W aglomeracjach rośnie popyt na nieduże magazyny, ważne ogniwa łańcuchów dostaw
Deweloperzy budują w Polsce niemal 2,3 mln mkw. magazynów, tj. o 45 proc. więcej niż w tym samym okresie 2017 r. Jak ocenia CBRE w raporcie „Rynek magazynowy w Polsce w I półroczu 2018 roku”, jest to najwyższy wynik w historii. Wśród nowych zjawisk eksperci tej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych podkreślają rozwój „logistyki miejskiej”. Obiekty typowe dla „ostatniej mili” powstają m.in. w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu i Szczecinie. Magazyny w miastach to nic nowego — można by rzec,...
Aktywuj dostęp do pb.pl – zyskasz nieograniczoną możliwość czytania najświeższych informacji z gospodarki i rynków. Aby korzystać z nich jeszcze wygodniej, pobierz aplikację mobilną.
Zamów wersję Premium, a do Twojej dyspozycji będzie pełna zawartość pakietu Basic, a dodatkowo: e-wydania, raporty branżowe, LexBiznes oraz atrakcyjne rabaty na konferencje.
Uruchom pakiet Premium+ wraz z dostępem do serwisu z raportami ekonomicznymi SpotData Research, a uzyskasz szybki wgląd w aktualne trendy na rynkach, w przemyśle i handlu.
W aglomeracjach rośnie popyt na nieduże magazyny, ważne ogniwa łańcuchów dostaw
Deweloperzy budują w Polsce niemal 2,3 mln mkw. magazynów, tj. o 45
proc. więcej niż w tym samym okresie 2017 r. Jak ocenia CBRE w raporcie
„Rynek magazynowy w Polsce w I półroczu 2018 roku”, jest to najwyższy
wynik w historii. Wśród nowych zjawisk eksperci tej firmy doradczej na
rynku nieruchomości komercyjnych podkreślają rozwój „logistyki
miejskiej”. Obiekty typowe dla „ostatniej mili” powstają m.in. w
Warszawie, Łodzi, Wrocławiu i Szczecinie.
Nowoczesne magazyny, tzw. city logistics, to obiekty o funkcji łączonej np. z biurową czy wystawienniczą — mówi Aleksander Kuźniewski, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowo-magazynowych CBRE.Fot. ARC
Magazyny w miastach to nic nowego — można by rzec, występowały zawsze.
Duże zainteresowanie deweloperów mieszkaniowych pozyskiwaniem nowych
terenów pod inwestycje spowodowało m.in. wzrost ceny gruntów w dobrych
miejskich lokalizacjach, a inwestycje magazynowo-przemysłowe zmuszone
zostały do emigracji na peryferia. Niemniej jednak zainteresowanie
miejskimi centrami dystrybucji i chęć pozyskania przez inwestorów
gruntów pod miejskie magazyny nie słabnie.
Zrodzone z pośpiechu
— Nowoczesne magazyny, tzw. city logistics, zaczynają znowu konkurować o
grunty w granicach miast. Często są to obiekty o funkcji łączonej np. z
biurową. Prekursorem wśród deweloperów była Ideal Idea, a obecnie
najwięcej takich obiektów budują 7R i Panattoni — mówi Aleksander
Kuźniewski, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowo-magazynowych CBRE.
Zgodnie z powszechną w branży opinią, zapotrzebowanie na powierzchnie w
miastach spotęgował dynamiczny rozwój branży e-commerce.
— Wymagania konsumentów rosną. Oczekują szybkich dostaw — następnego lub
nawet jeszcze tego samego dnia. Spełnienie tych oczekiwań nie jest
możliwe, kiedy firma prowadzi dystrybucję jedynie z podmiejskiego
magazynu centralnego — tłumaczy Ryszard Gretkowski, wiceprezes 7R.
Według analiz opublikowanych przez Prologis Research we współpracy z The
Sequoia Partnership, wynajęcie powierzchni magazynowych w całym łańcuchu
dostaw stanowi mniej niż 5 proc. całkowitych kosztów dostawy (na jednego
dolara wydanego na czynsz najemcy wydają 10 na transport i 5-7 na koszty
pracy). Magazyny miejskie zaczynają się po prostu opłacać. Przy
dwucyfrowym rocznym wzroście handlu elektronicznego zainteresowanie
powierzchniami pozwalającymi lepiej konkurować o niecierpliwych klientów
będzie się nadal zwiększać.
Niewielkie powierzchnie
— W przypadku logistyki wewnątrzmiejskiej wchodzą w grę dużo mniejsze
powierzchnie niż w podmiejskich centrach logistycznych. Największe
transakcje są rzędu 10 tys. mkw., a standardem są zapotrzebowania rzędu
3-4 tys. mkw. Jest też duża grupa najemców, którzy potrzebują tylko 1
tys. mkw. lub mniej powierzchni — mówi Michał Samborski, development
director, Panattoni Europe.
Obiekty wchodzące w skład sieci 7R City Flex również nie są typowymi
halami magazynowymi. Budynki mają średnio od 8 do 15 tys. mkw. Minimalne
moduły, jakie można wynająć, liczą zaledwie 900 mkw. Podobnie moduły
SBU (small business units), jakie w pobliżu aglomeracji miejskich
udostępnia w swoich parkach firma MLP, mają od 1 do 1,3 tys. mkw.
Zlokalizowane są blisko wjazdu na teren parku logistycznego, aby
maksymalnie ułatwić transport.
Gorąca podłoga
Według Michała Samborskiego, obiekty wewnątrzmiejskie tak naprawdę nie
są magazynami. Tu nic nie leży tygodniami na regałach — city logistics
muszą na małej powierzchni dać taki zwrot z inwestycji, aby najemcom
opłacało się płacić czynsz jak za powierzchnię w mieście. Podłoga
budynku służy do natychmiastowego przeładunku: przyjęcia dostawy,
kompletacji zamówień i szybkiej wysyłki do klienta końcowego.
— Jednym z naszych klientów jest firma Frisco.pl — spożywczy sklep
internetowy, dostarczający zakupy do domu. Tu nie „przerzuca się” palet
ani skrzynek, ale pojedyncze produkty. Wymaga to dużo więcej
pracowników, zachodzi dużo więcej procesów, jest dużo automatyki
wspierającej kompletację zamówień. Wyposażenie takiego obiektu w
automatykę trwa niewiele krócej, niż jego wybudowanie — mówi Michał
Samborski.
O powierzchnie tego typu w miastach najemcy z branży e-commerce
konkurują z jej tradycyjnymi lokatorami: dystrybucją lokalną, firmami
prowadzącymi obok siedziby głównej np. działalność badawczo-rozwojową,
lekką produkcję, serwis elektroniki czy centrum wystawiennicze.
— Klienci naszych miejskich parków, w tym nowego Segro Business Park
Warsaw Okęcie, reprezentują także sieci handlowe, usługi, jak również
logistykę czy data center — mówi Magdalena Szulc, dyrektor Segro na
Europę Centralną.
Aleksander Kuźniewski dodaje do tej listy start-upy i archiwa firmowe,
których trzymanie w biurowcach jest zbyt drogie, a magazyny typu big box
są albo za daleko, albo nie oferują małych powierzchni. Odpowiednie
przygotowanie budynku „ostatniej mili” jest dla deweloperów nowym
wyzwaniem. Według Aleksandra Kuźniewskiego, mały budynek np. musi być
„płytszy” (żeby wydzielić np. 600 mkw. powierzchni przy budynku głębokim
na 100 m, mielibyśmy zaledwie 6 m fasady). Dodatkowo proporcjonalnie
większą część powierzchni trzeba przeznaczyć na place manewrowe.
— Inaczej wygląda np. stosunek powierzchni biurowej do logistyki, która
w przypadku dużego obiektu wynosi około 5 proc., a tu nawet 20 proc.
całości. Większe są też możliwości przeładunkowe (liczba bram, doków)
magazynu miejskiego w porównaniu z big boxem — podkreśla Michał
Samborski.
Taryfa w pierwszej strefie
Deweloperzy budujący magazyny miejskie deklarują, że czynsze w tych
obiektach nie będą dużo wyższe niż obiektach typu big box.
— Oczywiście te kwoty muszą się różnić, na co wpływ mają przede
wszystkim ceny gruntów w miastach czy nieco wyższe koszty wykonawstwa —
wyjaśnia Ryszard Gretkowski.