Logistyka powraca do miast

Deweloperzy budują w Polsce niemal 2,3 mln mkw. magazynów, tj. o 45 proc. więcej niż w tym samym okresie 2017 r. Jak ocenia CBRE w raporcie „Rynek magazynowy w Polsce w I półroczu 2018 roku”, jest to najwyższy wynik w historii. Wśród nowych zjawisk eksperci tej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych podkreślają rozwój „logistyki miejskiej”. Obiekty typowe dla „ostatniej mili” powstają m.in. w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu i Szczecinie.

Magazyny w miastach to nic nowego — można by rzec, występowały zawsze. Duże zainteresowanie deweloperów mieszkaniowych pozyskiwaniem nowych terenów pod inwestycje spowodowało m.in. wzrost ceny gruntów w dobrych miejskich lokalizacjach, a inwestycje magazynowo-przemysłowe zmuszone zostały do emigracji na peryferia. Niemniej jednak zainteresowanie miejskimi centrami dystrybucji i chęć pozyskania przez inwestorów gruntów pod miejskie magazyny nie słabnie.

Zrodzone z pośpiechu

— Nowoczesne magazyny, tzw. city logistics, zaczynają znowu konkurować o grunty w granicach miast. Często są to obiekty o funkcji łączonej np. z biurową. Prekursorem wśród deweloperów była Ideal Idea, a obecnie najwięcej takich obiektów budują 7R i Panattoni — mówi Aleksander Kuźniewski, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowo-magazynowych CBRE.

Zgodnie z powszechną w branży opinią, zapotrzebowanie na powierzchnie w miastach spotęgował dynamiczny rozwój branży e-commerce.

— Wymagania konsumentów rosną. Oczekują szybkich dostaw — następnego lub nawet jeszcze tego samego dnia. Spełnienie tych oczekiwań nie jest możliwe, kiedy firma prowadzi dystrybucję jedynie z podmiejskiego magazynu centralnego — tłumaczy Ryszard Gretkowski, wiceprezes 7R.

Według analiz opublikowanych przez Prologis Research we współpracy z The Sequoia Partnership, wynajęcie powierzchni magazynowych w całym łańcuchu dostaw stanowi mniej niż 5 proc. całkowitych kosztów dostawy (na jednego dolara wydanego na czynsz najemcy wydają 10 na transport i 5-7 na koszty pracy). Magazyny miejskie zaczynają się po prostu opłacać. Przy dwucyfrowym rocznym wzroście handlu elektronicznego zainteresowanie powierzchniami pozwalającymi lepiej konkurować o niecierpliwych klientów będzie się nadal zwiększać.

Niewielkie powierzchnie

— W przypadku logistyki wewnątrzmiejskiej wchodzą w grę dużo mniejsze powierzchnie niż w podmiejskich centrach logistycznych. Największe transakcje są rzędu 10 tys. mkw., a standardem są zapotrzebowania rzędu 3-4 tys. mkw. Jest też duża grupa najemców, którzy potrzebują tylko 1 tys. mkw. lub mniej powierzchni — mówi Michał Samborski, development director, Panattoni Europe.

Obiekty wchodzące w skład sieci 7R City Flex również nie są typowymi halami magazynowymi. Budynki mają średnio od 8 do 15 tys. mkw. Minimalne moduły, jakie można wynająć, liczą zaledwie 900 mkw. Podobnie moduły SBU (small business units), jakie w pobliżu aglomeracji miejskich udostępnia w swoich parkach firma MLP, mają od 1 do 1,3 tys. mkw. Zlokalizowane są blisko wjazdu na teren parku logistycznego, aby maksymalnie ułatwić transport.

Gorąca podłoga

Według Michała Samborskiego, obiekty wewnątrzmiejskie tak naprawdę nie są magazynami. Tu nic nie leży tygodniami na regałach — city logistics muszą na małej powierzchni dać taki zwrot z inwestycji, aby najemcom opłacało się płacić czynsz jak za powierzchnię w mieście. Podłoga budynku służy do natychmiastowego przeładunku: przyjęcia dostawy, kompletacji zamówień i szybkiej wysyłki do klienta końcowego.

— Jednym z naszych klientów jest firma Frisco.pl — spożywczy sklep internetowy, dostarczający zakupy do domu. Tu nie „przerzuca się” palet ani skrzynek, ale pojedyncze produkty. Wymaga to dużo więcej pracowników, zachodzi dużo więcej procesów, jest dużo automatyki wspierającej kompletację zamówień. Wyposażenie takiego obiektu w automatykę trwa niewiele krócej, niż jego wybudowanie — mówi Michał Samborski.

O powierzchnie tego typu w miastach najemcy z branży e-commerce konkurują z jej tradycyjnymi lokatorami: dystrybucją lokalną, firmami prowadzącymi obok siedziby głównej np. działalność badawczo-rozwojową, lekką produkcję, serwis elektroniki czy centrum wystawiennicze.

— Klienci naszych miejskich parków, w tym nowego Segro Business Park Warsaw Okęcie, reprezentują także sieci handlowe, usługi, jak również logistykę czy data center — mówi Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

Aleksander Kuźniewski dodaje do tej listy start-upy i archiwa firmowe, których trzymanie w biurowcach jest zbyt drogie, a magazyny typu big box są albo za daleko, albo nie oferują małych powierzchni. Odpowiednie przygotowanie budynku „ostatniej mili” jest dla deweloperów nowym wyzwaniem. Według Aleksandra Kuźniewskiego, mały budynek np. musi być „płytszy” (żeby wydzielić np. 600 mkw. powierzchni przy budynku głębokim na 100 m, mielibyśmy zaledwie 6 m fasady). Dodatkowo proporcjonalnie większą część powierzchni trzeba przeznaczyć na place manewrowe.

— Inaczej wygląda np. stosunek powierzchni biurowej do logistyki, która w przypadku dużego obiektu wynosi około 5 proc., a tu nawet 20 proc. całości. Większe są też możliwości przeładunkowe (liczba bram, doków) magazynu miejskiego w porównaniu z big boxem — podkreśla Michał Samborski.

Taryfa w pierwszej strefie

Deweloperzy budujący magazyny miejskie deklarują, że czynsze w tych obiektach nie będą dużo wyższe niż obiektach typu big box.

— Oczywiście te kwoty muszą się różnić, na co wpływ mają przede wszystkim ceny gruntów w miastach czy nieco wyższe koszty wykonawstwa — wyjaśnia Ryszard Gretkowski.

Jak wynika z raportu CBRE, czynsz bazowy w Warszawie wynosił w pierwszym półroczu 4,00-5,20 euro/mkw., a w magazynach poza miastem — 2,60-3,50. Według Agnieszki Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group, w magazynach typu SBU w pobliżu miast płaci się wyraźnie mniej niż w samym mieście (np. w MLP Pruszków II czynsz jest o 1-2 euro/mkw. niższy od stawek obowiązujących w rejonie Okęcia). © Ⓟ

© ℗

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.