Jest coraz więcej sygnałów, że gospodarka może dość wyraźnie odczuć stymulację rynku kredytów mieszkaniowych przez rząd – czy to obecny, czy kolejny.
Widać to na przykład po kursie akcji deweloperów na giełdzie, widać po opiniach rynkowych ekonomistów, a także po negatywnej opinii banku centralnego. Pytanie tylko, czy per saldo wpływ tanich kredytów na gospodarkę, dostępność mieszkań i komfort obywateli będzie pozytywny, czy negatywny. Zdaje się, że nie jest to do końca jasne i sam rząd zaczął dostrzegać problemy.
W ostatnich tygodniach na warszawskiej giełdzie kurs największych deweloperów mieszkaniowych wyraźnie wyróżniał się na tle rynku. Traktuję to zwykle z zainteresowaniem, bo przy całym rozedrganiu rynek wysyła często ważne sygnały na temat oczekiwań dotyczących zmian gospodarczych czy branżowych.
Wiele wskazuje, że za to zjawisko odpowiedzialny jest w jakiejś mierze program tanich kredytów mieszkaniowych oprocentowanych na 2 proc. Pierwsza zapowiedź rządu na temat tego programu pojawiła się w grudniu, a został on przyjęty w marcu (choć pewne sygnały na jego temat Jarosław Kaczyński wysyłał już we wrześniu – wtedy jednak rynek żył kryzysem gazowym i inflacyjnym, nie zwracając uwagi na tego typu informacje). Pod koniec lutego opozycja zapowiedziała, że „przebije” program rządowy i zaproponuje kredyt na 0 proc. Kursy największych spółek deweloperskich zaczęły zachowywać się lepiej niż szeroki indeks WIG mniej więcej od grudnia. Oczywiście wpłynąć na to mogły też inne czynniki, m.in. spadek oczekiwań dotyczących inflacji i redukcja oczekiwań inwestorów dotyczących stóp procentowych NBP. Jednak program tanich kredytów jest na tyle duży, że może mieć bardzo zauważalny wpływ na popyt. Rząd prognozuje, że banki udzielą do 40-50 tys. takich kredytów rocznie, co stanowiłoby jedną piątą w relacji do przedkryzysowej liczby kredytów. To może mieć wpływ na ceny mieszkań.
We wtorek ciekawą analizę na temat rynku mieszkaniowego opublikowali ekonomiści banku Pekao. Napisali w niej: „Implementacja programu pozwoli w drugiej połowie 2023 r. na odwrócenie silnie negatywnego trendu sprzedaży mieszkań oraz zapobiegnie wyraźniejszemu spadkowi cen lokali. Popyt pozostanie wprawdzie wciąż słaby, lecz przy jednoczesnym ograniczeniu oferty rynkowej, silnej oddolnej presji kosztowej oraz generalnie dobrej kondycji deweloperów, średnie ceny mieszkań powinny utrzymać się w okresie 2023-24 na względnie stabilnym poziomie”.
Jeżeli rynek mieszkaniowy rzeczywiście by się ożywił, miałoby to wpływ na wiele segmentów gospodarki – budownictwo i usługi okołobudowlane, sprzedaż dóbr trwałych (meble, sprzęt RTV/AGD), sprzedaż artykułów wyposażenia itd. Wiele z tych branż znajdowało się ostatnio w recesji i zapewne czeka na impulsy ożywieniowe. Poprawiłoby to też niewątpliwie dostępność mieszkań, która załamała się po serii podwyżek stóp procentowych. Rynek kredytów mieszkaniowych załamał się o 80 proc.
Program budzi też jednak wiele obaw. Wyraził je ostatnio Narodowy Bank Polski, pisząc w opinii do ustawy, że pomoże on głównie zamożniejszym Polakom, nie poprawi dostępności mieszkań, ponieważ przełoży się na wzrost ich cen, a także utrudni NBP ograniczanie inflacji tradycyjnymi narzędziami polityki pieniężnej. „Poprzez oddziaływanie w kierunku wzrostu popytu na rynku nieruchomości, instrumenty przewidziane w projekcie mogłyby wręcz utrudnić dostęp do mieszkań dla części mniej zamożnych gospodarstw domowych” – napisał NBP.
Wielu ekspertów zajmujących się rynkiem mieszkaniowym twierdzi, że stymulowanie jego rozwoju poprzez stymulowanie kredytu prowadzi do znacznego wzrostu cen, co sprawia, że choć liczba mieszkań rośnie, to dla niektórych grup społecznych mieszkania są bardzo trudno dostępne. Dlatego powszechne są apele o politykę oddziałującą mocniej na podaż mieszkań niż popyt na nie. Rząd zaczął ich słuchać i skierował do Sejmu projekt reformy planowania przestrzennego, która przynajmniej w założeniu ma doprowadzić do znacznego uwolnienia obszarów gminnych pod budownictwo mieszkaniowe. Waldemar Buda, minister rozwoju, stwierdził, że ten program doprowadzi do spadku cen mieszkań o 15 proc. Choć przyznam, że trudno mi zweryfikować te wyliczenia.
Podpis: Ignacy Morawski
