Warszawski rynek magazynowy staje się jednym z najważniejszych w Europie Środkowej. Rozwój sektora napędzają globalne trendy, takie jak boom w handlu internetowym oraz potrzeba optymalizacji łańcuchów dostaw. Bliskość głównych europejskich rynków oraz doskonale rozwinięta infrastruktura transportowa czynią stolicę Polski kluczowym punktem dla inwestycji w nowe obiekty logistyczne oraz rozbudowę już istniejących kompleksów magazynowych.
CTP, międzynarodowy lider w sektorze nieruchomości przemysłowych i logistycznych, wyraźnie zaznaczył swoją obecność na stołecznym rynku. Firma posiada pięć obiektów magazynowych w okolicach stolicy – CTPark Warsaw North, South, East, West oraz Warsaw Emilianów. Deweloper planuje dalszą ekspansję, m.in. rozbudowę CTPark Warsaw West oraz realizację nowych inwestycji w ramach CTPark Warsaw Janki i CTPark Warsaw Nowy Konik.
Serce polskiego rynku magazynowego
Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce rośnie od dobrych kilku lat, napędzane głównie przez rozwój sektora e-commerce oraz przedsiębiorstwa z branży produkcyjnej. Firmy poszukują nowoczesnych, wielofunkcyjnych przestrzeni magazynowych, które pozwalają na efektywną realizację zamówień oraz łatwe zarządzanie logistyką.
Według raportu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), w II kwartale 2024 roku całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce przekroczyła 33 mln m², a w samym kwartale wynajęto rekordowe 1,76 mln m² nowych powierzchni. Największe zasoby magazynowe, stanowiące 20 proc. (6,773 mln m²), znajdują się w woj. mazowieckim, zwłaszcza w okolicach Warszawy, gdzie deweloperzy realizują wiele nowych inwestycji, by sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu.
Dzięki doskonałym szlakom komunikacyjnym, takim jak autostrada A2 oraz drogi ekspresowe S7 i S8, Warszawa zyskała status jednego z najważniejszych ośrodków logistycznych w kraju. Dodatkowym impulsem do rozwoju będzie Centralny Port Komunikacyjny (CPK), który ma zrewolucjonizować transport w Polsce, umożliwiając szybki przepływ towarów między Europą Zachodnią, Środkową i Wschodnią. To z pewnością dodatkowo wzmocni pozycję regionu, przyciągając kolejnych inwestorów.
CTP, jeden z wiodących deweloperów w Polsce, dostrzega ten potencjał. Już teraz posiada w regionie aglomeracji warszawskiej pięć projektów przemysłowo-logistycznych o docelowej powierzchni najmu wynoszącej ponad 730 000 m². Inwestycje te są na różnych etapach realizacji, ale ponad 55 proc. przestrzeni wspomnianych CTParks jest już gotowe do użytkowania. Firma kontynuuje rozwój portfolio, aby w pełni wykorzystać możliwości regionu.
Przestrzeń na wzrost
Mimo dynamicznego wzrostu rynku magazynowego nasycenie powierzchnią magazynową w Polsce wynosi jedynie 0,9 m² na mieszkańca – znacznie mniej niż w krajach Europy Zachodniej, takich jak Niemcy czy Belgia, gdzie wskaźnik ten wynosi 1,2-1,5 m², oraz w krajach portowych, jak Holandia, gdzie przekracza 2 m². Prognozy wskazują, że Polska, jako rosnący hub logistyczny, ma szansę zwiększyć ten wskaźnik do 1,5 m² w ciągu kilku najbliższych lat.
Chociaż warszawski rynek magazynowy rozwija się szybciej w porównaniu do jakiegokolwiek innego regionu kraju, województwo mazowieckie nadal oferuje duże możliwości inwestycyjne. CTP w pełni z nich korzysta, intensywnie rozwijając swoje projekty w regionie. Przykładem jest rozbudowa CTPark Warsaw West w gminie Wiskitki, gdzie firma zakupiła 8,5 ha gruntów, co pozwoli na stworzenie dodatkowych 36 tys. m² powierzchni magazynowej. W efekcie cały park osiągnie docelową wielkość 280 tys. m². CTP dąży do przekształcenia tego obiektu w hub biznesowy, który stanie się centrum współpracy między firmami z różnych sektorów – logistyki, automotive, przemysłu czy handlu. Aktualnie, w ramach tej inwestycji, powstaje 110 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, której oddanie planowane jest na ostatni kwartał 2024 roku.
To już druga transakcja nabycia gruntów przez CTP w aglomeracji warszawskiej w tym roku. W kwietniu firma ogłosiła zakup terenów w Jankach i Nowym Koniku, gdzie planuje realizację kolejnych parków biznesowych. Te inwestycje, wraz z rozbudową istniejących parków, mają na celu zaspokojenie potrzeb najemców poszukujących elastycznych, wielofunkcyjnych przestrzeni magazynowych, a tych w okolicach Warszawy będzie nadal przybywać.
Różne potrzeby, elastyczne rozwiązania
Sektor produkcyjny, zwłaszcza motoryzacyjny, AGD, high-tech i przemysł ciężki, kształtuje wymagania wobec magazynów w aglomeracji warszawskiej. Firmy poszukują lokalizacji, które umożliwiają integrację procesów produkcyjnych, logistycznych i dystrybucyjnych, co wymaga elastycznych rozwiązań magazynowych. Przestrzenie te muszą być zróżnicowane, aby sprostać rosnącym potrzebom zarówno dużych producentów, jak i mniejszych firm poszukujących kompaktowych, ale funkcjonalnych powierzchni magazynowych.
Zmieniające się warunki rynkowe, takie jak presja na skrócenie łańcuchów dostaw oraz adaptacja do modelu „same day delivery”, stwarzają nowe wyzwania dla deweloperów. Coraz większe znaczenie zyskują magazyny miejskie, które umożliwiają szybkie dostawy na lokalne rynki. W aglomeracji warszawskiej, z powodu dużego zagęszczenia populacji i wzrostu handlu internetowego, rośnie zapotrzebowanie na takie rozwiązania. Z kolei inwestycje w modelu multi-tenant pozwalają firmom na współdzielenie lokalizacji z innymi najemcami, co daje im elastyczność w zarządzaniu powierzchnią, a także korzyści ekonomiczne.
W odpowiedzi na te potrzeby CTP rozwija swoją ofertę elastycznych przestrzeni magazynowych, dostosowanych do różnych profili działalności. W nowych parkach biznesowych, powstających na zakupionych gruntach, jak i tych już działających, dostępne są różnorodne moduły najmu - od małych jednostek o powierzchni 450 m² po większe, specjalnie doświetlone i docieplone, hale produkcyjne, z modułami o powierzchni powyżej 1500 m². Oferowane przez CTP formaty - jak CTBox i CTFlex, zapewniają elastyczność najmu, pozwalając firmom na adaptację przestrzeni zgodnie z ich zmieniającymi się potrzebami. CTBox łączy w sobie przestrzenie biurowe, magazynowe i produkcyjne idealne dla małych i średnich firm, a CTFlex oferuje większe hale, które mogą być dostosowane do specyficznych wymagań logistycznych i produkcyjnych, zapewniając swobodę w zagospodarowaniu wnętrza. Tego typu inwestycje doskonale wpisują się w potrzeby firm produkcyjnych i logistycznych, które muszą elastycznie reagować na zmiany rynkowe.
„Na rynku nie ma miejsca na zunifikowane rozwiązania. Różne biznesy potrzebują różnych perspektyw rozwoju. Dywersyfikując sieć CTParks pod kątem wielkości modułów najmu czy możliwości adaptacyjnych, pozwalamy na szybkie wejście do nowych lokalizacji zarówno firmom, które dopiero rozwijają swoją działalność, jak i tym od lat funkcjonującym na dużą skalę. W swojej ofercie mamy pięć typów budynków – od tych zaprojektowanych z myślą o start-upach poprzez centra dystrybucyjne z łatwością mogące obsłużyć sezonowe szczyty aż po przestrzenie przystosowane pod działalność badawczo-rozwojową. Wszystkie te formaty realizujemy ze wsparciem wewnętrznego zespołu inżynierów i architektów, mając pełną kontrolę nad ich standardem i funkcjonalnością”, wyjaśnia Piotr Flugel, Managing Director w CTP Polska.
Nadchodzą tłuste lata dla magazynów
Przyszłość warszawskiego rynku magazynowego rysuje się w jasnych barwach, a prognozy na nadchodzące lata wskazują na stabilny wzrost. Spodziewany rozwój e-commerce, wraz z rosnącymi potrzebami sektora produkcyjnego, zapewni dalsze możliwości rozbudowy infrastruktury magazynowej w regionie. Eksperci przewidują, że polski rynek magazynowy w ciągu najbliższych lat może powiększyć się o dodatkowe 20 mln m² powierzchni, co zapewni progres na niespotykaną dotąd skalę. Warszawa, jako jeden z kluczowych węzłów logistycznych w Polsce, pozostanie atrakcyjnym miejscem dla deweloperów i firm przemysłowych.
Inwestycje takie jak te prowadzone przez CTP mają na celu nie tylko zaspokojenie bieżących potrzeb, ale również przygotowanie rynku na przyszłość, w której innowacyjne i elastyczne rozwiązania magazynowe będą kluczowe dla efektywnego funkcjonowania łańcuchów dostaw. CTP, z planami na rozwój portfolio do 3 mln m² w Polsce i dalszą ekspansją w CEE, potwierdza swoją pozycję lidera w branży i pokazuje, że aglomeracja warszawska pozostaje priorytetowym rynkiem w planach strategicznych firmy.