Savills Investment Management (SIM) chce w 2020 r. powtórzyć ubiegłoroczny wynik, gdy kupił w Polsce dla swoich klientów nieruchomości za około 300 mln EUR. Celuje przede wszystkim w obiekty magazynowe i biurowce. W tym ostatnim segmencie chce zmodyfikować strategię.
— Będziemy poszukiwali już nie tylko obiektów typu core [długi okres najmu, prestiżowi najemcy, centralne lokalizacje — red.], ale także takich, które dałyby możliwość wykreowania dodatkowej wartości. Przyglądamy się też uważnie obiektom biurowym w miastach regionalnych — mówi Piotr Trzciński, dyrektor ds. transakcji w Polsce w Savills Investment Management.
SIM jest międzynarodowym menedżerem inwestycyjnym, firmą zarządzającą majątkiem inwestorów, podlegającą kontroli odpowiedników naszej Komisji Nadzoru Finansowego m.in w Wielkiej Brytanii, Luksemburgu, Niemczech, Włoszech i Japonii. W skali globalnej zarządza nieruchomościami o wartości około 20,75 mld EUR (stan na koniec 2019 r.), a w Polsce około 1,3 mld. O skali rozwoju w naszym kraju świadczy fakt, że trzy lata temu startował tu wyłącznie z magazynami o wartości około 30 mln EUR.
Obecnie SIM posiada 850 tys. m kw. magazynów o wartości niemal 600 mln EUR. Firma zarządza majątkiem inwestorów albo w ramach własnych funduszy inwestycyjnych, albo poprzez tzw. mandaty. W ostatnich czterech latach zanotowała dynamiczny wzrost wartości aktywów zarządzanych w imieniu globalnych mandatów inwestycyjnych (SIM ma obecnie około 13 mld EUR aktywów w tej formie i około 7,7 mld EUR w aktywach zarządzanych poprzez fundusze inwestycyjne). Odzwierciedla to zmieniające się preferencje inwestorów szukających większego wpływu na decyzje inwestycyjne.
— Klientami w ramach mandatów najczęściej są fundusze instytucjonalne — państwowe, emerytalne, ubezpieczeniowe, które chcą lokować kapitał pochodzący ze składek uczestników bądź nadwyżek majątku skarbu państwa w inwestycje alternatywne, między innymi nieruchomości. Potrzebują menedżera inwestycyjnego z bardzo dobrą znajomością rynków lokalnych, dlatego że w danym regionie nie operują sami albo dlatego że regulacje w ich kraju zabraniają bądź znacznie ograniczają bezpośrednie inwestycje transgraniczne — tłumaczy Piotr Trzciński.
Ostatnio kapitał częściej płynie do Polski z Azji. Hongkong, Singapur, Malezja, Filipiny, Korea Południowa mają płytkie rynki wewnętrzne, czyli niewiele produktów inwestycyjnych, rozbieżne oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących oraz nadpłynność kapitału, który szuka ucieczki. Polska po wejściu do indeksu FTSE Russell stała się rynkiem, na którym też mogą inwestować, a w porównaniu z krajami Europy Zachodniej wciąż jeszcze może zaoferować relatywnie wysokie stopy zwrotu.
Magazyny górą
Od ubiegłego roku priorytetem dla SIM stały się powierzchnie przemysłowo-magazynowe.W tym celu firma stworzyła specjalne fundusze, w tym European Logistics Fund 3 (ELF 3), który inwestuje w wysokiej jakości centra dystrybucyjne, magazynowe oraz obiekty typu cross-dock. Fundusz pozyskał już kapitał w wysokości 160 mln EUR. Jego poprzednik, ELF2, zebrał od inwestorów ponad 560 mln EUR kapitału, który został w całości alokowany w projekty magazynowe w Europie, w tym w Polsce.
— Aktywa magazynowe nadal oferują największą premię ponad stopę zwrotu wolną od ryzyka w porównaniu z innymi klasami aktywów. Mimo postępującej kompresji dla dużych magazynów budowanych w formule BTS [obiekty szyte na miarę — red.] stopa wynosi 4,25 proc., a dla obiektów logistyki miejskiej nawet 6 proc. — mówi Piotr Trzciński.
Jako atut branży magazynowej w Polsce wymienia też duży potencjał wzrostu w segmencie logistyki miejskiej. Łańcuchy dostaw u nas dopiero się kształtują, a najemcy szukają odpowiednich lokalizacji, aby skrócić terminy dostarczania paczek. W Polsce za szybką dostawę uważa się 1-2 dni, a w Azji cztery godziny — jest więc sporo do nadrobienia.
Poza tym magazyny są bardziej odporne na problemy rynku pracy niż np. biurowce — silny jest trend automatyzacji procesów magazynowych, który pozwala zaoszczędzić na kosztach zasobów ludzkich. Koszty te zresztą są i tak dużo mniejsze niż w Europie Zachodniej — stanowią np. 1/3 kosztów pracy w Niemczech. To m.in. powoduje, że wzdłuż całej zachodniej granicy Polski niemieckie firmy lokują swoje obiekty przemysłowe i magazyny.
— Nie bez znaczenia jest lokalizacja — miejsce w centrum Europy, z którego dystans do różnych miast kontynentu jest zbliżony. Polska pełni też rolę „furtki” dla produktów z rynku chińskiego, które są dystrybuowane z centrów w Polsce na rynki zachodniej Europy. Chiński koncept „nowego jedwabnego szlaku” już działa i pozycjonuje Polskę jako hub przeładunkowy — wyjaśnia Piotr Trzciński.
W 2020 r. SIM nabył z mandatu funduszu inwestycyjnego z Azji portfel pięciu parków magazynowych Panattoni o powierzchni 280 tys. m kw. (inwestor i cena są poufne). Wcześniej współpraca SIM z Panattoni doprowadziła też do wprowadzenia nadal innowacyjnej na polskim rynku struktury forward funding.
— Finansowanie budowy obiektu BTS niesie za sobą ryzyko dla inwestora związane z procesem deweloperskim, które jest wynagradzane atrakcyjniejszą ceną aktywa w porównaniu z nabyciem gotowego obiektu. Ponieważ znaleźliśmy z naszym partnerem sposoby ograniczenia tego ryzyka, umówiliśmy się z wyprzedzeniem na dostarczenie gotowych projektów: centrum dystrybucyjnego Amazon w Gliwicach i magazynu dla H&M w Bolesławcu. Deweloper zobowiązał się do wybudowania ich w określonym terminie, koszcie i zgodnie ze specyfikacjami obu tych najemców, a nasz inwestor zobowiązał się do zapłacenia określonej ceny za ukończone obiekty po spełnieniu się warunków do jej zapłaty — mówi Piotr Trzciński.
Mokotów niedoszacowany
Inwestycje w biurowce SIM rozpoczął od zakupu kompleksu Gdański Business Center — również w imieniu inwestora azjatyckiego. Jest to rządowy fundusz emerytalny, który we własnym kraju ma trudności z nabyciem budynków odpowiedniej klasy oraz poszukiwał dywersyfikacji geograficznej w Europie.
— Obecnie rozważamy kilka inwestycji biurowych na rzecz innych inwestorów z Azji i Niemiec, którzy potrzebują zdywersyfikować kapitał geograficznie i sektorowo. W tym segmencie coraz ciekawszy staje się warszawski Mokotów, który dzięki zmianom infrastrukturalnym powraca obecnie do łask i oferuje dziś stopę zwrotu rzędu 6-8 proc., podczas gdy nowe budynki przy rondzie Daszyńskiego oferują 3-4 proc. — mówi Piotr Trzciński.
Zdaniem dyrektora SIM przestrzeń do dalszej kompresji stóp kapitalizacji w Warszawie powoli się wyczerpuje, dlatego wielu chętnych na biura w centrum miasta, nie mogąc osiągnąć oczekiwanych stóp zwrotu, kieruje uwagę na inne projekty ze stabilnym cash flow, położone dalej od centrum lub obiekty, gdzie można stworzyć wartość dodaną, np. dzięki odpowiedniemu zarządzaniu aktywem. To m.in. powód, dla którego wielkość transakcji w miastach regionalnych pierwszy raz w historii przebiła w 2019 r. Warszawę.
Dziś Wrocław i Kraków, Poznań i Trójmiasto ostro konkurują ze stolicą o uwagę międzynarodowych inwestorów jakością produktu, fundamentami makroekonomicznymi regionu czy dostępnością siły roboczej. W portfelu zarządzanym przez SIM znajduje się też duży obiekt handlowy (Galeria Katowicka), zakupiony z ramienia inwestora azjatyckiego. Z powodów zmian strukturalnych w sektorze handlowym SIM w najbliższym czasie nie będzie koncentrował się na inwestowaniu w tym segmencie, co nie oznacza, ze nie będzie przyglądał się najciekawszym obiektom.
Galeria Katowicka mimo wprowadzonych w Polsce ograniczeń handlu w niedziele może pochwalić się świetnymi wynikami. W ubiegłym roku odnotowała wzrost obrotów o 4 proc. i odwiedzin o 6 proc. Savills Investment Management nie jest jedyną firmą inwestującą powierzony sobie kapitał w Polsce. W 2019 r. związany z JLL fundusz La Salle Investment Management kupił w imieniu paneuropejskiego funduszu Encore+ biurowiec Ghelamco Wronia 41.
W podobny sposób inwestuje również firma DTZ Investors (związana z Cushman & Wakefield), która nabyła u nas nieruchomości komercyjne z różnych sektorów dla brytyjskiego funduszu emerytalnego, czy firma CBRE Global Investors.
OKIEM EKSPERTA
Rola menedżerów inwestycyjnych rośnie
ANDRZEJ TOKAJ, senior partner w kancelarii Penteris
Menedżerowie inwestycyjni inwestują w imieniu funduszy, mając doświadczenie na rynkach i oferując je funduszom. Szczególnie istotna jest ich rola w inwestowaniu w Polsce kapitału pochodzącego z dalekich rynków, któremu z natury rzeczy brakuje w naszym kraju doświadczenia. Ponadto grupując większy kapitał, pozwalają na zdywersyfikowane inwestycje oraz na transakcje portfelowe, co zwiększa bezpieczeństwo inwestycji. Menedżerowie inwestycyjni często kontynuują swoje zaangażowanie po zakupie, działając jako zarządzający inwestycją.