Właściwie dobrany skład portfela nieruchomości pozwala zarobić 8,4 proc. rocznie. To nie dużo, ale bezpiecznie, zwłaszcza w czasie dekoniunktury i wahań rynkowych. A tych w ostatnim czasie było niemało, na co wskazują dane Lion’s House, Home Broker i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Z wyliczeń tych wynika, że w ciągu ostatnich trzech lat przeciętne mieszkanie straciło na wartości 12,9 proc., zyskały natomiast grunty rolne, i to aż 28,7 proc.
Biznes bez wpadki
Analitycy Lion’s House podpowiadają, jak efektywnie zainwestować pieniądze. Z ich kalkulacji wynika, że dobrze ulokowany 10-milionowy kapitał może przynosić miesięczny przychód wysokości 64 tys. zł brutto. Warunki? Zwrot wysokości 8 proc. można uzyskać, kupując za 4 mln zł lokale użytkowe w Warszawie. Do tego trzy mieszkania dwupokojowe o wartości 1,05 mln zł (rentowność brutto 7,3 proc.) oraz siedem pokoi hotelowych w Kołobrzegu, we Władysławowie, w Szklarskiej Porębie i Ostródzie łącznie w cenie 3,95 mln zł (zysk brutto — 7,5 proc.). Dopełnieniem będą działki rolne za 2 mln zł. Po kilku latach, o ile inwestycja będzie trafiona, podniesie rentowność z około 8 do 11 proc. rocznie (średnia ważona dla całego portfela). Do takiego pułapu, po 3 latach, przybliża np. zakup bardzo dużej działki w pobliżu największych miast, parcelacja ziemi i odsprzedaż „w kawałkach”. Wartość gruntu podnosi też przekształcenie gruntu rolnego w budowlany — w tym przypadku na zysk trzeba będzie poczekać od 5 do 10 lat.
Mała pula na start
Na początek w biznes można włożyć mniej. — Na zakup dwupokojowego mieszkania na wynajem wystarczy 200-300 tys. zł. W Warszawie — biorąc pod uwagę cenę lokalu i możliwe do osiągnięcia stawki najmu — inwestycja powinna się zwrócić w około 17 lat. W przypadku mniejszych miast zwykle wystarczy 12 lat. Polecam Lublin, gdzie na 1/4 mieszkańców stanowią studenci, najczęściej przyjezdni. Na mieszkanie blisko uczelni lub w dzielnicy Czuby zawsze będzie popyt — podpowiada Mikołaj Stępień, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w agencji Ober-Haus. Przy inwestowaniu większej puli pieniędzy dywersyfikacja portfela nieruchomości jest już wskazana. Koszty utrzymania dużego, wysokiej klasy, lokalu przy braku najemcy mogą znacząco obciążyć kieszeń inwestora. Gdy ten sam kapitał rozbijemy na kilka mniejszych mieszkań w dobrej lokalizacji, minimalizujemy ryzyko niepowodzenia biznesu. W razie potrzeby łatwiej jest też sprzedać część aktywów.
— Skład portfela nieruchomości można wzbogacić np. o działkę rolną lub budowlaną, choć to długoterminowa inwestycja, która wymaga sporego doświadczenia i wiedzy o rynku. Prostszy będzie zakup lokalu użytkowego przy ruchliwej ulicy blisko centrum lub na popularnym osiedlu. Miejsca na działalność gospodarczą poszukuje wielu przedsiębiorców. Nowy najemca zajmie się też remontem i aranżacją na własny koszt — mówi Mikołaj Stępień.
Komercyjny zysk
Zakup nieruchomości komercyjnej, budynku biurowego lub handlowego to wydatek od kilkunastu do kilkuset milionów złotych.
— Ze względu na wysoki wolumen pojedynczej transakcji takie obiekty kupują głównie duże instytucje finansowe. Jednak wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa można zauważyć coraz większą liczbę inwestorów indywidualnych, którzy w ramach zarządzania swoim kapitałem inwestują również w nieruchomości komercyjne. Transakcje takie są najczęściej wspierane finansowaniem dłużnym, a inwestorzy zakładają, że uzyskane nieruchomości zatrzymają na 5-10 lat — wyjaśnia Piotr Szmilewski z Cushman & Wakefield.
Z jego obserwacji wynika też, że prywatni inwestorzy zwykle budują portfel nieruchomości komercyjnych, kupując pojedynczo i dość często w miastach rodzimych. Taka strategia pozwala stopniowo zwiększać pulę aktywów i ułatwia zarządzanie inwestycją.
Scenariusze inwestycyjne
1. Portfel o wartości 1 mln zł
260 tys. zł — pokój w hotelu w Ostródzie (założona rentowność brutto 8 proc.)
360 tys. zł — dwa pokoje hotelowe we Władysławowie lub lokal użytkowy w dużym mieście (rentowność brutto 8 proc.)
380 tys. zł — wynajem dwupokojowego mieszkania z garażem na warszawskim Miasteczku Wilanów (roczna rentowność brutto 7,3 proc.)
Przychód z czynszów: 7 tys. zł miesięcznie
2. Portfel o wartości 5 mln zł
1 mln zł — grunty rolne (założona roczna rentowność brutto 20-25 proc., możliwa do uzyskania w 1,5-3 lata przy podziale dużej działki na mniejsze lub w 5-10 lat dzięki przekształceniu w grunt budowlany)
2 mln zł — lokale użytkowe w Warszawie (rentowność brutto 8 proc.)
700 tys. zł — dwa mieszkania dwupokojowe (rentowność brutto 7,3 proc.)
1,3 mln zł — pięć pokoi w hotelach w Kołobrzegu, we Władysławowie, w Szklarskiej Porębie i Ostródzie (rentowność brutto 7,9 proc.)
Przychód z czynszów: 32 tys. zł miesięcznie. Zwrot z całego portfela, przy trafionej inwestycji w grunty: około 11 proc. po kilku latach od zakupu.
Źródło: Założenia wg analityków Lions’s House