Segro wprowadziło w Wielkiej Brytanii elastyczne umowy najmu, pozwalające na wynajęcie małych powierzchni magazynowych na okres nawet jednego roku (od 1 do 4 lat). Od tej pory będą one standardem. Wcześniej stosowano takie formy tylko okazjonalnie. Firma spodziewa się, że na początku zainteresowani znajdą się głównie w okolicach Londynu i doliny Tamizy. W Polsce długość umowy wynosi standardowo od trzech lat w górę.
— Wielu deweloperów magazynowych buduje hale w celu ich sprzedaży funduszom inwestycyjnym, które najczęściej starają się minimalizować ryzyko, preferując długie umowy najmu — mówi Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie doradczej Savills.
W praktyce oznacza to, że najemcami powinny być firmy o ugruntowanej pozycji i silnym standingu finansowym, a start-upy i małe firmy e-commerce najczęściej nie mieszczą się w tych kryteriach. Zdaniem eksperta z Savillsa w przyszłości, gdy polskie firmy e-commerce i start-upy będą postrzegane na rynku tak jak ich odpowiednicy w Wielkiej Brytanii, może będzie łatwiej o elastyczność. Obecnie już prawie wszyscy deweloperzy magazynowi w Polsce budują obiekty docelowo spełniające kryteria tzw. ostatniej mili w łańcuchu dostaw — są to magazyny typu City Flex i Small Business Units (SBU). Warunki najmu w nich wiążą się jednak z długoterminowymi zobowiązaniami, z reguły na 3-5 lat.
Dla e-commerce
Pewnej elastyczności można by oczekiwać ze strony operatorów logistycznych, czyli firm oferujących m.in. branży e-commerce szeroki zakres usług, jak odbiór, magazynowanie, konfekcjonowanie i transport artykułów. Prawie wszyscy duzi operatorzy stosują jednak umowy back-to-back, czyli podpisują umowy najmu z właścicielami magazynów na taki sam okres, na jaki podpisują umowy z klientami obsługiwanymi w ramach tych powierzchni. Pojawiają się już jednak operatorzy, którzy wykazują sporą elastyczność, biorąc na siebie ryzyko długich umów i oferując klientom krótsze okresy współpracy. To model głównie dla mniejszych firm z branży e-commerce, które dzięki niemu otrzymują dość elastyczną umowę wraz z pełną obsługą procesów logistycznych.
Przypomina to model działania operatorów coworkingowych w biurowcach, którzy wynajmując na wiele lat dużą powierzchnię w budynku, oferują klientom na krótki okres większe lub mniejsze osobne pomieszczenia, jak również pojedyncze stanowiska pracy wraz z usługami dodatkowymi.
Bez zobowiązań
Firma Omnipack np., która od początku działalności w 2017 r. nastawiła się w 100 proc. na obsługę klientów z e- -commerce, większość umów zawiera na czas nieokreślony, tzn. bez zobowiązań. Umowy terminowe dotyczą tych firm, których potrzeby dotyczące przygotowania magazynu wymagają wdrożenia bardzo szczególnych wytycznych.
— Zainteresowanie klientów jest spore, ale pamiętajmy, że nie mówimy tutaj tylko o elastycznym najmie powierzchni magazynowej. Omnipack oferuje fulfillment, czyli kompleksową obsługę logistyczną od przyjęcia towaru przez magazynowanie, pakowanie, wysyłkę aż po obsługę zwrotów. Mamy własne operacje logistyczne, w tym magazyny, i technologię — mówi Karol Milewski, współzałożyciel i członek zarządu ds. komercjalizacji w Omnipack.
Usługa oferowana przez Omnipack przypomina coworking biurowy tylko w tym aspekcie, że klient o nic nie musi się martwić. Jednak samo uruchomienie obsługi fulfillmentowej nie jest tak proste, jak zakup miejsca w coworkingu — wdrożenie jej wymaga integracji procesowej i technologicznej, co wymaga zazwyczaj kilku tygodni. Kompleksowość usługi sprawia, że nawet w tak dynamicznym segmencie rotacja klientów (podnajemców) jest bardzo mała. Właściciele magazynów nie traktują takej działalności gorze, niż pozostałych swoich najemców.