenie mieszkania. Gdyby poziom LTV został obniżony, oszczędności wydaliby na wkład własny, a pieniędzy na wyposażenie szukaliby w kredytach gotówkowych czy w parabankach. Wydaje się, że zasadne jest pytanie, czy lepiej udzielić kredytu hipotecznego na 100 proc. wartości z ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego, czy niejako przymuszać klienta do wpłaty wkładu i zaciągania droższych zobowiązań na wyposażenie mieszkania.