Apartamenty wciąż znajdują nabywców, jednak kryzys na rynku wyeliminuje słabszych deweloperów. Pozostaną tylko najwięksi gracze.
Analitycy twierdzą, że na rynku apartamentów sytuacja powoli się poprawia. Poziom sprzedaży w trzecim kwartale 2002 r. był porównywalny z analogicznym okresem roku 2001.
Trwająca od pewnego czasu dekoniunktura na rynku mieszkaniowym doprowadzi, zdaniem specjalistów, do wyeliminowania niesolidnych oraz słabych finansowo deweloperów. Obecnie na budowę apartamentów mogą sobie pozwolić jedynie duże firmy, które są w stanie przetrwać okres oczekiwania na zwrot zainwestowanych pieniędzy.
— Rynek apartamentów to wąski segment, ale istnieje na nim miejsce również dla średniej wielkości deweloperów — twierdzi Artur Pietraszewski z Sawa Investment.
Dodaje jednak, że szanse na przetrwanie mają ci, którzy potrafią pozyskać środki finansowe oraz podołać wysokim nakładom, jakie wiążą się z realizacją i promocją obiektu.
Część deweloperów właśnie ze względu na nie najlepszą sytuację gospodarczą rezygnuje bądź wstrzymuje swoje projekty. Między innymi z budowy apartamentów, przynajmniej na razie, wycofała się izraelska spółka GTC (deweloper warszawskich apartamentów przy Królikarni).
Ewa Iłowiecka, dyrektor marketingu i sprzedaży w firmie Asbud, zauważa jednak, że deweloperzy inwestujący tylko w apartamenty, aby utrzymać się na rynku, muszą podejmować kolejne inwestycje.
— Deweloperzy chcą rozpocząć budowy w takim terminie, aby ich oddanie zbiegło się w czasie z przyjęciem Polski do Unii Europejskiej. Obecnie spokojnie przyglądamy się sytuacji i badamy rynek — mówi Ewa Iłowiecka.
Są i tacy, którzy już teraz decydują się na rozpoczęcie realizacji kolejnych budynków.
— Osiedle Ogrody Shiraz ma docelowo składać się z 15 obiektów. Oddaliśmy już do użytku pięć budynków, w których sprzedanych jest 98 proc. apartamentów. Dwa następne obiekty, w których 70 proc. lokali jest sprzedanych, oddamy w grudniu tego roku. Na początku października rozpoczęliśmy budowę dwóch kolejnych budynków. Działamy na zasadzie zamówienia. Z realizacją dalszego etapu czekamy do czasu, gdy 40 proc. realizowanego budynku zostanie sprzedane — mówi Bogdan Bartkiewicz, dyrektor firmy Shiraz.
Jego zdaniem, przystąpienie Polski do UE spowoduje napływ na rynek klientów, którzy cenią wysoki standard, a to ma doprowadzić do wzrostu popytu na apartamenty.
Na rynku apartamentów dochodzi do pewnego paradoksu. Z jednej strony słychać głosy o nadpodaży, a z drugiej — część przedstawicieli branży twierdzi, że wybór jest mały. Dlaczego tak się dzieje? Zdaniem Jerzego Muszyńskiego, szefa działu analiz firmy Unikat, większość dostępnych projektów nie spełnia podstawowych wymagań przewidzianych dla tego typu zabudowy. Chodzi mianowicie o nie najlepszą ich lokalizację, standard techniczny czy wreszcie sąsiedztwo.
— Na rynku jest dużo projektów, sprzedawanych i promowanych jako apartamenty, którymi w rzeczywistości nie są. Dlatego zgadzam się z opinią, że nabywcy mają w tej chwili ograniczony wybór — dodaje Artur Pietraszewski.
Prawda jest jednak taka, że deweloperom wcale nie jest łatwo znaleźć chętnych na nowe lokale.
— Zdobycie klientów jeszcze przed rozpoczęciem prac jest szalenie trudne i tylko firmy z wyrobioną marką, a tym samym obdarzone pewnym zaufaniem, mają szansę tego dokonać — twierdzi Jarosław Łobody, analityk rynku z firmy Skanska.
Artur Pietraszewski potwierdza, że obecnie nabywcy podejmują decyzje o zakupie mieszkania w czasie, gdy inwestycja jest prawie ukończona.
Aby projekt znalazł szybko nabywców, musi spełniać określone warunki. Dobry adres to już nie wszystko, choć nadal lokalizacja odgrywa zasadniczą rolę przy wyborze mieszkania. Podobnie standard techniczny i architektura budynku. Jednak przyszli właściciele coraz większą wagę przywiązują do dobrego sąsiedztwa.
— Klienci oczekują również przestronnych, funkcjonalnych mieszkań z możliwością ich łączenia, z wysokiej jakości materiałów wykończeniowych. Pojawiają się także zapytania o kominek lub możliwość jego zainstalowania w przyszłości — dodaje Ewa Iłowiecka.
Część analityków jest zdania, że wszelkie udogodnienia dla mieszkańców, takie jak centra rekreacyjne i drogi podziemne, to raczej aspekt marketingowy, a nie czynnik decydujący o tym, czy projekt jest dobry.
Za luksus i wysoki standard trzeba płacić. Budowa apartamentowca to także wysokie koszty dla dewelopera. Zdaniem Artura Pietraszewskiego, apartament nie może być tańszy niż 1,4 tys. USD za mkw.
Za 80 mkw. z garażem trzeba zapłacić w Warszawie około 140 tys. USD, a za takie pieniądze można mieć już dom.
Największą konkurencję dla apartamentów stanowi obecnie właśnie zabudowa jednorodzinna. Za cenę apartamentu można kupić dom. Wszystko zależy jednak od charakteru i potrzeb klientów. Biznesmeni, którzy potrzebują dostępu do centrów biznesowych, kulturalnych, wybiorą apartament w dobrej lokalizacji. Poza tym z utrzymaniem domu wiążą się jeszcze dodatkowe koszty, związane chociażby z utrzymaniem ogrodu czy ochroną.
— Często za cenę apartamentu można wybudować własny dom. Jedynym minusem jest jego odległość od centrum miasta. Zatem jest to oferta dla tych, których nie odstraszają codzienne dojazdy do pracy. Innym problemem jest niepewność, co stanie się po przystąpieniu polski do UE, czy ceny nieruchomości wzrosną, jaki będzie na nie VAT, jak zmieni się sytuacja gospodarcza — zastanawia się Jarosław Łobody.
Z kolei Bogdan Bartkiewicz, dyrektor Shiraz, nie widzi zagrożenia dla rynku budownictwa apartamentowego. Jego zdaniem, na dobry produkt, w odpowiedniej lokalizacji, dający luksus i prestiż istnieje wciąż zapotrzebowanie.
Popularne 3-4 lata temu inwestowanie w apartamenty dziś już należy do rzadkości. Szacuje się, że tylko około 30 proc. nabywców kupuje apartamenty z myślą o ich wynajmie. Na rynek wynajmu trafiają też apartamenty, których deweloperom nie udało się sprzedać. Tak postąpiła między innymi firma Asbud, która zdecydowała się wynająć nie sprzedane apartamenty przy ul. Solariego w Warszawie.
Jolanta Proczek z międzynarodowej firmy Colliers International twierdzi, że drastyczna obniżka cen wynajmu powoduje, iż okres zwrotu z inwestycji w apartament znacznie się wydłużył.
— Ceny spadły około 30 proc. Dziś za 100-metrowe mieszkanie w dobrym punkcie miasta trzeba zapłacić 1,2-1,4 tys. USD miesięcznie. A jeszcze kilka miesięcy temu cena ta nie schodziła poniżej 2 tys. USD — dodaje Artur Pietraszewski.
Zdaniem Jerzego Muszyńskiego, szefa działu analiz i wycen w firmie Unikat, inną przyczyną jest długi czas oczekiwania na najemcę.
— W dalszym ciągu jest wielu klientów poszukujących apartamentów do wynajęcia. Problem polega jednak na tym, że najemcy są coraz bardziej wymagający i brakuje lokali, które spełniałyby ich potrzeby — mówi Jerzy Muszyński.
Wśród najemców nadal dominują obcokrajowcy lub firmy poszukujące mieszkania dla swoich kontraktowych pracowników. Polaków jeszcze nie stać na wynajem lokalu za ponad 1 tys. USD miesięcznie.
— Okres wynajmu uległ skróceniu. Obecnie umowy zawierane są najczęściej na czas nieoznaczony, jednak średnio nie trwają dłużej niż rok — informuje Jolanta Proczek.
Również ci, którzy zdecydowali się na wynajmowanie, pokładają nadzieje w zjednoczonej Europie. Część analityków uważa bowiem, że wraz z przystąpieniem Polski do UE rynek wynajmu apartamentów odżyje. Nie wszyscy jednak są takimi optymistami.
— Przewiduje się, że i na rynku wynajmu apartamentów nastąpi wzmożona aktywność, nie mniej jednak ceny nie wrócą do poziomu sprzed 4-5 lat — uważa Jolanta Proczek.