1. Mokotowskie kolorowe sny
O rentowności inwestycji w mokotowskie mieszkanie rzeczywiście można sporo śnić, jednak w rzeczywistości należy pamiętać przede wszystkim o stosunkowo wysokich cenach. Pod względem popytu dzielnica zajmuje pierwsze miejsce, według badań Emmersona i Otodom — najprawdopodobniej dzięki temu, że jest bardzo różnorodna.
— Możemy znaleźć obszary Górnego Mokotowa z wciąż zyskującą na prestiżu zabudową willową czy enklawy apartamentowe w okolicy Pola Mokotowskiego, a z drugiej strony położone na uboczu — w pobliżu elektrociepłowni — nowe inwestycje deweloperskie, które dopiero czeka rewolucja komunikacyjna, czyli połączenie z centrum miasta. Warto więc zwrócić uwagę na plany rozbudowy sieci tramwajowej właśnie na linii Traktu Królewskiego, ulicy Sobieskiego i do elektrociepłowni. Powstanie tych połączeń może wyraźnie skrócić dojazd do centrum miasta i uatrakcyjnić tamte miejsca, dziś wyraźnie niżej wyceniane — komentuje Bartosz Turek z Open Finance.
Specjalista dodaje, że jeśli planujemy jednak zakup droższego mieszkania, dobrze pamiętać o przewrotnej zasadzie: im bardziej właściciel jest przekonany, że z czasem zarobi na wzroście wartości nieruchomości, tym bardziej skłonny jest do akceptowania niższych przychodów z najmu. Gorsze stawki — względem wartości nieruchomości — przekładają się na niespodziewaną dysproporcję w poziomach rentowności brutto, które ekspert podaje dla dwupokojowego 40-50-metrowego mieszkania: 6,6 proc. w Śródmieściu, 7,8 proc. na Mokotowie, 8,9 proc. w Warszawie w ogóle.
2. Praga po prawej czeka na brawa
Jeśli „miasto moje” inwestora jest daleko od Mazowsza, do oklaskiwania Pragi Południe może czasem zabraknąć przekonania, bo osiągnięcie dzielnicy sprowadza się do drugiego miejsca pod względem popytu i jednoczesnego położenia po prawej stronie Wisły. W przeciwieństwie do sąsiedniej Pragi Północ, która zajęła w tym zestawieniu ostatnią pozycję, południowa część istotnie przyciąga coraz więcej inwestorów.
— Praga Południe rozwija się bardzo dynamicznie, rok do roku deweloperzy rozpoczynają tam kolejne inwestycje mieszkaniowe — dominuje zabudowa wielorodzinna, a wyjątkiem jest Saska Kępa z zabudową willową. Jest to dzielnica ze sporą ilością zieleni (Park Skaryszewski, Olszynka Grochowska) i niezłym połączeniem komunikacyjnym z pozostałymi dzielnicami. Jej skraj przecina druga linia metra, mamy też na północnej granicy tory kolejowe, pośrodku tramwaje i sporo linii autobusowych. Nieźle jest też, jeśli chodzi o jazdę samochodem, ze względu na Trasę Łazienkowską — komentuje Marcin Krasoń z Home Brokera, podając, że średnia cena to według statystyk 7-7,5 tys. zł za mkw. Jeśli więc inwestor planuje kupić mieszkanie na wynajem, analityk radzi skupić się na dobrym połączeniu z centrum — czyli okolicach metra — i celować w 2-3 pokoje na rynku pierwotnym.
3. Śródmieście i nadwiślański świt
Miejsce trzecie zajmuje Śródmieście — dzielnica, w której, jak się okazuje, sporo może się jeszcze pozmieniać.
— W Śródmieściu koncentrowałbym się na obszarach rewitalizowanych. Takie działania przeprowadza się w ścisłym centrum, ale też na Powiślu. Jest to jednak proces długotrwały i nie ma co liczyć na taki skokowy efekt, jak w przypadku potencjalnego polepszenia komunikacji, o którym wspominałem w kontekście Mokotowa — zaznacza Bartosz Turek.
Zdaniem analityka, istotną zmianą czekającą dzielnicę może być również przenoszenie działalności biznesowej z kamienic w centrum do budynków biurowych, które zgodnie z prawem są do tego bardziej przystosowane. Gdyby wszystkie kancelarie, firmy doradcze, szkoły, biura projektowe, a nawet kluby fitness przeniesione zostały z mieszkań do biur, niszę zagospodarowaliby m.in. inwestorzy nastawieni na najem krótkoterminowy. Jeśli natomiast ci ostatni wolą odsuwać jeszcze od siebie myśl o przyszłych wydatkach, może podnieść ich na duchu wiadomość, że na europejskim tle w krajowej stolicy jest jeszcze dosyć tanio. W Paryżu poziom cen jest czterokrotnie wyższy niż w Warszawie — podaje Bartosz Turek — a na Manhattanie czy w Londynie nawet dziesięć razy.
4. Ursynów miastem, Wilanów miasteczkiem
Ursynów z całą pewnością można nazwać miastem w mieście — zauważa Maciej Górka z Domiporty — a poziom atrakcyjności dzielnicy ma swoje odbicie w wartości nieruchomości, gdzie średnia cena mkw. nowego lokalu oscyluje na poziomie 8,1 tys. zł za mkw., a za mkw. mieszkania z rynku wtórnego trzeba zapłacić średnio 8,3 tys. zł. Jak obserwuje analityk, Ursynów jest też jedną z dzielnic, gdzie w perspektywie ostatnich 12 miesięcy średnia cena mkw. mieszkania z rynku wtórnego wzrosła o 5 proc. — głównie dzięki zakupom z myślą o najemcach.
— Mimo wysokiego kosztu nabycia lokalu stawki czynszów na poziomie 45 zł za mkw. sprawiają, że uzyskiwana rentowność z najmu osiąga wartości powyżej 6 proc. Ponad 43 proc. użytkowników serwisu Domiporta.pl poszukujących lokali na Ursynowie interesowało się mieszkaniami o dwóch pokojach i powierzchni do 55 mkw., czyli takich, na które obecnie jest największy popyt na całym warszawskim rynku najmu — dodaje Maciej Górka.
W pobliskim Wilanowie analityk również zauważa ciągły wzrost popytu, co potwierdza aktywność deweloperów, realizujących tam teraz 30 nowych projektów. Tak duża podaż utrzymuje wartość cen na stałym poziomie od prawie dwóch lat — średnia to około 7,8 tys. zł za mkw., a najwięcej zainteresowania budzą trzy pokoje warte powyżej 500 tys. zł.
5. Białołęka da rabat 25 proc.
W przeciwieństwie do Ursynowa popularność Białołęki zaczęła rosnąć dopiero od 2006 r., z roku na rok zacierając odrobinę stereotyp końca miasta. — Od momentu, kiedy rosnąca bańka na rynku nieruchomości zmusiła warszawiaków do poszukiwania domów i mieszkań coraz dalej od centrum, Białołęka stała się jednym z najatrakcyjniejszych miejsc do tego, aby kupić nieruchomość, w relacji ceny do metrażu i standardu. Obecnie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wynosi 5,8 tys. zł, a używanego 6,3 tys. zł, co stanowi 75 proc. ceny, za jaką sprzedawane są lokale na przykład na Mokotowie — komentuje Maciej Górka, dodając, że na Białołęce co roku przybywa blisko 5 tys. nowych mieszkańców, a w trakcie jest kilkanaście deweloperskich inwestycji.
6. Wola wolna i szybka na raz
Mimo że Wola przylega do Śródmieścia, nie była do tej pory kojarzona ani ze zgiełkiem centrum, ani z zagłębiem korporacji, jak chociażby część Mokotowa niechlubnie przezywana „Mordorem”. W ostatnich latach duże obszary tej dzielnicy zmieniły się całkowicie — podkreśla Marcin Krasoń — bo tam, gdzie stały pofabryczne magazyny, widzimy teraz strzeliste biurowce i drogie osiedla apartamentowców.
— W okolicy ronda Daszyńskiego w najbliższych latach oddane zostanie więcej powierzchni biurowej, niż jest w całej Łodzi. Nic dziwnego, że w pobliżu linii metra buduje się też dużo mieszkań, a wiele sprzedaje się za 9-10 tys. zł za mkw. Na Odolanach buduje się mieszkania tańsze, co sprawia, że średnia cena dla dzielnicy to około 8 tys. zł za mkw. — dodaje Marcin Krasoń, zaznaczając, że pod kątem inwestycji warto rozważyć lokal przy metrze. Wynajmie go najpewniej pracownik wolskiego „Mordoru”, w biegu na konferencję.