Polska zajęła pierwsze miejsce w Europie, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców oddanych do użytku w 2020 r., z wynikiem 5,79. Jak wynika z raportu „Deloitte Property Index 2021”, o którym „PB” pisze jako pierwszy, również w kategorii mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2020 r., znaleźliśmy się na podium mając 5,85 lokali w budowie na 1000 mieszkańców, ustępując Austrii (10,85) i Rumunii (7,52). W raporcie uwzględniono 24 kraje.
Równocześnie w kategorii liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Polska znajduje się blisko końca peletonu z wynikiem 392,9 – mniej lokali w stosunku do liczby mieszkańców mają jedynie uwzględniony też w raporcie Izrael (289,91) i Słowacja (381,52).
Polski potencjał rozwoju
– W Polsce istnieje duża presja na powiększanie zasobów mieszkaniowych, a wskaźnik liczby mieszkań na 1000 osób jest jednym z najniższych w Europie i nie przekracza 400, podczas gdy średnia europejska kształtuje się na poziomie 435 mieszkań na 1000 osób. Rynek ma więc wciąż duży potencjał rozwoju – mówi Dominik Stojek, partner associate, zespół doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.
Jego zdaniem do takich decyzji zachęca wciąż mała dostępność mieszkań na wynajem, ale popyt napędzają również niskie stopy procentowe oraz wzrost zamożności Polaków. Znaczna część nieruchomości kupowana jest inwestycyjnie, co również wzmacnia presję na większą podaż mieszkań. Zwroty z inwestycji w mieszkanie potrafią być wielokrotnie wyższe niż z lokaty bankowej, co dodatkowo wzmaga zainteresowanie nabywców.
– Polacy nie mają wielu alternatywnych możliwości na ulokowanie kapitału przy tak niskim poziomie ryzyka, jak w przypadku rynku mieszkaniowego. Z pewnością wprowadzenie i uregulowanie kwestii REIT-ów, dotyczących innych sektorów rynku, byłoby pomocne – mówi Dominik Stojek.
Kontynentalny boom na mieszkania
Naznaczony pandemią COVID-19 rok 2020 okazał się dla nieruchomości mieszkaniowych łaskawy prawie we wszystkich krajach uwzględnionych w raporcie – wzrost cen odnotowano na większości rynków. Po zakończeniu lockdownów popyt na mieszkania rósł i oczekuje się, że trend ten utrzyma się przez cały 2021 r., co może powodować dalszy wzrost cen (spodziewa się tego 73 proc. ankietowanych, a 27 proc. sądzi, że ceny się nie zmienią).
Popytowi sprzyjał spadek stóp procentowych prawie we wszystkich krajach uwzględnionych w raporcie, a co za tym idzie, niskie ceny kredytów hipotecznych. Oczekuje się też, że stan ten utrzyma się do końca 2021 r.
Innym czynnikiem wspierającym popyt mogły być też większe oszczędności gospodarstw domowych spowodowane przez kolejne lockdowny i pozostawanie w domu.
Bariery podaży
We wszystkich krajach główną barierą nowej podaży w pandemicznym 2020 r. okazały się ograniczenia administracyjne w działalności urzędów. W Polsce do tego dochodzi deficyt gruntów inwestycyjnych w największych miastach. Choć często dogodnie zlokalizowane grunty ze znaczącym potencjałem pozostają niezabudowane, to nie są one dostępne na rynku transakcyjnym.
– Brak podatku katastralnego od niewykorzystanych gruntów skutkuje ich spekulacyjnym „przetrzymywaniem” i powstrzymuje deweloperów przed nowymi inwestycjami zarazem zmuszając ich do poszukiwania działek w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Sytuacja wysokiego popytu oraz niskiej podaży gruntów powoduje zaś presję na ceny gruntów w największych miastach. Kraje Europy Zachodniej nieco wcześniej niż Polska mierzyły się z tym zjawiskiem. Dziś wiele inwestycji mieszkaniowych powstaje na miejscu starszych budynków, a rewitalizacja cieszy się ogromnym powodzeniem – tłumaczy Dominik Stojek.
Ceny w górę, dostępność w dół
Najwyższe transakcyjne ceny nowych mieszkań są w Austrii (4457 EUR/ mkw.), a najdroższym miastem jest Paryż, gdzie za metr nowego mieszkania płacono średnio 12917 EUR (zob. infografika/tabela).
Niestety nie udało się zebrać tych samych danych dla wszystkich krajów, stąd w zestawieniu zaznaczono wyjątki: w Norwegii średnia cena jest podana dla m kw. domu wolnostojącego, a nie m kw. mieszkania; w Holandii średnie ceny są dla rynku wtórnego, a nie pierwotnego; w Belgii, Serbii, Niemczech, Słowacji średnie ceny dotyczą cen ofertowych, a nie transakcyjnych.
Zdaniem 64 proc. badanych dostępność mieszkań w ciągu najbliższych 2-3 lat zmaleje, według 27 proc nie zmieni się, a 9 proc. uważa, że wzrośnie. Obecnie w Polsce potrzeba 7,6 średnich rocznych wynagrodzeń brutto, by kupić 70-metrowy lokal. Mieszkaniec Serbii musiałby odkładać na taki zakup równo dwa razy dłużej (przez 15,2 roku). Natomiast statystyczny Irlandczyk mógłby kupić takie mieszkanie za 3,1 rocznych pensji.
Wynajem traci przez turystykę
Przegranym w pandemii okazał się rynek wynajmu mieszkań – szczególnie w dużych miastach o znaczącym udziale najmu krótkoterminowego związanego z turystyką. Lokale te zasiliły chwilowo rynek najmu długoterminowego powodując spadki cen wynajmu. Jednak perspektywy wyglądają optymistycznie – połowa krajów spodziewa się wzrostu cen wynajmu w 2021 r., a tylko 5 proc. obawia się dalszych ich spadków.
Najwyższe średnie czynsze (EUR/m kw./mies.) zanotowano w Paryżu (28,6), Londynie (26,07) i Oslo (24,72), a najniższe w Bułgarii – w Burgas (2,90), Varnie (3,53) i Sofii (4,49). Warszawa z czynszem 15,13 EUR/m kw./mies. znalazła się w zestawieniu na 14 pozycji i jest liderem miast Europy Środkowo-Wschodniej. Gdańsk, Wrocław, Kraków, Poznań Katowice i Łódź mieściły się w stawkach 9,80-7,53 EUR/m kw./mies. Spadki cen wynajmu w Polskich miastach sięgnęły rok do roku od 6 proc. w Warszawie do 17 proc. w Krakowie.
Narodowy Plan Mieszkaniowy zakłada, że do 2030 r. dogonimy średnią europejską z roku 2017. Mogłoby się to udać, gdybyśmy oddawali przez najbliższe 10 lat 220-230 tys. mieszkań rocznie i zakładając – co jest fikcją – że nic nie burzymy i nie przeznaczamy na działalność gospodarczą.
To oczywiście bardzo duże wyzwanie, a największym hamulcem jest brak terenów, na których moglibyśmy budować. Obecnie mamy załamanie podażowe. Od kilku lat sprzedajemy więcej, niż jesteśmy w stanie uzupełniać w ofercie. Jeśli za stan równowagi uznaje się wskaźnik wyprzedaży oferty na poziomie ok. pięciu kwartałów, to w Polsce spadł on poniżej trzech. W Warszawie wynosi 1,7 kwartału. Brak równowagi zawyża ceny, a na rynku wtórnym mieszkania drożeją prawie dwukrotnie szybciej niż na pierwotnym.
Zatrzymać to można jedynie poprzez zwiększenie podaży, a ta nie jest możliwa bez zmiany przepisów dotyczących zabudowy śródmieść miast i uruchomienia sprzedaży gruntów należących do skarbu państwa. Na sam program Mieszkanie Plus zablokowane są setki hektarów gruntów, a w jego ramach oddano łącznie tylko 1,5 tys. mieszkań przez sześć lat. W tym czasie deweloperzy oddali ponad 800 tys. mieszkań. Potrzebny więc jest sygnał dla rządu, że te tereny powinny trafić na rynek.