W III kw. 2025 r. deweloperzy oddali w Polsce do użytku 94 tys. m kw. obiektów handlowych, a nową podaż zdominowały parki handlowe – wynika z nowych danych BNP Paribas Real Estate. Format rozwija się intensywnie nie tylko w aglomeracjach, ale też w średnich miastach - do 100 tys. mieszkańców. Potwierdzają to ostatnie otwarcia. W III kw. uruchomiono m.in. S1 Włocławek (17 tys. m kw.), Przystanek Karkonosze w Karpaczu (15 tys. m kw.) i M Park Ciechanów (10 tys. m kw.).
Działa już prawie 300 parków
– Na koniec września w budowie było niemal 550 tys. m kw. powierzchni handlowej, obejmującej zarówno nowe inwestycje, jak i rozbudowy. Ponad 80 proc. tej powierzchni stanowiły parki – zwraca uwagę Fabrice Paumelle, dyrektor działu powierzchni handlowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Również analiza długookresowa potwierdza skalę ekspansji parków. Z raportu JLL i Trei Real Estate wynika, że do 2020 r. działało ich mniej niż 147. W ciągu kolejnych pięciu lat ich liczba podniosła się do 290 i nadal rośnie.
– Przeanalizowaliśmy ponad 180 parków i prawie 2 tys. lokali. Od 2020 r. zostały one otwarte w 143 różnych miastach, w tym w dużych aglomeracjach i małych miejscowościach nawet poniżej 5 tys. mieszkańców. Chociaż nie istnieje jedno uogólnienie jak „typowy park handlowy”, format ten stał się dość przewidywalny. Ogólnie rzecz biorąc, oferta, której nie może zabraknąć, obejmuje przedstawicieli segmentów handlu dyskontowego, odzieżowego i supermarketów spożywczych. Wspólnie stanowią oni średnio 70 proc. całkowitej powierzchni najmu – mówi Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa JLL.
Strukturalne podobieństwa
Analitycy tej firmy zwracają uwagę, że kluczowym elementem struktury najemców są dyskonty niespożywcze. Co najmniej jeden przedstawiciel tej kategorii działa w dziewięciu na 10 parków handlowych oddanych do użytku od 2022 r. do I poł. 2025 r. Drugą najczęściej reprezentowaną grupą są firmy z sektora zdrowia i urody – zarówno ogólnopolskie sieci, jak i lokalne apteki.
Siedem na 10 parków handlowych ma również co najmniej jeden lokal wynajmowany przez markę odzieżową. Popularność utrzymują również sieci sklepów z elektroniką. Z kolei sieci spożywcze - mimo istotnego udziału w całkowitej powierzchni najmu - obecne były tylko w sześciu na 10 obiektów. Wynika to z modelu tzw. shadow tenant, w którym sklepy spożywcze - najczęściej dyskonty - działają w bezpośrednim sąsiedztwie parku handlowego, ale w budynkach stanowiących ich odrębną własność.
Ograniczona pula najemców
W przypadku niewielkich miast w parkach działa zazwyczaj od kilku do kilkunastu najemców - zwykle dwa dyskonty niespożywcze, maksymalnie dwa sklepy odzieżowe, punkt z elektroniką, drogeria albo apteka oraz średniej lub małej wielkości operator spożywczy. Ze względu na niewielką konkurencję lokalne rynki coraz częściej przyciągają także dystrybutorów sprzętu sportowego.
– Stosunkowo zamknięta pula aktywnych najemców w sektorze parków handlowych może stanowić potencjalne ryzyko dla deweloperów poszukujących nowych możliwości. Chociaż kolejny projekt w jednym mieście może być racjonalny z ekonomicznego i demograficznego punktu widzenia, proces wynajmu może stać się wyzwaniem, ponieważ drugi lub trzeci punkt w tej samej lokalizacji może dla wielu marek być czymś pozbawionym sensu – tłumaczy Dagmara Filipiak, starsza dyrektor w JLL.