Czytasz dzięki

Kredyt hipoteczny: kupno mieszkania krok po kroku

Paweł Łaniewski
opublikowano: 21-11-2020, 11:00

Kredyty hipoteczne zajmują szczególne miejsce w gamie produktów oferowanych przez banki. To najczęściej duże zobowiązania spłacane przez długie lata, dlatego warto dowiedzieć się, jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku, i dobrze przygotować się do tego procesu.

hareluya/Shutterstock.com

Zakup nieruchomości to olbrzymi wydatek dla domowego budżetu. Bardzo często nie byłby możliwy bez kredytu hipotecznego. Pozwala na uzyskanie kwot znacznie wyższych od tych, które oferują kredyty konsumpcyjne, a jednocześnie gwarantuje oszczędność na oprocentowaniu – pod tym względem trudno znaleźć w ofertach banków równie atrakcyjną alternatywę. Oczywiście dogodne warunki są związane przede wszystkim z zabezpieczeniem zobowiązania, jakie stanowi hipoteka nabywanej nieruchomości. Te czynniki sprawiają jednak, że kredyty hipoteczne cieszą się dużą popularnością. Według raportu AMRON-SARFiN w II kwartale 2020 roku na polskim rynku było czynnych 2,445 mln umów kredytów hipotecznych, a ogólna kwota zadłużenia z ich tytułu wynosiła 462,532 mld zł. Przy tym ponad 2/3 zawieranych umów przewiduje bardzo długie okresy spłaty, sięgające 25-30 lat. Przed wyborem oferty oraz złożeniem wniosku należy wobec tego skrupulatnie zaznajomić się z poszczególnymi etapami działań oraz podjąć świadomą decyzję.

Kupno mieszkania krok po kroku: od czego zacząć?

Kredyt hipoteczny to kredyt celowy, który służy zakupowi ściśle określonej nieruchomości lub jej budowie. W związku z tym pierwszym krokiem osoby, która chce zakupić mieszkanie dzięki pozyskanym w ten sposób środkom, powinno być znalezienie odpowiedniego lokalu. To zadanie będzie z jednej strony proste dzięki ogólnodostępnym portalom czy usługom biur nieruchomości, z drugiej – wybór nie będzie wcale łatwy. W większości przypadków podjęta decyzja wpłynie na życie nabywców w bardzo długim okresie, dlatego warto podjąć ją jak najbardziej świadomie. Należy także rozpatrzeć wiele różnych czynników. Jednym z najważniejszych stanie się wybór rynku, z którego będzie pochodzić nieruchomość:

  • Rynek pierwotny: inwestycje deweloperskie pozwalają na zakup zupełnie nowego mieszkania. Zazwyczaj powstają także na nowoczesnych i funkcjonalnych osiedlach. Ma to oczywiście zarówno wiele zalet, jak i pewne wady. Przede wszystkim nabywca będzie musiał albo sam zatroszczyć się o remont mieszkania i doprowadzenie go do stanu „pod klucz”, albo zapłacić za tego typu usługę deweloperowi dodatkowe środki. Poza tym nowe inwestycje są także często gorzej skomunikowane z resztą miasta lub oddalone od najważniejszych punktów użyteczności publicznej.
  • Rynek wtórny: jest rzecz jasna dużo bardziej zróżnicowany od rynku pierwotnego. Zakup mieszkania z drugiej ręki daje zdecydowanie większy wybór dotyczący lokalizacji czy kondycji lokalu. Oczywiście wiąże się to także z pewnym ryzykiem dotyczącym stanu technicznego nieruchomości, więcej uwagi należy również poświęcić kwestiom prawnym.

Określenie kosztów zakupu mieszkania

Wybór odpowiedniej nieruchomości znajduje przełożenie nie tylko na komfort życia w nowym mieszkaniu, ale również kwestie finansowe. Zakup lokalu wymagającego remontu lub wykończenia będzie wiązać się z wydatkami wykraczającymi poza samą kwotę transakcyjną. W niektórych sytuacjach możliwe stanie się sfinansowanie części prac również przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu hipotecznego, więc warto przeanalizować dostępne możliwości oraz sprecyzować swoje oczekiwania. Kredytobiorca musi mieć również świadomość, że po podpisaniu umowy kredytowej zdolność kredytowa może nie pozwolić np. na wzięcie kredytu gotówkowego w tym celu.

Wstępne badanie zdolności kredytowej

Po wybraniu interesującej oferty warto wstępnie sprawdzić, czy zdolność kredytowa pozwala na uzyskanie środków w wybranej wysokości i na wskazanych warunkach. W tym celu można skorzystać z ogólnodostępnych kalkulatorów lub usług doradców, jednak należy pamiętać o tym, że są to jedynie orientacyjne szacunki i nie muszą mieć przełożenia na obliczenia zatrudnionych przez bank analityków. Instytucje biorą przy tym pod uwagę wiele zróżnicowanych czynników, m.in.:

  • Przychody i wydatki kredytobiorcy: jedną z podstawowych informacji jest oczywiście wysokość zarobków, ale również stałych zobowiązań osoby składającej wniosek. Im więcej środków zostaje do dyspozycji, tym – przynajmniej teoretycznie – większa zdolność do spłaty rat kredytu.
  • Inne zadłużenie: na wysokość zdolności kredytowej olbrzymi wpływ ma oczywiście inne zadłużenie. Banki biorą przy tym pod uwagę nie tylko kredyty i pożyczki, ale również karty kredytowe czy przyznane limity w rachunku. Z tego powodu warto pomyśleć o pozbyciu się ich przed złożeniem wniosku o kredyt, zwłaszcza jeżeli nie są potrzebne.
  • Dotychczasowa historia kredytowa: instytucje oceniają nie tylko aktualne zdolności finansowe, ale również wiarygodność potencjalnych klientów. Weryfikują przy tym zapisy widniejące w bazach takich jak BIK, BIG czy KRD. Opóźnienia, które zdarzały się w przeszłości, mogą skutecznie uniemożliwić uzyskanie kredytu. Wprawdzie konsumenci nie mają wpływu na zawartość baz, ale warto zweryfikować widniejące w nich informacje: może zdarzyć się, że w wyniku błędu znajdą się tam przedawnione lub nieprawdziwe dane, które mogą zostać poprawione.
  • Sytuacja rodzinna: badanie zdolności kredytowej może dotyczyć również kwestii prywatnych. Osoby prowadzące ustabilizowane życie rodzinne mimo wyższych ogólnych kosztów zwykle dysponują również większym budżetem, są przy tym mniej skłonne do podejmowania ryzykownych zachowań, a w przypadku przejściowych problemów jednego kredytobiorcy dalsza spłata rat zgodnie z harmonogramem może być realizowana z budżetu jego partnera lub partnerki.
  • Perspektywy na rynku pracy: kredyty hipoteczne dotyczą długich okresów. W ich trakcie wiele może wydarzyć się zarówno z gospodarką, jak i z samym kredytobiorcą. Banki najchętniej współpracują więc z klientami, którzy posiadają dobre perspektywy na przyszłość. Choć uzyskanie kredytu jest możliwe także przy osiąganiu dochodu na podstawie umów o pracę na czas określony czy umów cywilnoprawnych, umowa na czas nieokreślony nadal będzie uważana za solidną gwarancję terminowej spłaty.

Kredyt hipoteczny: sprawdzenie warunków stawianych przez banki

Warto mieć jednocześnie świadomość, że wysokie dochody i brak zadłużenia to nie zawsze gwarancja uzyskania kredytu. Banki wprowadzają dodatkowe restrykcje, które mają na celu ograniczenie podejmowanego przez nie ryzyka. Te dotyczą m.in. wieku kredytobiorców, typu akceptowanych umów, przeliczenia osiąganych dochodów, stażu pracy czy minimalnych terminów obowiązywania umów. Wnioski niespełniające tych wymagań mogą nie być rozpatrywane, dlatego warto dowiedzieć się, jak wygląda polityka konkretnych instytucji w tym zakresie. Ta wiedza będzie szczególnie cenna dla przedsiębiorców, osób osiągających dochody na podstawie umów cywilnoprawnych lub pracowników, którzy niedawno rozpoczęli zawodową karierę albo zmieniali w ostatnim okresie miejsce zatrudnienia, a ich umowy wkrótce będą dobiegać końca.

To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
×
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Po przenalizowaniu swoich możliwości finansowych należy sporządzić umowę przedwstępną ze sprzedającym. Nie zakłada ona przeniesienia prawa własności, ale zobowiązuje strony do podpisania właściwej umowy w przyszłości. Nie tylko pozwala kupującemu „zarezerwować” nieruchomość, ale jest także niezbędna do rozpoczęcia procedury kredytowej. Jednymi z jej najważniejszych elementów jest wskazanie terminu, w którym dojdzie do podpisania właściwej umowy (powinien zakładać pewien margines pozwalający na przejście przez wszystkie formalności), oraz wysokości zadatku lub zaliczki. Warto mieć także świadomość, że zadatek nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się kupującego z transakcji. Jeżeli do niej dojdzie, suma zostanie odliczona od wkładu własnego.

Wybór kredytu hipotecznego

Kolejnym kluczowym krokiem jest wybór odpowiedniego kredytu. Oferty banków są bardzo zróżnicowane, a duża liczba propozycji nie ułatwia podjęcia decyzji. Sporym ułatwieniem stanie się skorzystanie z rankingu kredytów hipotecznych. Po wprowadzeniu kwoty kredytu i warunków spłaty produkty zostaną pogrupowane zgodnie z kosztami, z jakimi się wiążą. Z perspektywy kredytobiorcy najważniejsza okaże się wysokość RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania, uwzględniającej wszystkie koszty związane z kredytem w ujęciu rocznym, wysokość miesięcznej raty oraz całkowita kwota, jaka pozostanie do spłaty. Chociaż zasadniczy cel kredytów hipotecznych jest taki sam, potrafią się znacząco od siebie różnić. Warto więc dokładnie przeanalizować propozycje, zwracając przy tym uwagę również na takie kwestie, jak dodatkowe produkty, które trzeba będzie wykupić.

Złożenie wniosku kredytowego

Po wybraniu najkorzystniejszej propozycji należy złożyć wniosek kredytowy. W jego ramach konieczne będzie wskazanie szczegółowych informacji na temat kredytu, w tym:

  • Kwoty kredytu,
  • Okresu spłaty,
  • Typu oprocentowania (w części banków możliwe jest skorzystanie w wybranym okresie z oprocentowania stałego).
  • Rodzaju rat: obok najpopularniejszych rat stałych możliwe staje się również wybranie rat malejących, które w szerszym ujęciu pozwalają na spore oszczędności, ale jednocześnie przełożą się na wyższe wydatki w pierwszym okresie spłaty.

Oprócz tego bank będzie wymagał również na tym etapie kompletu innych dokumentów, w tym zaświadczeń o osiąganych dochodach, oświadczeń dotyczących m.in. sytuacji materialnej czy osobistej oraz umowy przedwstępnej. Będzie trzeba określić również wysokość wkładu własnego. Obecnie minimalne oczekiwania banków w tym zakresie wynoszą 20%, niektóre instytucje wymagają jednak wkładu własnego wynoszącego przynajmniej 30% ceny nieruchomości.

Ocena wartości nieruchomości i dodatkowe wymagania

Po złożeniu wniosku kredytowego bank uważnie przyjrzy się zarówno sylwetce kredytobiorcy (lub kredytobiorców, jeśli będzie ich więcej), jak i samej nieruchomości. Konieczne stanie się sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, w którym zostanie określona wartość mieszkania. Na tej podstawie obliczany jest również współczynnik LtV, odzwierciedlający stosunek kwoty kredytu do wartości rynkowej mieszkania stanowiącego zabezpieczenie kredytu. Im niższy, tym lepsze położenie kredytobiorcy i mniejsze ryzyko instytucji, co może znaleźć przełożenie na korzystniejsze warunki kredytu.

Bank po wydaniu wstępnej decyzji kredytowej może również uściślić dodatkowe oczekiwania wobec kredytobiorcy. Te najczęściej dotyczą konieczności wykupienia ubezpieczeń, w tym obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie. W uzasadnionych przypadkach instytucja może uwarunkować przyznanie finansowania od wykupienia innych produktów.

Podpisanie umowy notarialnej i uruchomienie kredytu

Po otrzymaniu wstępnej decyzji kredytowej można umówić się ze sprzedawcą na podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości. Ta musi przybrać postać aktu notarialnego, wobec czego konieczne będzie stawienie się obu stron u notariusza (koszty jego pracy oraz koszty podatkowe warto uwzględnić w planowaniu budżetu na zakup mieszkania). W treści umowy należy zawrzeć również terminy i sposób uregulowania środków – zarówno części opłacanej przez kupującego w ramach wkładu własnego, jak i transferu realizowanego przez bank. Warto przy tym pamiętać o zachowaniu pewnego marginesu, pozwalającego na bezstresowe domknięcie wszystkich procedur. Notariusz może zająć się także samodzielnie odprowadzeniem podatku w przypadku zakupu na rynku wtórnym, dokonaniem odpowiednich zmian w księdze wieczystej oraz ustanowieniem wpisu hipoteki na rzecz banku, co znacznie uprości procedury i przyspieszy proces.

Ostatnim krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej oraz złożenie wniosku o wypłatę środków. Może to potrwać kilka dni, wobec czego w akcie notarialnym powinien znaleźć się bezpieczny margines czasu. Cała procedura udzielania kredytu hipotecznego zazwyczaj trwa ok. 2-3 miesięcy. Zależy to jednak od wielu czynników, w tym od stopnia skomplikowania konkretnej sprawy oraz procedur przyjętych przez wybraną instytucję.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane