Metro bajeruje rynek nieruchomości

Następna stacja: drożej, ale może 5 proc. Zanim wsiądziesz, pamiętaj, że deweloperzy też pomyśleli, żeby ująć przyszłe przystanki w cenach

Trwa rozbudowa metra, więc — na zdrowy rozum — warto kupić mieszkanie, które za jakiś czas będzie można opatrzyć chwytliwą formułą „doskonale skomunikowane”. O bliskości podziemnego przystanku wypisuje się przecież na samym początku sprzedażowych ofert i nic nie wskazuje, żeby zwyczaje miały się zmienić, tym bardziej jeśli prezentowane mieszkanie poza wygodnym dojazdem ma niewiele do zaoferowania. Do 2019 r. druga linia ma się wydłużyć o trzy stacje na wschód i trzy na zachód, ale rozgorączkowanym kupcom, liczącym na niebywały zwrot z inwestycji, eksperci mówią od razu — proszę bardzo, ale na własną odpowiedzialność.

Zobacz więcej

WOLNA WOLA:Warszawska Wola nie jest aż tak uzależniona od metra, bo już teraz jest dobrze skomunikowana z centrum. Wzrost cen nie będzie więc tak wysoki jak na Kabatach. Marek Wiśniewski

Chodź na Pragię

Tamta strona Wisły, jak śpiewają podwórkowe kapele, czeka — najpierw Praga, teraz podobno czas Targówka. Skoro ma się tam zatrzymywać metro, intuicja podpowiada, że ceny nieruchomości wzrosną, a przynajmniej tych, z których do przystanku nie trzeba za długo spacerować. Wystarczy chwilę przejechać i wysiada się w centrum — racja — i ma to odzwierciedlenie w ofertowych stawkach, jednak poza drogami komunikacji, na wartość wpływa jeszcze dosyć niewdzięczny czynnik, który daje o sobie znać szczególnie na Pradze. W cenach transakcyjnych odbija się szeroko rozumiana reputacja, dlatego warto się zastanowić, czy apartament z widokiem na rzekę i Starówkę rzeczywiście może kosztować tyle, co taki w centrum. Z analiz Emmersona i portalu Otodom wynika, że wschodnia strona Wisły zdołała już trochę przezwyciężyć nieprzychylną opinię na swój temat, a nawet popularność Targówka zaczęła się podnosić — największą ofertę rynku pierwotnego ma Mokotów, ale Praga Południe zajmuje drugie miejsce. Według danych z raportu, Targówek — z przyszłą stacją metra — ma jeszcze trochę do nadrobienia, bo jest na pozycji siódmej z blisko tysiącem nowych mieszkań, podczas gdy w południowej części Pragi do wyboru jest już 2,3 tys. Urokliwe ulice pełne kawiarenek na Saskiej Kępie to natomiast jedno, a niektóre, graniczące z ruinami adresy bardziej na północ, drugie. — Praga Północ jest mocno zróżnicowaną dzielnicą, bo można tam kupić zarówno mieszkanie w szemranej okolicy, które będzie wymagało sporego wkładu finansowego, jak i apartament w prestiżowych inwestycjach po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tych jest jednak niewiele, zdecydowanie przeważają mieszkania tańsze. Średnia cena transakcyjna na Pradze Północ jest niższa od przeciętnej warszawskiej i wynosi 6,7 tys. zł, a np. dla Żoliborza to 9 tys. zł za mkw., dla Mokotowa 8,2 tys. zł za mkw. — komentuje Marcin Krasoń z Home Brokera i dodaje, że deweloperzy istotnie przesadzają czasem z cenami, ale rynek zweryfikuje takie działania — jeśli mieszkania się nie sprzedadzą, stawki będą musiały spaść.

Drożej na dzień dobry

Zanim „weź na odwagę i chodź na Pragię”, dobiegające spod kaszkietów w kratę, rozkołysze inwestora tak skutecznie, że ulokuje kapitał nawet na Targówku, warto się zastanowić, ile można zarobić. Kiedy słabo skomunikowane z centrum Kabaty — z których dojeżdżało się autobusami — trafiły na mapę podziemnej kolejki, budowy rzeczywiście ruszyły, ale nie da się jednoznacznie stwierdzić, o ile samo metro podniosło poprzeczkę.

— Mieszkania kupione wtedy za 2-3 tys. zł za mkw. można dziś sprzedać za 8-9 tys. zł za mkw., przy czym nie trzeba chyba podkreślać, że nie jest to wynik jedynie istnienia pierwszej linii metra. Od otwarcia południowej stacji minęło ponad 21 lat i lwią część wzrostu cen kabackie nieruchomości zawdzięczają hossie lat 2005-07 — komentuje Bartosz Turek z Open Finance i, powołując się na własne badania, zaznacza, że odległość od stacji metra ma tym większy wpływ na ceny, im bardziej oddalimy się od centrum.

Zdaniem eksperta, na Ursynowie od tego czynnika zależy tylko około 5 proc. stawki — więc przy jednakowej powierzchni i standardzie mieszkanie tuż obok stacji może kosztować 5 proc. więcej niż to, z którego do przystanku jest kwadrans na piechotę. Jeszcze mniejszy udział w kształtowaniu cen miała mieć otwierana w 2008 r. stacja Młociny, co autor analiz tłumaczy zarówno tym, że tam docierały już niestojące w korkach tramwaje, jak i oczekiwaniami samych deweloperów, którzy po zwyżkach na Ursynowie już wcześniej uwzględnili metro w cenach mieszkań. Podobnego efektu ekspert spodziewa się w przypadku drugiej linii, mając na uwadze, że już dziś w okolicy planowanych krańcowych stacji i mieszkania, które dopiero powstają, i te używane zachwalane są nabywcom w ramach tej konkretnej wizji.

— Może się okazać, że na metro przyjdzie nam poczekać kilka lat, a i tak ten element uwzględniany jest już częściowo w cenach. Gdy stacje faktycznie zostaną otworzone, nieruchomości mogą zdrożeć, ale nie będzie to wzrost wysoki — podsumowuje Bartosz Turek. Specjalista dodaje, że kilka procent to najwięcej, na ile mogą liczyć nabywcy, o ile oczywiście nie przepłacą na wstępie. Jak wynika z obserwacji warszawskich kapel, kilka procent w zupełności wystarczy — ferajna tańczy, a „harmonia na trzy czwarte z cicha łka”.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu