Towarowa Towers to dwie 29-kondygnacyjne wieże mieszkalne wybudowane przez Asbud, które oferują 577 wykończonych pod klucz apartamentów – od kawalerek po lokale czteropokojowe. Budynki już w listopadzie 2024 r. otrzymały pozwolenie na użytkowanie. Przekazywanie kluczy zaplanowano na pierwszy kwartał 2025 r.
Nabywcami są klienci kupujący mieszkania przede wszystkim na własne potrzeby, ale też inwestycyjnie i na wynajem. O wyborze MVGM Property Management Poland (MVGM) zadecydowało doświadczenie w zarządzaniu zarówno wysokościowymi biurowcami, jak i wspólnotami mieszkaniowymi. Firma zdobyła też umiejętności w obsłudze indywidualnych lokatorów w inwestycjach PRS, czyli mieszkaniach na wynajem instytucjonalny.
– Obecnie pracujemy nad przygotowaniem budynku do rozruchu. Prowadzimy przetargi na wszystkie serwisy: sprzątający, obsługę techniczną, prace zielone itp. Dopasowujemy platformę cyfrową dla właścicieli mieszkań – komunikaty i uchwały wspólnoty, zgłoszenia, dokumenty, dane kontaktowe. Integrujemy aplikację dla mieszkańców z systemami dostawców urządzeń budynkowych, aby z jej poziomu było możliwe przywoływanie wind, kontrola dostępu, rezerwowanie usług i dostęp do nich – mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM w Polsce. W budynkach Towarowa Towers wśród udogodnień dla mieszkańców zaplanowano ogólnodostępny taras o powierzchni ok. 900 m kw., kluby fitness oraz sale spotkań.
– Dostrzegamy wielu potencjalnych klientów w segmencie nieruchomości mieszkaniowych klasy premium zarówno wśród istniejących już wspólnot jak i deweloperów. W odróżnieniu od działających już w tym segmencie zarządców mamy doświadczenie w wysokościowcach i nie ograniczamy się do jednej lokalizacji, ale działamy w całym kraju – mówi Łukasz Mazurczak.
Do tej pory zespół MVGM zdobywało doświadczenia zarządzając takimi obiektami wysokościowymi, jak Warsaw Spire, PZU Park (dawniej Generation Park Y), Skylight Złote Tarasy, Rondo 1 w Warszawie czy Nowy Rynek E w Poznaniu.
Mniej nieruchomości komercyjnych
Kiedy w 2019 r. MVGM przejął od JLL biznes zarządzania nieruchomościami, firma planowała poszerzenie dotychczasowego grona klientów z nieruchomości komercyjnych głównie o firmy PRS. W Holandii, skąd MVGM się wywodzi, ma 70-procentowy udział w tym rynku.
– W Polsce w szczytowym okresie mieliśmy dziewięciu klientów i 1600 jednostek pod zarządzaniem, ale oprócz jednej lokalizacji w Katowicach, liczącej prawie 500 mieszkań, w pozostałych było po 100 albo kilkadziesiąt lokali. To sprawiało, że zarządzanie nimi stało się nieopłacalne. Obecnie obsługujemy kilkaset mieszkań jednego klienta w Gdańsku – mówi Łukasz Mazurczak.
Szef polskiego MVGM podkreśla, że firma cały czas jest otwarta na zarządzanie w tym segmencie, ale ogranicza się do umów z klientami posiadającymi co najmniej kilkaset lokali. Innym warunkiem współpracy są też możliwości zintegrowania systemów informatycznych z systemem klienta.
– Niektórzy klienci nie udostępniają na przykład bezpośrednich połączeń z bankami obsługującymi lokatorów, przez co wprowadzanie comiesięcznych opłat do systemu wymaga manualnej pracy. To generuje nie tylko dodatkowe koszty, ale też potencjalne błędy ludzkie i znacznie wydłuża czas potrzebny na aktualizację danych. Naszą przewagą rynkową są systemy informatyczne pozwalające na dużo większą efektywność, a w takich przypadkach nie możemy ich w pełni wykorzystać – tłumaczy Łukasz Mazurczak.
MVGM nie tylko ograniczył liczbę jednostek PRS w swoim portfelu, ale też zmalała powierzchnia budynków komercyjnych obsługiwanych przez firmę. Jeszcze dwa lata temu zarządzała ona w Polsce na rzecz funduszy nieruchomościami o łącznej powierzchni 1,5 mln m kw., z czego 900 tys. m kw. stanowiła powierzchnia biurowa, ponad 400 tys. m kw. – handlowa, a resztę – magazynowo-przemysłowa.
– W tej chwili mamy niewiele ponad milion m kw. pod zarządzaniem. Powodem było kilka transakcji sprzedaży obiektów handlowych, które w większości trafiły w ręce polskich lokalnych inwestorów, którzy najczęściej zarządzają nimi sami – mówi Łukasz Mazurczak.
Wszystko pod jednym dachem
Firma już trzy lata temu postanowiła bardziej zdywersyfikować swoją działalność. Dostrzegła, że asset managerowie właścicieli nieruchomości często muszą w różnych firmach osobno prowadzić sprawy związane z zarządzaniem, osobno z wynajmem powierzchni, księgowością czy raportowaniem ESG. MVGM postanowiło więc zaoferować kompleksowość, co dla klientów oznacza dużą oszczędność czasu.
– Największy efekt finansowy przyniósł nam wynajem powierzchni, w którym wspieramy właścicieli budynków. Od 2022 r. potroiliśmy wynagrodzenia uzyskiwane z tego tytułu. Wzrosła też rozpoznawalność MVGM na rynku, jako reprezentanta właścicieli na tym rynku – mówi Łukasz Mazurczak.
Firma ma pięciu nowych klientów na usługę reprezentacji w najmie w nieruchomościach biurowych m.in. Eastnine w poznańskich budynkach Nowy Rynek E i Nowy Rynek D. Wzbogaciła się też o dwóch dużych klientów w nieruchomościach handlowych.
MVGM bardzo zaangażował się w dziedzinie ESG, czyli wymagań związanych ze zrównoważonym rozwojem biznesu. Od 2022 r. firma przeprowadziła już wiele procesów certyfikacji w systemach BREEAM, LEED, a nawet dwa w WELL. Ma własnych asesorów z uprawnieniami w tych certyfikacjach.
Choć ten rodzaj działalności jest na razie niskodochodowy, to jednak według szefa MVGM w Polsce jest to jednak dziedzina przyszłościowa i wpisuje się w przyjętą trzy lata temu strategię oferowania wszystkich usług pod jednym dachem.
Bardziej dochodowa okazała się natomiast usługa project management, a więc wsparcie właścicieli budynków podczas ich rearanżacji. Chodzi głównie o wyposażanie, ale też wymianę instalacji i remonty. Obroty z takich zleceń wzrosły od 2022 r. dwukrotnie.
– Na nasze pięciolecie jesteśmy już inną firmą niż w 2019 r. Mamy mniej klientów, ale oferujemy im więcej usług. Wśród nich pojawiła się też wspólnota mieszkaniowa. Po słabszym finansowo 2023 r. przeprowadziliśmy w 2024 r. wewnętrzną restrukturyzację zespołu. Zatrudnienie zmalało ze 120 do 95 osób. Za miniony rok uzyskaliśmy wyniki finansowe powyżej oczekiwań – EBIDTA urosła do kilkuset tysięcy euro – mówi Łukasz Mazurczak.
Rynek nieruchomości komercyjnych zaczyna się podnosić po okresie schłodzenia o czym świadczą transakcje inwestycyjne w końcówce 2024 r. Jednak w firmach nie widać jeszcze euforii – ich działania skupiają się od wielu miesięcy na podnoszeniu efektywności i ograniczaniu kosztów, co dotyczy również zarządzania nieruchomościami.
Krajowy kapitał częściej woli zarządzać samodzielnie, a jego udział w inwestycjach w Polsce ostatnio się powiększa, czego doświadczył na sobie MVGM. Również niektórzy inwestorzy zagraniczni mający strategie długoterminowe wybierają taką politykę, która pozwala im być blisko najemcy i szybko reagować na jego potrzeby.
Olbrzymia większość właścicieli woli jednak zlecać funkcje wspierające na zewnątrz. Pozwala im to na większą elastyczność np. wyjścia z inwestycji bez zwalniania z pracy własnych specjalistów, których trudno dziś znaleźć. Firmy outsourcingowe są ciągle potrzebne, a jeśli oferują dużo komplementarnych usług pod jednym dachem, ich atrakcyjność w oczach klientów rośnie.