MVGM Polska wygrało przetarg na zarządzanie portfelem nieruchomości niemieckiego giganta SICORE Real Assets, jednego z kluczowych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Oznacza to przedłużenie umowy dotyczącej trzech warszawskich biurowców klasy A i dwóch nieruchomości magazynowych w Poznaniu i Wrocławiu. Łączna powierzchnia najmu w tych obiektach to 133 tys. m kw.
Pochodzące z Holandii MVGM to zarządca nieruchomości, który działa w też w Niemczech, Hiszpanii, Portugalii, Czechach i na Słowacji. Na niektórych rynkach jego klientami są też właściciele mieszkań, np. w Holandii należy do niego znaczna część zarówno rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny, jak i prywatnych. Firma nie ujawnia aktualnych danych finansowych.
Topnieje portfel nieruchomości komercyjnych
W 2019 r., po przejęciu biznesu property management od firmy JLL, MVGM miało w Polsce w zarządzaniu 1,5 mln m kw. nieruchomości komercyjnych. Dziś po zmianach strategii i zmianach w portfelu jest to tylko ponad 700 tys. m kw. W tym kontekście przedłużenie umowy z SICORE na zarządzanie tak dużą łączną powierzchnią MVGM uważa za powód do dumy.
– Obecnie przedłużeń kontraktów jest zdecydowanie więcej niż umów z nowymi klientami – mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM w Polsce.
Według ekspertów duże wahania powierzchni w portfelach zarządców nieruchomości są typowe dla tego rynku. Według Michała Bryszewskiego, członka zarządu i dyrektora ds. property i asset management w Savillsie, wystarczą trzy-cztery duże umowy w sektorze magazynowo przemysłowym, żeby powierzchnia w zarządzaniu firmy property management wzrosła nawet o 0,5 mln m kw.
Zmiany firmy zarządczej są również na porządku dziennym, choć mają różne przyczyny.
– Na ogół inwestorzy co kilka lat decydują się na weryfikację rynku usług – konfrontują poziom cen oraz jakość świadczonych usług z aktualnymi standardami i ofertą konkurencyjną. Często wynika to z szerszej strategii korporacyjnej. W naszym przypadku kluczowym celem była konsolidacja usług na poziomie europejskim, żeby uzyskać efekt skali, większą spójność operacyjną oraz lepszą kontrolę kosztów. W Polsce proces ten objął portfel przekraczający 610 tys. m kw. powierzchni logistycznej i biurowej – mówi Łukasz Pawikowski, dyrektor asset management w Manova Partners na region Europy Środkowej i Wschodniej oraz krajów nordyckich.
Na duży wzrost czy spadek wolumenów może wpływać m.in. struktura aktywów w zarządzaniu firm property management, bo niektóre segmenty odnotowują obecnie zastój, inne szybciej rosną.
– Na przykład w Warszawie część biurowców została wyłączona z użytku, a nawet skonwertowana na mieszkania, a nowa podaż jest minimalna. Rosną za to nowe powierzchnie w parkach handlowych i magazynach – mówi Rafał Pomorski, dyrektor zarządzający w Globalworth.
Inne przyczyny to powściągliwość zachodnich funduszy przed inwestowaniem w Polsce po wybuchu wojny w Ukrainie. Tymczasem to właśnie głównie one, nie mając własnych ludzi w naszym kraju, zlecały property management firmom zewnętrznym. Ostatnio częściej pojawiali się inwestorzy długoterminowi z naszego regionu ,a nawet polscy, którzy wolą mieć większą kontrolę nad nieruchomościami i wcześniej czy później wybierają własne zarządzanie.
Wyspecjalizowane głównie w property management firmy zarządcze przegrywają też z agencjami nieruchomości konkurencję o zlecenia od klientów, którzy chcą mieć jak najmniej partnerów do obsługi swoich nieruchomości.
– Inwestorzy, którzy nie mają lokalnej platformy do zarządzania portfelem, coraz częściej poszukują partnerów oferujących jak najpełniejsze spektrum kompetencji: od zarządzania operacyjnego property management przez komercjalizację aż po doradztwo strategiczne. Model, w którym jeden podmiot łączy te funkcje, zapewnia właścicielowi nieruchomości większy komfort i spójność działań – mówi Rafał Pomorski, dyrektor zarządzający w Globalworth.
Według niego na rynku postępuje konsolidacja, napędzana m.in. rosnącymi kosztami stałymi i presją na marże, co promuje graczy dysponujących odpowiednią skalą.
– Kluczowym wyzwaniem i oczekiwaniem klientów staje się dziś technologia, certyfikaty środowiskowe, spełnianie wymogów ESG i opieka nad społecznością najemców budynku. Wymaga to od zarządców inwestycji między innymi w technologię i specjalistycznej wiedzy, co w naturalny sposób premiuje największe podmioty o ugruntowanej pozycji finansowej i większej skali działalności – dodaje Rafał Pomorski.
– Nie jest to jednak trend przejawiający się w spektakularnych akwizycjach. Nie słyszałem o nowej po tym, gdy trzy lata temu przejęliśmy dział property management firmy Knight Frank – mówi Michał Bryszewski.
Rynek PRS okazał się za płytki
Firma przewidywała gorsze wyniki po przejściu property management z JLL do MVGM i aby to zrównoważyć, poszukiwała w Polsce klientów również na rynku mieszkaniowym. Na początku dekady oczywistym kierunkiem poszukiwań był rozwijający się u nas segment mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS (private rented sector).
W 2021 r. MVGM podpisało pierwszą umowę na zarządzanie ponad 500 mieszkaniami PRS z państwowym funduszem PFR Nieruchomości, a już rok później zarządzało 1200 mieszkaniami, m.in. dla PFR Nieruchomości oraz firm Aurec Capital i Zeitgeist Asset Management.
– Mieszkania na wynajem kupowały wtedy Nrep, Zeitgeist, Heimstaden, budowała Cavatina. Nagle przyszedł covid, a później wojna w Ukrainie i zmiany w stopach procentowych, które dwa lata temu bardzo spowolniły rozwój PRS-u – mówi Łukasz Mazurczak.
Według niego dziś łącznie jest ok. 20 tys. lokali, a do zarządzania przez podmioty zewnętrzne trafia może 10-15 proc. Tak mała skala powoduje, że ten biznes jest niedochodowy.
Wspólnoty mieszkaniowe to nowy cel MVGM
W odróżnieniu od płytkiego jeszcze rynku PRS mieszkania własnościowe w Polsce to potęga. MVGM rozpoczął aktywność na tym rynku od umów z deweloperami. Według Łukasza Mazurczaka to najbardziej obiecujący segment.
– Żałuję, że tak późno dostrzegliśmy jego potencjał, ale staramy się to nadrobić. Od stycznia 2025 r. jesteśmy zarządcą we wspólnocie Towarowa Towers dewelopera Asbud. Umowę na zarząd powierzony podpisuje się z deweloperem na rok lub dwa lata w momencie przekazywania mieszkań klientom, a po upływie tego czasu wspólnota mieszkaniowa może zmienić zarządcę albo kontynuować współpracę, jeśli będzie z niej zadowolona. I chcemy, by naszym udziałem był ten drugi przypadek – mówi Łukasz Mazurczak.
Po Towarowej MVGM podpisało kolejne trzy umowy na zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi w tym z Euro Stylem z grupy Dom Development i innymi deweloperami. Łącznie w portfelu MVGM jest dziś 930 mieszkań o powierzchni ponad 45 tys. m kw.
– Obecnie kontraktujemy kolejne trzy nieruchomości u innego klienta, w których powstaną dwie duże wspólnoty w Warszawie i jedna w Gdyni – mówi Łukasz Mazurczak.
Dyrektor zarządzający MVGM w Polsce zdradza, że firma nie wyklucza akwizycji działających już na polskim rynku zarządców wspólnot mieszkaniowych, tak jak to robiła w Holandii.
Łukasz Mazurczak liczy na sukces planowanej ekspansji w zarządzaniu dla wspólnot mieszkaniowych również dzięki przewadze technologicznej. MVGM wykorzystuje system SAP rozbudowany o dodatkowe moduły AI oraz aplikacje stworzone specjalnie dla mieszkaniówki, m.in. Fliko polskiego start-upu Ksawerego Dzitki i Grzegorza Kuźlaka.
Firma nie kapituluje w segmencie komercyjnym
Według Łukasza Mazurczaka marże zarządcy w segmencie mieszkaniowym wahają się od 5 do 15 proc., a w komercyjnym przy dużych biurowcach i galeriach handlowych mogą sięgać 20-30 proc. Co prawda w pozostałych obiektach komercyjnych jest to 5-10 proc., więc średnia marżowość portfeli oscyluje wokół kilkunastu procent, jednak utrzymanie umów w lukratywnym segmencie dużych obiektów jest wciąż na wagę złota. Dlatego MVGM wciąż wzmacnia swoją ofertę dla właścicieli biurowców, galerii i magazynów.
Wiele zależy jednak od powrotu na polski rynek inwestorów typu core, czyli dużych funduszy zachodnich kupujących najlepsze nieruchomości generujące stabilne przepływy pieniężne. Po wybuchu pandemii i potem wojny w Ukrainie fundusze takie ograniczyły inwestycje w Polsce, a niektóre sprzedały. Taki los spotkał nieruchomości Immofinanz będące w zarządzaniu MVGM o powierzchni aż 350 tys. m kw. Trafiły one do CPI, który ma wewnętrzy zespół zarządzający budynkami.
– Liczymy na powrót na polski rynek dużych funduszy inwestujących w nieruchomości. Na ostatniej konferencji w Wiedniu można było usłyszeć od przedstawiciela jednego z naszych największych klientów, niemieckiego funduszu, że już w tym roku analizuje polski rynek nieruchomości, by w 2027 r. rozpocząć nowe zakupy – mówi Łukasz Mazurczak.
W segmencie nieruchomości komercyjnych MVGM przyjął strategię poszerzania zakresu usług. Swoim klientom, dla których zarządza budynkami ,oferuje usługi finansowo-księgowe, prowadzenie wynajmu zwalnianych powierzchni, a nawet project managementu, czyli zarządzania projektowaniem i przebudową wnętrz.
Oparcie biznesu na dwóch nogach – komercyjnej i mieszkaniowej – wymaga zbudowania odpowiedniej skali w obu segmentach. Z punktu widzenia nowego podmiotu w mieszkaniówce największym problemem jest nieufność właścicieli mieszkań do dewelopera, a więc i wyznaczonego przez niego zarządcy wspólnoty. W Polsce utarło się, że natychmiast gdy kończą się umowy z takim zarządcą, wspólnoty zastępują go nowym.
W sytuacji, gdy umowa na zarząd powierzony podpisywana jest na rok czy dwa, trudno zapewnić firmie odpowiednią płynność finansową. Budowanie skali zapewniającej płynność nie może też polegać na prostej sumie działalności w nieruchomościach komercyjnych i mieszkaniach – nie da się żonglować ludźmi pomiędzy nimi ze względu na różnice wymaganych kompetencji.
Punktem zwrotnym może być dopiero pozyskanie zarządu od kolejnych wspólnot i – co się prawie nie zdarza w sytuacji zarządu powierzonego – przedłużanie umów z deweloperami już przez same wspólnoty. To gigantyczne wyzwanie, o czym świadczy fakt, że mimo wielu lat od czasu transformacji w Polsce do dziś nie ma ogólnokrajowej firmy zarządzającej dużym portfelem wspólnot. Rynek jest bardzo rozdrobniony, a praca niewdzięczna. Mieszkańcy zawsze są niezadowoleni z kosztów, które wciąż rosną, a kluczem do sukcesu w tej branży jest dobra komunikacja. Ciekawe, czy długie doświadczenie w innych krajach, zaawanasowana cyfryzacja usług i wypracowane standardy wystarczą, żeby zmienić ten obraz rynku.