Najpierw zniknęły z rynku kredyty we frankach, potem pozostałe walutowe (z małymi wyjątkami). Teraz nadchodzi kres kredytów na 100 proc. nieruchomości. Od nowego roku stosunek kredytu do wartości mieszkania (loan to value — LtV) nie może przekroczyć 95 proc.
Taki limit wprowadza poprawiona wersja rekomendacji S. Potocznie przyjęło się interpretować to wymaganie w taki sposób, że nabywca lokalu musi z własnej kieszeni wyłożyć na zakup 5 proc. ceny mieszkania. Otóż niekoniecznie.
— Nie jest prawdą, że nie będzie można dostać kredytu bez wkładu własnego. Jeśli klient kupi mieszkanie wycenione na rynku na 100 tys. zł, płacąc za nie 80 tys. zł, to nie będzie potrzebował wkładu własnego. Rekomendacja dotyczy nie wkładu własnego, ale relacji zabezpieczenia do wartości nieruchomości — wyjaśnia szef pionu kredytów w jednym z banków.
Sposób na LtV
Teoretycznie, jeśli deweloper obniży cenę mieszkania, to nabywca nie będzie musiał dokładać się do kredytu albo dołoży mniej niż 5 proc. ze względu na mniejszą różnicę między wartością a ceną. Sposobów na obniżenie udziału rynek zapewne zaoferuje więcej. Prostym rozwiązaniem mogą być wakacje kredytowe.
— Klient pożycza pieniądze na wkład własny, np. od rodziny. Po zaciągnięciu kredytu bank oferuje mu karencję w spłacie czterech najbliższych rat, co pozwoli kredytobiorcy zwrócić dług krewnemu — mówi inny bankowiec.
Wbrew pojawiającym się opiniom wkładu nie można natomiast pokryć kredytem gotówkowym. Rekomendacja tego zabrania. To jednak znowu teoria. O ile bowiem takiej transakcji nie przeprowadzimy w jednym banku, to jeśli klient weźmie kredyt gotówkowy w banku X, a hipoteczny w banku Y, to ten drugi niekoniecznie musi wiedzieć, skąd wnioskodawca wziął pieniądze na spełnienie wymagań rekomendacji.
— Na pewno będzie obowiązek poinformowania klienta o zakazie kredytowania wkładu własnego. Prawdopodobnie w regulaminach pojawią się zapisy, że w razie złamania zakazu umowa kredytowa może zostać wypowiedziana. Czy jednak rzeczywiście będą egzekwowane, trudno powiedzieć — mówi jeden z bankowców.
10 proc. to wyzwanie
Nadzorca nie powinien mieć jednak powodów do niepokoju, bo wszystko wskazuje na to, że próby obchodzenia rekomendacji nie będą miały masowego charakteru. Bankowcy bez obaw czekają na jej wejście w życie, bo skutki dla rynku będą niewielkie.
— Przy średniej wartości kredytu 320 tys. zł wniesienie wkładu własnego rzędu 16 tys. nie jest wyśrubowanym wymaganiem. Już dzisiaj wielu kredytobiorców, zaciągających kredyt na 100 proc. wartości mieszkania, stać na obniżenie LtV, ale z różnych powodów tego nie robią — mówi Paweł Dziekoński, dyrektor zarządzający produktami kredytowymi w Deutsche Bank PBC.
Już teraz wśród nowych kredytów zobowiązania zaciągnięte na 100 proc. LtV to zaledwie kilkanaście procent. Łukasz Molenda, dyrektor departamentu ds. kredytów dla ludności BZ WBK, ocenia, że nowa rekomendacja może mieć pewien wpływ na klientów o ponadprzeciętnych dochodach, nabywających nieruchomości w celach inwestycyjnych.
— Kredyt hipoteczny jest najtańszy w historii. To skłania niektórych klientów do podjęcia decyzji o kupnie mieszkania na wynajem. Wolną gotówkę wolą przeznaczyć na koszty transakcji czy wyposażenie. Dla takich klientów będziemy szukać rozwiązania — mówi Łukasz Molenda.
Prawdziwa bariera wejścia na rynek kredytowy może pojawić się dopiero za dwa lata.
— Próg 10 proc., który zacznie obowiązywać w 2015 r., stanowi już poważniejsze wyzwanie. Dobrze byłoby przyzwyczaić klientów do kolejnych wymagań. Polacy nie mają nawyku odkładania pieniędzy. Być może powinien powstać rządowy program wspierający oszczędzanie na cele mieszkaniowe — mówi Agata Chrzanowska, dyrektor marketingu bankowości hipotecznej Millennium.
— W przyszłym roku wejdzie w życie program Mieszkanie dla Młodych, który powinien pociągnąć sprzedaż — przypomina Paweł Dziekoński.